Предметом договора являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
В договоре указывается местоположение объекта недвижимости: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Одним из существенных условий договора является также указание наименования и места расположения продаваемого недвижимого имущества.
Цена договора (ст. 555 ГК РФ) определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), в таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
В договоре продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры необходим перечень проживающих лиц (п. 1 СТ. 558 ГК РФ) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем , или положение об отсутствии таких лиц. В договоре продажи объекта недвижимости жилого фонда может быть предусмотрена обязанность проживающих в указанном объекте лиц (не являющихся собственниками) сняться с регистрационного учета к конкретной дате. Однако у указанных лиц фактически не возникает выполнение этой обязанности, так как они не являются собственниками отчуждаемого объекта недвижимости, а следовательно, и сторонами по договору.
В соответствии с п. 2 СТ. 292 ГК РФ члены семьи собственника (в том числе бывшие супруги) сохраняют право пользования даже в случае перехода права на жилье к другому собственнику. Если в жилом помещении проживают, кроме собственника, наниматели, то они также сохраняют свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший собственник (ст. 675 ГК РФ). И если покупатель подписал договор на таких условиях (купил квартиру вместе с жильцами), а жильцы не выписываются, то требовать того от продавца он не может, поскольку сам подписал договор на этих условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В данном случае, право собственности у покупателя наступает с ограничением (обременением), т.е. вместе с правами в отношении приобретаемого объекта недвижимости у него возникают и обязанности по отношению к лицам пользующимся указанным объектом на законных основаниях.
Иногда на практике риэлтерские организации (организации, оказывавшие платные услуги по сделкам с недвижимостью и непосредственно лица, являющиеся сторонами по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества, сталкиваются с ситуацией, когда некоторые из проживающих в продаваемой (покупаемой) квартире лиц не соглашаются сняться с регистрационного учета из занимаемой квартиры.
Также иногда возникают ситуации, когда факт регистрации в квартире лиц становится явным уже после совершения сделки купли-продажи квартиры. Для того чтобы избежать подобной ситуации, покупатель квартиры должен внимательно прочитать договор купли-продажи перед его подписанием. В договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что на момент подписания сторонами договора в указанной квартире никто не зарегистрирован и не проживает. В случае, если в договоре присутствует такая фраза, а на деле оказывается, что в купленной квартире все таки проживает лицо, зарегистрированное в данной квартире, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата (покупателю) уплаченной суммы в полном объеме в связи с невыполнением продавцом существенного условия договора.
Июнь 20, 2013, 9:06 д.п.
