Пишите «правильные» расписки

Признайтесь, вам знакома ситуация, когда приходит какой-нибудь старый знакомый (одноклассник, сослуживец, однокурсник и иже с ними) и со слезой в голосе просит: «Будь другом, одолжи денег на пару дней. Очень надо. Верну непременно. Ну, ты же меня знаешь!». Вы проявляете сочувствие к проблеме визитера и выкладываете энную денежную массу. Проходит неделя, месяц, полгода, год… Вы начинаете понимать, что возвращать ваши кровные «несчастный» проситель изначально не собирался. Думаете: «Эх, если бы взять с него вовремя расписку, то сейчас у меня проблемы с возвратом денег не было бы…».

А теперь представьте, что вы решили продать квартиру, доставшуюся вам, например, по наследству от любимой бабушки. «Через знакомых надежней, - думаете вы. – Свои не обманут. И за услуги много не возьмут». На вашу квартиру находится покупатель, вы обговариваете сумму, пишите под диктовку «опытного» посредника расписку в получении денег… Но, как на грех, денег почему-то не хватает, чтобы с вами полностью расплатиться, или в данный момент их вовсе нет в наличии. «Не переживай, - говорит знакомый, - завтра принесу. Ну, ты же меня знаешь!». Проходит неделя, месяц и так далее. Стоп! У вас же есть расписка! С ней вы бежите в милицию. Вот тут и выясняется, что расписочка-то составлена неправильно. Следовательно, и документом в суде являться не может.

А вы знаете, как должна выглядеть «правильная» расписка? Почему продавец жилого помещения должен обязательно присутствовать при сдаче документов в регистрационной службе? Почему опасно продавать квартиру через знакомых? Наш консультант – старший оперуполномоченный УБЭП ГУВД Нижегородской области Андрей Кислов.

В первых строках – о работе УБЭП ГУВД Нижегородской области

Как показывает анализ имеющихся оперативных материалов и уголовных дел, преступления, связанные с защитой прав акционеров и собственников, в основном, совершаются в сфере жилищных отношений, при предоставлении в аренду помещений и производственных площадей, выделении земельных участков для строительства различных объектов, в процессе акционирования государственных и муниципальных предприятий, а также банкротства и недружественного поглощения юридических лиц.

Среди преступлений, связанных с защитой прав акционеров и собственников, самое большое количество приходится на:

- мошенничество, совершаемое при продаже квартир;

- злоупотребление должностными полномочиями и взяточничество при оформлении земельных участков под различные нужды, в том числе под строительство жилых многоэтажных домов.

По сравнению с 2005 годом, в 2006 году увеличилось число преступлений, причинивших потерпевшим ущерб в крупном или особо крупном размере (за 12 мес. 2005 – 15, за 12 мес. 2006 – 37, что составило прирост в 146%). Выявлено лиц, совершивших преступления: в 2005 – 14, в 2006 – 22, что составило прирост в 57%. Столько же привлечено к уголовной ответственности.

Преступлений, связанных с приватизацией, выявлено 78, с недвижимым имуществом – 81, с земельными отношениями – 7.

По одной из самых «популярных» - 159 статье Уголовного кодекса РФ «Мошенничество» - в 2005 году выявлено 194 преступления, в 2006 – 127 (то ли, действительно, их стало меньше, то ли мошенники более тщательно маскируются). В 2006 году среди уголовных дел, возбужденных в связи с правонарушениями в сфере недвижимости, стали чаще появляться следующие статьи УК РФ: ст. 285 «Злоупотребление должностными полномочиями», ст. 290 «Получение взятки», ст. 174 «Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенного незаконным путем». Это указывает на более ответственный и качественный подход сотрудников ОБЭП к выявлению преступной деятельности экономической направленности.

Ошибки потерпевших от рук организованной преступной группы

Сотрудниками ОБЭП УВД г. Дзержинска Нижегородской области была выявлена организованная преступная группа, в которую вошли работники агентства недвижимости и специалист Федеральной регистрационной службы К-на, которая систематически получала взятки за оформление сделок купли-продажи жилья без участия в них продавцов – собственников квартир. В данной группе существовало четкое распределение ролей: одни подыскивали одинокого, злоупотребляющего спиртным, гражданина; другие - входили к нему в доверие, спаивали окончательно и бесповоротно; третьи – получали документы на квартиру и доверенность у нотариуса на проведение сделки. Регистрировали сделку с помощью уже упомянутой К-ной.

