Категории

Предмет договора Купли - продажи

3 минуты на чтение

Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.

В договоре указывается местоположение объекта недвижимости: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Одним из существенных условий договора является также указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.

Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади тогда цена договора определяется исходя  из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы,  определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), в таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц (п. 1 СТ. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем , или положение об отсутствии таких лиц. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате. Однако у указанных лиц фактически не возникает выполнение этой обязанности, так как они не являются собственниками отчуждаемого объекта недвижимости, а следовательно, и сторонами по договору.

В соответствии с п. 2 СТ. 292 ГК РФ члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают, кроме собственника, наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать того от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данном случае,  право собственности у покупателя наступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношении приобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязанности по отношению к лицам пользующимся указанным объектом на законных основаниях.

Иногда на практике риэлтерские организации (организации, оказывавшие платные услуги по сделкам с недвижимостью и непосредственно лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, сталкиваются с ситуацией, когда некоторые из проживающих в продаваемой (покупаемой) квартире лиц не соглашаются сняться с регистрационного учета из занимаемой квартиры.

Также иногда возникают ситуации, когда факт регистрации в квартире лиц становится явным уже после совершения сделки купли-продажи квартиры. Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор купли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что на момент подписания сторонами договора в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. В случае, если в договоре присутствует такая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все таки проживает лицо, зарегистрированное в данной квартире, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата (покупателю) уплаченной суммы в полном объеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора. 

 Июнь 20, 2013, 9:06 д.п.
Facebook Vk Ok Twitter Telegram Whatsapp

Похожие записи:

Юридическое сопровождение сделок купли-продажи земельных участков
 К сделкам купли-продажи земельных участков применяются общие правила о договоре купли-продажи, специальные правила о договоре купли-продажи недвижимости, установленные гражданским зако...
Предмет договора ипотеки.
 Одним из существенных условий договора об ипотеке является предмет договора. Предмет определяется через наименование имущества, его местонахождение, описание, которые позволят его идентифицировать, указание права, в силу кот...
Порядок заключения договора о залоге. 
 В связи с удостоверением договора купли-продажи. Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа, и у нотариуса имеются соот...