В последнее время жители Московского региона и прилегающих к нему областей относятся к покупке домов, построенных на берегах крупных водоемов, как минимум с опаской, боясь попасть под горячую руку сотрудников Росприроднадзора. Что касается владельцев таких домов, то их положению не позавидуешь: природоохранное ведомство вот уже несколько лет держит их в постоянном напряжении. Но со следующего года вступает в силу новый Водный кодекс, который несколько изменит ситуацию с объектами загородной недвижимости, расположенными у "большой воды".
Только в Московской области сотрудники Росприроднадзора выявили около 1,5 тыс. объектов у воды, построенных с различными нарушениями. Расположены они в основном в районе Истринского водохранилища, поскольку активная застройка в этих местах велась в 1990-х годах, когда водоохранное законодательство не особенно принималось в расчет.
Такие разные зоны
Для начала стоит разобраться, что представляет собой территория водоохраны. Первая, наиболее охраняемая полоса суши стандартной ширины 20 метров называется бечевник. Согласно постановлению правительства, вступившему в силу в 1996 году, каждый гражданин имеет к ней свободный доступ и может использовать для отдыха. Но на данной территории запрещено любое строительство, не разрешается приватизация и аренда этой зоны, как и других земель общего пользования.
Следующие линии получили название прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны. "Их размеры и границы, а также режим использования устанавливаются каждым субъектом РФ самостоятельно", - поясняет глава департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая. В Московской области эти вопросы регулируются постановлением местного правительства от 17 сентября 2004 года № 571/37 "Об утверждении минимальных размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос водных объектов, частично или полностью расположенных на территории Московской области". "Размеры водоохранных зон колеблются от 50 до 500 метров в зависимости от значимости водоема, а размеры прибрежных полос - от 20 до 100 метров", - уточняет Литинецкая.
Согласно действующему законодательству в прибрежной защитной полосе запрещены любая хозяйственная деятельность и строительство, но можно приобретать земельные участки в собственность или брать их в аренду. В водоохранной зоне, рассказывает главный юрист группы отделов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Светлана Матвеева, строить можно, но при наличии положительного решения экологической экспертизы. Это правило не распространяется на дома, разрешение на строительство которых было получено до 1995 года. "В этом случае сотрудники природоохранных ведомств не имеют никакого права предъявлять претензии", - говорит Матвеева. Что касается домов, построенных после 1995 года, то при отсутствии заключения экологической экспертизы на владельца налагается штраф размером от 10 до 15 МРОТ для физических лиц и от 400 до 500 МРОТ для юридических (в настоящее время 1 МРОТ составляет 100 рублей).
При положительном решении экспертов ликвидность, а следовательно, и стоимость построенных объектов повышается примерно на 10-15%. "Пока эта разница несущественна, - говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Елисеев. - По-хорошему стоимость объекта, получившего одобрение Росприроднадзора, должна быть выше как минимум в два, а то и в три раза".
Опыт поселка "Екатерининские валы", сносить который взялся Росприроднадзор, не прошел для покупателей загородной недвижимости бесследно. Теперь большинство из них, собираясь купить дом в водоохранной зоне, внимательно изучает документы, пытаясь максимально исключить риски. При этом отсутствие экологической экспертизы - нарушение очень распространенное, но далеко не единственное.
Существует значительное число строений, возведенных без необходимых согласований или разрешений, так называемый самострой. Владельцам таких объектов грозит штраф, а то и снос дома.
Не менее живой интерес у сотрудников Росприроднадзора вызывают канализационные и водоотводные системы, которыми оборудованы коттеджи : далеко не каждой из них разрешено пользоваться в водоохранных зонах.