Потерпевших по этому делу проходит порядка 10 человек. Все они признаются, что им так заморочили голову, что они забыли, какие подписывали документы, не брали никаких расписок, и насчет денег сомневаются – то и давали им какую наличность за квартиру, то ли нет. Слова, конечно, к делу не пришьешь, нужна документальная база. Если бы потерпевшим был один человек, доказать преступление было бы сложно, но показания нескольких людей уже становятся фактом.

Типичные ошибки потерпевших – отсутствие расписок или неправильное их оформление, отсутствие продавца – собственника квартиры – во время сдачи документов на регистрацию в ФРС. Рассмотрим эти моменты подробно.

Как правильно составить расписку о передаче денег

В расписке обязательно должны быть указаны:

- фамилии, имена и отчества обеих сторон – передающей деньги и получающей деньги;

- полные паспортные данные обоих лиц, адрес регистрации и адрес проживания;

- сумма цифрами и прописью;

- конкретное использование денег. Например, в качестве аванса на покупку квартиры, расположенной по такому-то адресу (точное указание названия улицы, номера дома и квартиры);

- подписи обеих сторон, дата составления расписки;

- фамилия, имя, отчество, полная (число, месяц, год) дата рождения, точный адрес проживания свидетеля, присутствующего при составлении расписки.

Это очень важный момент. Если свидетель просто поставит закорючку в качестве подписи и все, найти его будет невозможно, даже если он понадобится для дачи показаний в суде.

По возможности, желательно заверить расписку у нотариуса.

В идеале, конечно, при взаиморасчетах за продажу-покупку квартиры надежнее всего использовать банковскую ячейку. К сожалению, не всегда это возможно. Такой способ хорош при «чистой продаже», а квартира, в большинстве случаев, находится в «цепочке».

И еще немного о посредниках. Мы уже ни раз говорили о том, что через знакомых продавать или покупать квартиру не стоит. Но некоторые все равно нас не слушают, идут к маклерше «тете Глаше», и судьбу своей квартиры решают с ней. Так вот, не надо соглашаться с тем, если вам предлагают написать расписку в получении денег, а сами деньги обещают принести только завтра. Подписать расписку вы можете только тогда, когда получили деньги, пересчитали их и положили в карман. И никак иначе.

Зачем нужно присутствие продавца в момент сдачи документов на регистрацию

Предположим, документы на регистрацию сделки продажи-покупки квартиры сдает агент по доверенности от продавца. Обычный срок регистрации – один месяц. За это время продавец – собственник квартиры – может сделку приостановить, а доверенность отозвать. «Я не хочу продавать квартиру. На меня было оказано давление со стороны покупателя (агентства недвижимости, третьих лиц и т. д). Прошу регистрацию приостановить, доверенность отозвать, т. к. я подписал договор продажи квартиры под психологическим (физическим, общим болезненным состоянием и др.) воздействием», - и это будет аргументом.

Если продавец получил уже от покупателя деньги за квартиру, то не исключена такая сцена. Расстроенный покупатель узнает о приостановлении регистрации, придет к продавцу, и будет взывать того к совести. «Зачем ты отозвал доверенность, на тебя же никто никак не «давил»? - «На меня морально «надавили», а кто – не твое дело». – «Тогда верни деньги». – «А у меня их нет». Потом будет суд, который, конечно, вынесет решение в пользу потерпевшего покупателя. Из небольшой официальной зарплаты (или пенсии, что не лучше) продавца будут ежемесячно вычитать деньги в пользу потерпевшего. Так, может быть, лет через 100 он и вернет всю сумму за так и не купленную квартиру. Понимаете, что это – утопия?

Продавец, лично присутствующий при сдаче документов на регистрацию, их может забрать только в самых крайних случаях. Регистрационной службе такие случаи не известны.

Как навести справки о покупаемой квартире

Очень просто. Прежде чем подписать договор на покупку квартиры, нужно попросить продавца показать документы на эту недвижимость, как они оформлены, в каком они состоянии, соответствуют ли требованиям современного законодательства. В агентстве недвижимости, конечно, знают, как должны выглядеть документы.

О том, в собственности физического лица находится квартира или нет, можно узнать в ФРС. Сейчас любой человек по заявлению с указанием всех своих паспортных данных может получить справку о том, зарегистрировано ли право собственности на квартиру, расположенную по такому-то конкретному адресу. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество готовится несколько дней и стоит 150-200 рублей. Порой лучше потратить такие деньги и обезопасить себя, чем потерять намного больше.

Ольга Кустова

Ноя. 14, 2008, полночь

Пишите «правильные» расписки

Похожие записи: