Множество вариантов покупки строящегося жилья (квартир), приводят потенциального Покупателя квартиры в состояние тихой паники! Как правильно сделать так, что бы потом не было проблем с регистрацией Права Собственности на новую Квартиру? Каким видом договора воспользоваться, что бы не потерять покупаемую квартиру?
Договор переуступки прав требования - это выкуп договоров долевого участия. Продавцом обычно выступает дольщик, зарабатывающий на разнице в цене. Обязательно надо проверить, не числятся ли за прежним хозяином долги. При условии, что документы оформлены в соответствии с ФЗ-214 и зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе, эксперты считают, что это вполне безопасный вариант.
Договора с использованием векселей. Их краткая суть в том, что, несмотря на подписанные соглашения, застройщик всего лишь обещает передать вам квартиру, когда дом будет построен. В случае обмана вам придется продавать вексель или требовать через суд не квартиру, а возврата стоимости векселя.
Договор предварительной купли-продажи. Означает, что застройщик обещает после начала строительства заключить с вами договор о долевом участии. Но если стоимость жилья значительно вырастет, то компания может не устоять перед искушением заработать на квартире, которая является вашей лишь условно, и отказаться от сделки. Покупателю остается только идти в суд для возврата вложенных средств. Из 10 сделок по продаже квартир в новостройках,- 9 по прежнему проходят по рискованным для покупателя схемам разной степени «серости». Дело в том, что на строительном рынке сложилась определенная практика, наработанная годами, и на переход к работе по закону о долевом строительстве потребуется время. Главное, чтобы этот переход не отразился на интересах конечного потребителя и не привел к очередному скачку цен на жилье. Остановимся подробнее на особенностях договора долевого участия. С 1 января 2007 г. вступила в силу новая редакция Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 18.07.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов. а также устанавливает гарантии защиты прав. законных интересов и имущества участников долевого строительства. Теперь его действие не распространяется на инвестиционную деятельность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанную на договоре участия в долевом строительстве. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Сторонами договора участия в долевом строительстве могут быть только застройщик и физическое или юридическое лицо, которое хочет финансировать строительство объекта (кроме объекта производственного назначения) в любых целях - как для личного потребления, так и для предпринимательства. Требования, предъявляемые к застройщику, перечислены в ст. 2 Закона. Так, по Закону застройщиками могут быть организация или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства дольщиков для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Специальных требований к участнику долевого строительства Законом не установлено.
Закон установил новую форму договора (ст. 4). По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с при влечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных условий договор считается незаключенным. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ. Ни Закон, ни изданная в соответствии с ним Инструкция «Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве ... » не уточняют, как описать в договоре передаваемый дольщику объект и как должны выглядеть документы с описанием этого объекта.
По мнению специалистов, для многоквартирных домов в договоре достаточно указать строительный адрес объекта, серию дома (при типовом строительстве), количество этажей и секций, номер секции и этажа, на котором находится квартира, строительный номер квартиры и ее площадь. К договору необходимо приложить подписанные обеими сторонами копии поэтажных планов помещений, указав на них местоположения передаваемых помещений (обводкой или штриховкой). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. При этом он может отличаться от срока ввода объекта в эксплуатацию, но не более чем на два месяца в сторону его увеличения (п. 3 ст. 8).
В договоре целесообразно добавить к ориентировочному сроку ввода объекта в эксплуатацию некоторое время, необходимое для подготовки передаточных актов и уведомления участника долевого строительства о готовности объекта к передаче. Причем, если срок ввода объекта в эксплуатацию изменился, с участниками долевого строительства нужно подписать соответствующее дополнительное соглашение. Предложение о заключении такого соглашения ДОЛЖНО быть направлено участнику не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта, указанного I3 договоре. Если застройщик нарушит срок передачи объекта участнику долевого строительства, указанный в договоре, то ему придется уплатить неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6).