Встречаются и более сложные случаи. Скажем, когда участок находится на разных линиях водоохранной зоны, заниматься строительством там надо крайне осторожно. Например, в неприятную историю попал бизнесмен N, который приобрел в 1998 году у местной администрации 20 соток земли в водоохранной зоне реки Малая Истра. Дом, как водится, он разместил поближе к воде. Проблемы у бизнесмена начались, когда он решил продать свою недвижимость. Чтобы зарегистрировать строение, ему пришлось пройти экологическую экспертизу, в результате которой сотрудники Росприроднадзора вынесли решение о сносе дома. Оказалось, что часть участка, на которой был возведен коттедж , расположена в прибрежной зоне, где, напомним, строительство строго запрещено. Естественно, о продаже дома пришлось забыть, и сегодня все силы бизнесмена N уходят на тяжбу с природоохранным ведомством.
Впрочем, в большинстве случаев владельцы прибрежных домов, построенных с нарушениями, все же отделываются штрафами или дополнительными затратами на изменение объекта. Даже если принято судебное решение о сносе сооружения, выполнить его довольно сложно. Но можно. "Это в Московском регионе был лишь один случай сноса домов, в других областях, например в Тверской, их гораздо больше", - говорит Светлана Матвеева.
Что Водный кодекс нам готовит
Впрочем, с 1 января 2007 года вступает в силу новый Водный кодекс, который содержит некоторые послабления для владельцев домов у "большой воды". Документ под номером 74-ФЗ был принят Госдумой 12 апреля текущего года, а 3 июня подписан президентом Владимиром Путиным. Согласно новым правилам в прибрежной полосе можно будет возводить строения. "Правда, в том случае, если возведение сооружения не нарушает экологических норм, - уточняет Светлана Матвеева. - Например, сотрудники природоохранного ведомства могут обязать установить очистные сооружения".
Для строительства в водоохранной зоне новый Водный кодекс согласования с Росприроднадзором не требует. Впрочем, в данном случае это лишь видимое послабление, ведь сохраняется обязательность экологической экспертизы. Проще говоря, все оставлено на усмотрение чиновников природоохранного ведомства.
Ширина природоохранных зон у воды теперь будет меньше. Максимальный размер прибрежной защитной полосы составит 50 метров, водоохранной зоны - 200 метров. Исключение составляет морское побережье, где ширина водоохранной зоны останется без изменений - 500 метров.
Что касается бечевника, то прежде всего изменится его название. Согласно новому кодексу он будет обозначаться как "береговая полоса". Уменьшена она будет вдоль рек протяженностью менее 10 км. В этом случае ширина береговой полосы составит 5 метров.
Новшества серьезно коснутся и "малой воды". По действующему законодательству пруды и обводненные карьеры, находящиеся на территории участка, являются федеральной собственностью, даже если прудик для карпов был вырыт лично хозяином земли. "Согласно новому кодексу, если водоем попадает в границы участка, то он может являться собственностью владельца земли", - объясняет Светлана Матвеева. Правда, юрист сразу указывает на случаи, когда пруд или карьер находится на границе владений. "Если водоем частично расположен за пределами участка, то в этом случае приоритет будет отдан федеральной собственности", - уточняет она.
По мнению большинства экспертов, новый Водный кодекс РФ даст шанс некоторым домовладельцам , в том числе и упомянутому бизнесмену N, узаконить возведенные ими строения. "Если законодательство смягчается, то оно имеет обратную силу", - объясняет директор юридической фирмы Corpus Juris Денис Балакин. Сегодня многие законодательные инициативы - и новый Водный кодекс, и "дачная амнистия" - направлены не на снос строений, а на то, чтобы объекты недвижимости обрели наконец своего законного владельца. Ведь карательные рейды чиновников Росприроднадзора не решили главную проблему - у водоемов, которые сегодня находятся далеко не в лучшем состоянии, так и не появился хозяин, готовый вложить средства в улучшение этих объектов: очистить берега и дно от мусора, а расположенные рядом леса спасти от заболачивания. "А кроме того, чиновник ведь получает мзду не за то, что он сносит, а за то, что узаконивает", - говорит Денис Балакин.
