ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Н. Афанасьева
Многие фирмы арендуют помещения, которые используют, например, под офисы. При этом иногда договор аренды, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем, не заключается или заключается, но не должным образом. Между тем, заключению договора аренды должно уделяться пристальное внимание в организации-арендаторе, поскольку неправильное его оформление может привести к нежелательным для нее последствиям. Рассмотрим основные особенности и порядок заключения и расторжения договора аренды.
Главное, что должна сделать организация, прежде чем заключит договор аренды на помещение, - убедиться, что арендодатель имеет право сдавать в аренду указанное помещение.
Исходя из положений статьи 608 Гражданского кодекса (ГК) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если фирма решила взять помещение в аренду, формальное оформление отношений аренды договором обязательно - нельзя просто <договориться> с арендодателем об основных условиях аренды, поскольку это может плачевно обернуться для арендатора.
И вот почему.
Арендодатель при таком <неформальном> оформлении аренды может в любое время забрать свое имущество, что позволяет сделать ему статья 301 ГК: <Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения>.
К тому же, не редки случаи, когда, забрав имущество, арендодатель еще и в судебном порядке взыскивает с арендатора неосновательное обогащение, обязанность возмещения которого за незаконное использование имущества за счет другого лица предусмотрена статьей 1102 ГК.
Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что фирма все-таки должна заключать договор аренды недвижимости.
Статья 609 ГК определяет форму и порядок регистрации договора аренды:
- договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;
- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;
- договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Договоры аренды регистрируются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору.
С другой стороны, гражданское законодательство не предусматривает, что отсутствие регистрации договора аренды делает его незаключенным. Однако с незарегистрированным договором аренды, как правило, возникают различные трудности: так, не всегда налоговые органы готовы принять по такому договору арендные платежи, поскольку считают его недействительным. Особенно это касается налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения с объектом <доходы минус расходы> - они согласно пп. 4 п. 1 статьи 346.16 Налогового кодекса могут учесть расходы на арендные платежи при исчислении единого налога.
Рассмотрим теперь, что следует непременно отразить в договоре аренды.
Во-первых, в договоре аренды должно содержаться четкое описание назначения использования арендованного имущества арендатором. В случае чего, это позволит определить, каков износ такого имущества при указанном назначении и способах его использования.
Во-вторых, согласно п. 3 статьи 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.) (статья 611 ГК). Поэтому не забудьте потребовать от арендодателя необходимые документы, которые следует приложить к договору аренды.
Кроме того, договор аренды устанавливает сроки, на которые имущество предоставляется в аренду (статья 610 ГК). Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор аренды должен содержать информацию о размере арендной платы, вносимой арендатором, а также периодичность и порядок ее внесения (статья 614 ГК). Договор будет считаться незаключенным, если в нем не указан размер арендной платы.
Согласно статье 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому эти моменты должен быть также оговорены в договоре аренды, причем хорошо бы подробно расписать, что для данного конкретного помещения понимается под текущим ремонтом, а что под капитальным.
Также необходимо выяснить, придется ли арендатору оплачивать коммунальные расходы на содержание арендуемого помещения или нет. Вообще коммунальные расходы не входят в состав арендной платы. Однако если в договоре указано, что организация-арендатор обязана оплачивать коммунальные платежи - увы:ей придется это делать.
Как уже было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на определенный срок - срочный договор аренды, и на неопределенный срок - бессрочный договор аренды.
Срочный договор прекращается с истечением срока, на который он заключен. Однако согласно статье 621 ГК арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для этого он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Иными словами, срочный договор становится бессрочным.
Расторжение срочных договоров до окончания срока, на который они заключены, по требованию одной стороны возможно только в судебном порядке и при наличии особых нарушений другой стороной.
Условия, при которых договор аренды расторгается досрочно по требованиям арендодателя и арендатора установлены соответственно в статьях 619 и 620 ГК.
При заключении бессрочного договора аренды недвижимого имущества каждая из сторон согласно п. 2 статьи 610 ГК вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Исполнение обязательств по договору аренды считается завершенным, когда арендатор возвращает имущество арендодателю. При этом следует оформить акт приема-передачи, где подробно описано состояние возвращаемого имущества.
См. также:
Аренда офисов и складов: практическое руководство для бухгалтеров компаний-арендаторов
Фрагмент книги Ливеной Снежаны Валерьевны <Договоры-конструктуры в пользу нашей стороны. Практическое пособие с СD-диском>
К сожалению, сегодня на рынке можно встретить немало недействительных или невыгодных для арендаторов договоров аренды офисов. часто предлагаемые арендаторам договоры не регулируют должным образом важнейших деталей арендных отношений. распространены случаи, когда при аренде и вовсе договор не заключается, стороны просто договариваются и вселяются. нередко такая практика заканчивается проблемами для арендатора. он либо внезапно оказывается перед задачей срочно найти новое помещение в кратчайшие сроки, либо вовсе без всякого предоставления сроков выпроваживается на улицу. а деньги, вложенные в рекламу с указанием места нахождения и городских телефонов, становятся выброшенными на ветер.
В компаниях, в которых нет юриста, традиционно заботы по заключению договоров аренды и вся ответственность возлагаются на плечи бухгалтеров. но бухгалтеры не имеют юридического образования, поэтому на деталях им легко ошибиться.
В этой связи мы подготовили подробное руководство по заключению договоров аренды для бухгалтеров компаний-арендаторов, работающих без юриста
Экономика недвижимости: Учебное пособие. Составитель: Виноградов Д.В.
В учебном пособии кратко изложены основные положения курса <Экономика недвижимости>. Рассмотрены специфика недвижимости как товара, методы оценки, регистрация и учет объектов недвижимости. Приведены примеры решений практических задач
