Оценка недвижимости методами сравнительного подхода (этап 2)

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА (ЭТАП 2)

Э т а п 2. Сравнение подобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки и выявление параметров элементов сравнения, по которым они отличаются.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов-аналогов, и условия заключения сделок с ними, которые влияют на цену продажи.

Для получения конкретного конечного результата рекомендован определенный порядок внесения поправок по элементам сравнения. При сравнении объектов-аналогов с объектами оценки учитывают поправки в следующей последовательности.

Оцениваемые права собственности. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом, долгосрочной арендой, сервитутом, долевой собственностью.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка по этому элементу отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения по продаже или покупке объекта недвижимости.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяют, при таких же или изменившихся рыночных условиях происходил а сопоставимая продажа. При этом можно вносить два вида корректировок: один учитывает сезонные колебания цен продаж на данном рынке недвижимости; другой отражает колебания цен на объекты только с конкретным местоположением. Для земельных участков корректировки обычно вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Местоположение. При сопоставлении местоположения объектов-аналогов и оценки анализируют влияние сложившейся рыночной среды конкретной территории на конкурентоспособность объектов по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносят. В редких случаях, когда объект расположен близко к границе района с активным воздействием позитивных либо негативных факторов, ни один из которых не затрагивает оцениваемого объекта, необходимо вносить поправку.

Если сопоставимый объект находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, для жилой недвижимости учитывают такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Значение корректировки чаще всего вычисляют методом анализа парных продаж.

Физические характеристики. В процесс е сравнения рассматривают только те физические различия, которые существенным образом влияют на цену каждого из сравниваемых объектов. Наиболее точно отличия физических характеристик корректируют методом корреляционно-регрессивного анализа. Например, при внесении поправки на размер земельного участка (дачных, садоводческих объединений граждан) определяют зависимость цены продажи 0,01 га общей площади земельного участка.