Покупка дома

Если Вы решили не строить дом, а купить уже готовый, то Вам будет не безынтересно прочесть следующую историю, имевшую место в 2001 году, и описанную от первого лица. 
Хотя данная история описана с чисто житейской стороны, она как нельзя более точно описывает РФ-ное правовое положение вещей в данной области.

      "Апрель. Все выходные ездили по разным районам области и смотрели разные дома.
9 мая, среда. В этот выходной я ездил без жены и нашел этот дом. Продавец (далее в тексте называемый мужик) был в меру нетрезв. Показал мне дом и при нем два земельных участка. (Сам мужик живет с женой в другом доме в этой же деревне.) После некоторого кокетничания назвал цену: 15-16 тысяч рублей. Цена, дом и место мне понравились. Мужик выклянчил 10 рублей на чекушку.
13 мая, воскресенье. Съездили посмотрели на дом вместе с женой (смотрели еще и другие дома).
Неделю думали и приняли решение попробовать купить этот дом, если состояние документов позволит оформить покупку.
Для понимания дальнейших наших передвижений стоит отметить, что райцентр находится от нашего города на расстоянии 80 км, сельская администрация от райцентра - в 33 км, а деревня от сельской администрации в 7 км, итого деревня от нашего города в 120 км.
Примерно через неделю, в будний день. Приехали с женой сначала в сельскую администрацию. Выяснили там, что дом этот уже лет десять как ни за кем не числится и ни в каких книгах не записан ("но помнится, был, действительно, на том конце той деревни такой дом..."), поэтому шансы оформить продажу малы, но надо смотреть, какие документы есть у мужика. Сотрудниками сельской администрации была произнесена ключевая фраза: "Раз дом стоит, значит, все документы и записи в книгах мы восстановим — а как же иначе?" Вообще, в сельской администрации люди оказались достаточно душевные.
Поехали в деревню, нашли мужика, он был трезв. Показал, какие документы на дом у него есть. Оказалось, есть завещание его отца, написанное за пару месяцев до смерти (а умер он в 1990 году), заверенное в сельсовете, в котором, в частности, говорилось: "... все свое имущество на момент смерти, в чем бы оно ни состояло, в том числе жилой дом, завещаю сыну [мужику]. На завещании надпись, сделанная в сельсовете через примерно год после смерти: "Завещание не изменено и не отменено", заверенная печатью. Кроме завещания, у мужика оказалась еще справка из сельсовета, датированная тем же числом, что и эта надпись на завещании, в которой говорилось: "... [Отец] постоянно проживал в доме до момента смерти. [Мужик] совместно с умершим не проживал, но фактически вступил во владение наследуемым имуществом в течение шести месяцев после смерти наследодателя".
Взяли мужика с документами, поехали в сельскую администрацию. Там посмотрели на эти бумаги, поохали, что не записали в свое время дом в свои книги. Посоветовали съездить в райцентр к нотариусу и выяснить, что можно сделать при наличии таких бумаг.
Приехали в райцентр, посидели в очереди до конца рабочего дня нотариуса, после чего она любезно согласилась взглянуть на наши бумаги. Сказала, что при наличии данного завещания с отметкой, что оно не изменялось и не отменялось, можно начать процедуру вступления мужика в права наследства. Для этого, для начала, следовало привезти нотариусу:

• завещание;
• такую же справку, какая была у мужика (справка о постоянном месте жительства умершего), но новую, датированную текущим годом (получить
• сельской администрации);
• свидетельство о смерти отца;
• свидетельство о рождении мужика;
• паспорт мужика;

• и составить у нотариуса заявление о вступлении в наследство.
  Еще зашел в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (далее земельный комитет), там покопались в своем архиве и выяснили, что участок площадью 9 соток находится у мужика в собственности, то есть мужику следовало вступать в наследство только на дом, но не на земельный участок, на котором он находится. Для продажи потребуется оформить план земельного участка и еще несколько бумаг (подробнее ниже), для чего потребуется обмер участка в натуре с выездом их специалиста на место.

      После этого мужик был отвезен домой с наказом в течение недели получить в сельской администрации справку и найти свидетельства о рождении и о смерти. В этот момент окончательно договорились о цене: 15 тысяч рублей плюс я плачу за все оформление (мне уже объяснили, что это составит от 3 до 4 тысяч). Уехали в город, я пообещал приехать через неделю.
Сразу стало понятно, что делать нужно будет все самому, и лучше было бы оформить доверенность от мужика, но это было сделать невозможно, поскольку мужик еще формально ничем не владел. Поэтому поездок туда-сюда получилось достаточно много. Мужик был вполне послушен, ставил свою подпись везде, где ему скажут, и позволял себя возить сколько угодно; но заставить его сделать что-либо самостоятельно без моего участия оказалось невозможно.
Еще через неделю, в будний день. Приехал, заехал по дороге в сельскую администрацию, выяснил, что мужик не приходил и справку не брал. Приехал в деревню, мужика не застал. Соседи сказали, что он накануне уехал с женой в город, на одну ночь и один день. Оставил мужику грозную записку с требованием получить справку и датой своего следующего приезда: 5 июня.
5 июня, вторник. Приехал в деревню, забрал мужика (он был почти трезв), поехали в сельскую администрацию, забрали готовую справку. Заплатил за нее там 5 рублей. Приехали в райцентр. В ЗАГСе получили повторное свидетельство о смерти отца (у мужика свидетельства не было). Заплатил за это в сбербанк 50 рублей. Сдали вышеперечисленные документы нотариусу и оформили заявление о вступлении в права наследства (заплатил там 15 рублей). Затем нотариус объяснила, что для оформления свидетельства о праве на наследство (только на дом) будут необходимы еще:

• технический паспорт, план дома и справку об оценке дома (получать в КУМИ - Комитете по управлению муниципальным имуществом (раньше назывался БТИ) после обмера дома в натуре с выездом их специалиста на место);
• справка государственного учреждения юстиции (ГУЮ, об этом мерзком новом учреждении подробнее ниже) о том, что дом у них пока не числится. Для получения этой справки нотариус составила специальный запрос в ГУЮ от своего имени;
• выписка из похозяйственной книги (в которой должно быть написано, что дом числится за отцом) и справка об отсутствии задолженности по налогам (получать в сельской администрации после того, как документы из КУМИ будут готовы);
• выписка из решения сельской администрации о выделении земельного участка под домом в собственность или в пользование (здесь она понадобится только затем, чтобы написать, какая площадь земельного участка, на котором стоит дом, но она также понадобится впоследствии для оформления продажи земельного участка).

      Далее сходил в земельный комитет, заплатил за обмер участка и изготовление плана (936 рублей в сбербанк), а потом в КУМИ, внес предоплату за обмер дома (480 рублей в сбербанк). Договорился с обеими конторами о том, что приеду через два дня, 7 июня, возьму их специалистов и отвезу их на место для проведения обмеров.
Сдали запрос в ГУЮ, заплатили за выдачу справки 90 рублей в сбербанк. Срок изготовления справки — неделя.
Взял с мужика расписку за все заплаченные мной в этот день деньги (на случай, если наша сделка не состоится). Дал также мужику деньги в качестве задатка за дом (400 рублей), за которые взял с него другую расписку. При этом договорился, что могу в течение всего оформления пользоваться домом. Отвез мужика в деревню. Мужик отдал мне ключ от дома. Я уехал в город.
7 июня, четверг. Приехал в райцентр, забрал специалистов из КУМИ и земельного комитета, отвез их в деревню. Обмерщица из КУМИ только измерила размеры дома (я сказал ей, чтобы она проигнорировала старый ветхий крытый двор, который я все равно сломаю). От результатов ее работы зависит оценка дома, которую выгодно уменьшать (у нас она в результате все равно оказалась на 60 % выше продажной цены). Дала понять, что договориться о каком-либо занижении оценки (например, за счет процента износа) нереально.
Специалист из земельного комитета обмерил оба заявленных мужиком участка. Тот, на котором стоит дом, был близок к 9 соткам (хотя задняя граница у него не определена, так как участок примыкает к лесу), а второй участок оказался около 16 соток. Этот второй участок, как позднее окончательно подтвердилось, на мужика никак не был оформлен, и продавать его он не мог. При обмере составляется Акт установления и согласования границ земельного участка, который должны подписывать все соседи, имеющие общую границу. Те соседи, которых удалось застать, подписали, остальное было заполнено от балды.
Отвез специалистов обратно в райцентр. По дороге встретил мужика (пьяного). Вообще-то он хотел присутствовать при обмере... В райцентре еще раз зашел в земельный комитет, где мне сказали привезти в следующий раз вышеупомянутую выписку из решения сельской администрации о выделении земельного участка мужику в собственность или в пользование. При этом, если мне удастся сделать так, чтобы в ней было указано 25 соток, а не 9, то они так и оформят. Документы в обеих конторах обещали подготовить через две недели. Уехал в город.
22 июня, пятница. Поехали в деревню отдыхать. По пути заехали в райцентр. Забрал документы в КУМИ (предварительно заплатив в сбербанк доплату за съемку в размере 385 рублей). В справке об оценке значилась сумма в ценах 90-го года (когда умер отец мужика), 2800 рублей. Мне объяснили, что так положено для оформления наследства, а перед продажей будет оформляться новая справка, в которой будет стоять сумма оценки в текущих ценах. Мне сказали, что эта в текущих ценах эта оценка составит 24402 рубля. Я примерно запомнил, что около 25 тысяч. Это знание мне пригодилось.
Затем заехали в сельскую администрацию, получили там вышеупомянутые выписку из похозяйственной книги и справку об отсутствии задолженности по налогам. Поскольку мужик никаких налогов за дом не платил, с меня сняли налоги за три года (больше они не имеют права). Я вспомнил, что оценка составляет около 25 тысяч, и с меня взяли три раза по 0.1 % от этой суммы, то есть 75 рублей. Еще взяли плату за землю за текущий год, 9 соток по 18 копеек = 1 р. 62 к. (за землю мужик платил каждый год). Выдали за это две красивые квитанции, которые я сохранил и они потом пригодились. За выдачу справок взяли 10 рублей.
Что касается размера земельного участка, имел беседу с главой сельской администрации, который сказал мне, что время бесплатной раздачи земли в собственность прошло, поэтому он может выдать выписку из решения сельской администрации от 1992 года о выделении в собственность лишь 9 соток (как оно и числилось в земельном комитете). Выписка была выдана (она должна быть в четырех экземплярах). Второй участок он предложил мне после покупки дома купить у сельской администрации, по цене 175 рублей за сотку. Это официальная процедура, деньги идут в основном в их местный бюджет. В качестве альтернативы предлагается оформление участка в долгосрочную аренду. Ставку арендной платы он не помнил, но в земельном комитете мне сказали, что она пока такая же, как плата за землю, то есть 18 (точнее, 17.5) копеек за сотку. В любом случае все это оформляется через земельный комитет. Глава администрации сказал, что все это для них пока ново, и он пока не очень в этом ориентируется. Однако личной выгоды он явно не искал. Мы сказали, что сначала оформим покупку дома и земельного участка в 9 соток, а там видно будет.
В сельской администрации отключили электричество за долги бюджетных учреждений. Справку печатали в соседней избе - в правлении колхоза или как он там называется. Это негосударственное учреждение, там электричество есть.
25 июня, понедельник. Взяли мужика (в меру трезвого) и все бумаги и повезли в райцентр. Зашли в ГУЮ и получили справки, заказанные 5 июня по запросу нотариуса. Там мужика пожурили за то, что у него в паспорте нет 45-летней фотографии (а мужику 50 лет) и сказали, чтобы к следующему приходу у него был новый паспорт. Пришли к нотариусу оформлять свидетельство о праве на наследство по завещанию. Нотариус взяла за это 49 рублей и тоже сказала, что продажу с таким паспортом оформлять не будет. Завещание осталось у нотариуса. Право на дом подлежит обязательной регистрации в ГУЮ, как, впрочем, и право на земельный участок. Хотел сразу сфотографировать мужика на паспорт, да мужик не захотел, небритый, говорит. Пошел в земельный комитет, отдал им выписки из решения сельской администрации о выделении земельного участка в собственность. Оказалось, что им нужно доплатить через сбербанк еще 116 рублей за изготовление справки об экспертизе правовых документов и 153 рубля еще за что-то, при этом искомые бумаги будут готовы еще через две недели. В выписках попросили допечатать (в сельской администрации) слова "для личного подсобного хозяйства" и привезти их, когда будем получать документа.
Отвез мужика домой, дал ему 100 рублей и сказал, чтобы через две недели новый паспорт был.
7 июля, суббота. Дозвонился до мужика (да-да, он дежурит сутки через двое в пожарном гараже в колхозе и там есть телефон... но вероятность дозвониться туда из города в данный конкретный день процентов 10), спросил, как дела с паспортом. Слышно было плохо, но я услышал, что дела очень плохо. Я как раз вышел в отпуск.
11 июля, среда. Приехал в деревню, нашел мужика, понял, что деньги он, конечно, пропил и даже, зараза, не сфотографировался. Свозил его в райцентр сфотографироваться (27 рублей). Уговорил фотографа, чтобы фотографии были готовы к пятнице. Думал, поеду обратно в город, заберу фотографии и отнесу их вместе с другими документами в паспортно-визовую службу. Заплатил 50 рублей за паспорт (в сбербанке). Оказалось, не тут-то было. В сельской администрации узнал, что поскольку в воскресенье, 15 июля, должны были быть выборы губернатора, старые паспорта на обмен не принимали уже за неделю до этого. Допечатали слова "для личного подсобного хозяйства" в четырех экземплярах вышеупомянутых выпискок. Со среды по пятницу занимался ремонтом крыши в доме, а то протекала. 13 июля, в пятницу, поехал в город, по дороге заехал в райцентр, получил фотографии, заплатил вышеупомянутые 116+153 рубля и получил в земельном комитете следующие документы:

• кадастровый план земельного участка (оригинал и две копии);
• справка об экспертизе правовых документов;
• а также мне оставили два экземпляра выписок.

      17 июля, вторник. Приехал в сельскую администрацию. Электричество после выборов губернатора сразу включили. В сельской администрации заполнили форму для выдачи паспорта (это могли сделать только они). Отвез форму, фотографии, квитанции и старый паспорт (взял у мужика в деревне) в райцентр в паспортно-визовую службу (предварительно из сельской администрации туда позвонили и договорились, чтобы у меня эти документы приняли). Паспортистка из сельской администрации пообещала забрать готовый новый паспорт в четверг и поставить в нем штамп о прописке (пардон, регистрации). Уехал в город.
20 июля, пятница. Приехал в сельскую администрацию, нашел там же неподалеку мужика (нетрезвого), взяли его новый паспорт и поехали в райцентр подавать документы в ГУЮ, чтобы получить свидетельства о государственной регистрации права, одно на дом, другое на земельный участок. И подавать, и получать документы должен мужик лично. Заплатил в сбербанк 240 рублей (это при сроке выполнения 1 месяц, можно быстрее, но дороже, причем официально). Вот какие документы были туда поданы:

• по дому: правоустанавливающий документ: свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом — оригинал и копия; технический паспорт и план дома (2 экземпляра) (это все выдано в КУМИ);

• по земельному участку: правоустанавливающий документ: выписка из решения сельской администрации о выделении земельного участка в собственность бесплатно – 2 экземпляра; план земельного участка — оригинал и копия (выдано в земельном комитете).

      В ГУЮ сидит очень противный мужик. Когда перед нами старая бабушка попросила у него ручку, чтобы что-то дописать в своем заявлении, он ответил ей в том духе, что вон, мол, напротив магазин, там продаются ручки.
Отвез мужика в деревню, уехал в город и сразу же поехал в дальнюю поездку.
14 августа, вторник. Съездил в райцентр, зашел в КУМИ и заказал справку об оценочной стоимости дома в текущих ценах, необходимую для продажи. Срок действия у нее 30 дней, поэтому заказать ее раньше было нельзя. Оплатил в сбербанке 63 руб.
20 августа, понедельник. Приехал в деревню, чтобы забрать мужика и отвезти его в райцентр получать в ГУЮ свидетельства о государственной регистрации права на дом и на земельный участок. В начале деревни увидел его пожарную машину, стоящую на обочине, всю в грязи и несколько помятую, и подумал, что это плохой прогностический признак. Нашел мужика довольно трезвым, но в очень дурном расположении духа. Оказалось, что ночью его двоюродный брат взял пожарную машину покататься, ездил черт знает куда, приехал в деревню и тут кончился бензин, он ее и бросил. В данный момент брат спит мертвецки пьяный у мужика в доме. Мужик не знает, где бы достать бензина, чтобы отвести машину в колхозный гараж и сдать тем самым свое дежурство по пожарной части. Слил со своей машины два литра бензина. Мужик залил в радиатор ведро воды из придорожной болотины (упав при этом в нее), легко завел пожарную машину (ГАЗ-53) рукояткой, поехали в гараж. Перед въездом мужик машину заглушил и пошел открывать ворота. Оказалось, это была непростительная ошибка, потому что холодная она заводится легко, а горячая ни в какую. (Что аккумулятор у нее ни к черту, это, надеюсь, понятно.) Нашли какого-то местного Геракла, он долго и быстро крутил ручку, и машина наконец завелась. Мужик загнал ее в гараж и с чувством выполненного долга сделал типовую запись в книге: "Дежурство сдал. Автомобиль неисправен. [Дата, время, подпись]." Поехали в райцентр. В ГУЮ мужику свидетельства выдали не сразу, попеняв на его одежду, всю в болотной грязи. Кроме свидетельств, вернули также правоустанавливающие документы, поставив на них свои штампы.
Таким образом, мужик приобрел и зарегистрировал право собственности на дом и мог теперь его продавать. Для продажи, однако, требовался ряд дополнительных документов, каковые мы и стали теперь собирать. В первую очередь, кроме свидетельств о государственной регистрации права, из ГУЮ требовались еще выписки из реестра, каковые мы и заказали со сроком исполнения на следующий день (противный мужик при этом сказал, что это он идет нам навстречу, официальный срок - неделя). Заплатил за изготовление выписок из реестра в сбербанк 60 руб.
Зашли в райцентре в налоговую инспекцию и получили справку об отсутствии задолженности по налогам (я показал квитанции из сельской администрации об уплате налога и заранее полученную в сельской администрации справку об отсутствии задолженности по налогам). В налоговой инспекции сидят душевные люди, выдали справку быстро, причем в неприемный день, и денег за нее не взяли. Срок действия справки 10 дней.
Заехали еще в районный Энергонадзор, чтобы получить справку об отсутствии задолженности за электроэнергию. С электричеством ситуация была следующая. Во-первых, оно в доме есть и имеется исправный счетчик. Во-вторых, у мужика не оказалось никаких квитанций, подтверждающих уплату. Он говорил, что деньги за электричество собирал глава сельской администрации. Я узнал там, оказалось, что это действительно было так, но последние два года деньги не собирал никто. Когда я спрашивал заранее об этой ситуации в Энергонадзоре, мне было сказано, что им достаточно лишь знать номер счетчика, чтобы по своей базе данных проследить всю историю платежей за электроэнергию по этому счетчику. Однако в этот раз, когда я дал им номер счетчика, они ничего не смогли найти, после чего вспомнили, что данная деревня у них вообще не состоит на учете и принимать ее на учет они планируют через пару лет. В результате нам была выдана справка о том, что дом гражданина [мужика] по адресу [такому-то] на учете в Энергонадзоре не состоит.
Вернулись в сельскую администрацию и получили новую справку с чудесным текстом: "Дана гражданину [мужику] в том, что находящееся по адресу [такому-то] дом является дачей, в котором никто не проживает и не прописан". Заплатил за справку 10 руб. Ночевал в деревне.
21 августа, вторник. Поехали с мужиком в райцентр, получили в ГУЮ выписки из реестра, а в КУМИ — справки об оценке дома. Отправил мужика в деревню на автобусе, сам уехал в город.
22 августа. Встали с женой очень рано, взяли деньги, в 6 часов утра были в райцентре, оставил жену занимать очередь к нотариусу (она оказалась пятой в очереди), сам уехал в деревню за мужиком. Мужик оказался достаточно трезв. Поехали в райцентр. С нами напросился вышеупомянутый двоюродный брат. Дорога в райцентр идет лесом. На полпути брат вдруг спрашивает мужика: "Ну, ты обо всем хорошо подумал?" После утвердительного ответа мужика брат попросил меня остановить машину (в лесу) и сказал, что дальше не поедет. Я был несколько удивлен, но выполнил его просьбу и высадил его. Приехали в райцентр, просидели до обеда в очереди к нотариусу. В обед мужик долго уговаривал меня купить ему хотя бы пива, но я остался непреклонен и правильно сделал, потому что когда мы после обеда предстали перед нотариусом, она долго приглядывалась и принюхивалась к мужику, прежде чем решить, что он достаточно трезв для совершения сделки. Впрочем, он оказался ей дальним родственником. Там, по-моему, все друг другу родственники.
Нотариус приняла от нас все вышеупомянутые документы, а именно:

• правоустанавливающий документ: свидетельство о праве на наследство со штампом ГУЮ о государственной регистрации права;
• правоустанавливающий документ: выписка из решения сельской администрации о выделении земельного участка в собственность бесплатно — 2 экземпляра;
• план земельного участка и справку об экспертизе правовых документов из земельного комитета;
• справка об оценке дома из КУМИ;
• свидетельства о государственной регистрации права (на дом и на участок) из ГУЮ;
• выписки из реестра зарегистрированных прав из ГУЮ;
• справку из сельской администрации о том, что "дом является дачей";
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам;
• справку из Энергонадзора. (По поводу последней нотариус предупредила покупателя, что факт отсутствия задолженности по платежам за электроэнергию не установлен и задолженности могут впоследствии обнаружиться. В нашем конкретном случае нас это не очень пугало, так как было известно, что в доме никто не жил.)
• паспорта (продавца, покупателя и его супруга, их свидетельство о браке).

      После этого первым делом нотариус составила согласие супруга покупателя на покупку. Дом мы решили оформить на мою жену, поэтому после того, как я подписал это согласие, мое присутствие формально больше не требовалось (это согласие можно было оформить и у другого нотариуса, например, в городе). Затем был составлен Договор купли-продажи дома и земельного участка. В договоре указана продажная цена, какая сумма уплачена продавцу до заключения договора (я мужика подкармливал в течение лета и брал с него расписки), а какая - в момент заключения договора. Деньги передаются в присутствии нотариуса, никаких дополнительных расписок не пишется (в договоре есть фраза "претензий по расчету у сторон нет"). Кроме договора, подписывается передаточный акт. Нотариусу были уплачены пошлины и стоимость услуг в общем размере 525 руб.
После этого мужик с деньгами был отвезен к родственникам в райцентр и больше я его пока не видел. Был уже конец рабочего дня, поэтому мы не сумели сразу сдать документы на государственную регистрацию в ГУЮ и уехали в город.
14 сентября, пятница. Жена съездила на электричке в райцентр и сдала все документы, полученные от нотариуса, на государственную регистрацию в ГУЮ. Заплатила в сбербанк 371 руб. Срок исполнения — месяц.
29 октября, понедельник. Жена съездила на электричке в райцентр и получила свидетельства о государственной регистрации права (на дом и на земельный участок) в ГУЮ. Вместе с ними нам были возвращены правоустанавливающие документы с поставленными на них штампами ГУЮ: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по завещанию и выписка из решения сельской администрации о выделении земельного участка в собственность бесплатно.
После этого, следуя полученным указаниям, зашла в налоговую инспекцию, поставила там свою недвижимость на учет и заплатила в сбербанк налоги (за дом и за землю) за часть года с момента продажи (в размере 11 руб.). При этом было сказано, что мужик, заплативший налог за целый год (фактически платил я), соответствующую сумму получит назад.
Вот и все. Следующим нашим действием будет приехать в будний день в сельскую администрацию, записаться там в их похозяйственную книгу, заплатить налоги за новый год, и: начать процедуру приобретения второго земельного участка в собственность."