В соответствии со ст. 190 Гражданского кодекса РФ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику должен определяться конкретной календарной датой. Указание срока в виде "3 квартал 2007 г.» недопустимо; нужно указывать точную дату, к примеру, 30 сентября 2007 г. Цена договора может указываться в рублях, но возможно привести в договоре порядок расчета этой цены. Он должен позволять однозначно определить цену договора. Иначе условие о цене будет считаться несогласованным, а договор незаключенным. Так, цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Если оплата услуг застройщика не будет выделена в договоре отдельно и если одновременно в проектно-сметной документации затраты застройщика также не будут выделены отдельной строкой, то застройщик не сможет возместить затраты на свое содержание в силу (ст. 18). Если дольщик должен уплатить цену договора единовременно, то просрочка оплаты более трех месяцев является основанием для того, чтобы застройщик предъявил требования о расторжении договора в судебном порядке (п. 4 СТ. 5). Если же дольщик вносит платежи в предусмотренный договором период, нарушение этих сроков более чем в три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа более трех месяцев, также является основанием для расторжения договора в судебном порядке (п. 5 СТ. 5). При этом дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 СТ. 5). Гарантийный срок не может составлять менее пяти лет. При этом он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Договор требует государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 СТ. 4). Однако Закон не запрещает, чтобы застройщик получал денежные средства от дольщика до того, как договор пройдет государственную регистрацию. Это важно, поскольку государственная регистрация договора может затянуться. Согласно сложившейся судебной практике и практике регистрирующих органов оплата может быть произведена до государственной регистрации такого договора. Порядок и условия расторжения договора определены СТ. 9 Закона.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если:
- застройщик не исполнил обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
- прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
- существенно изменена проектная документация многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенно изменен размер объекта долевого строительства;
- изменено назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- объект построен с отступлением от условий договора, приводящим к ухудшению его качества;
- существенно нарушены требования к качеству объекта долевого строительства.
Дольщик может расторгнуть договор и в иных случаях (кроме, установленных ст. 9) предусмотренных договором. При этом застройщик обязан вернуть ему денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата ему. Не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с их инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме. Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка прав требований допускается только по договору участия в долевом строительстве участником этого строительства новому участнику. Новая редакция закона внесла также ряд других изменений, которые имеют немаловажное значение при его реализации.
1. В соответствии с новой редакцией п. 1 ст. 2 Закона № 21 4-ФЗ застройщиком по долевому строительству может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. Индивидуальные предприниматели из состава застройщиков исключены.
2. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации права собственности на земельный участок или на основании договора аренды земельного участка (ч. 1 ст.3). В прежней редакции Закона требовалась также государственная регистрация права аренды земельного участка. В то же время обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
3. Вводится дополнительно форма привлечения денежных средств граждан на долевое строительство многоквартирных домов. Кроме денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве допускается их привлечение путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Указанные сертификаты закрепляют право их владельцев на получение от эмитента (застройщик) жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах (ч. 2 ст. 1). Жилищный сертификат представляет собой облигацию, закрепляющую право ее владельца на получение от застройщика (эмитента) жилых помещений (квартир). Выпуск и обращение жилищных сертификатов регулируются Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 (в ред. от 24.08.2004 № 1103).
Согласно Положению юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, на отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов. Эмитент жилищного сертификата (застройщик) осуществляет выпуск облигаций в соответствии со Стандартами эмиссии ценных бумаг. утвержденными приказом ФСФР России от 16 марта 2005 г. № 05-4/пз-н (в ред. от 12.01.2006).
4. В состав объекта долевого строительства наряду с жилым или нежилым помещением включается также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2). Налоговое законодательство также содержит единый порядок обложения НДС (освобождения от налогообложения) операции по реализации жилых помещений и долей в них, а также доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
5. Застройщики получили право одностороннего отказа от исполнения договора в случае нарушения участником порядка внесения платежей по договору. Ранее согласно ст.9 Закона № 214-ФЗ право одностороннего отказа от исполнения договора предоставлялось только участнику долевого строительства. Если участник долевого строительства в течение установленного срока не обратился к застройщику за получением денежных средств и процентов на эту сумму, застройщик обязан зачислить их в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается данному участнику.
6. Статьей 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором» Закона в первоначальной редакции была установлена безусловная ответственность застройщика за недостатки объекта долевого строительства, которые ухудшают его качество или делают непригодным для предусмотренного в договоре использования. Новой редакцией Закона внесены дополнения, которые в обусловленных случаях освобождают застройщика от такой ответственности.
Согласно ч. 7 данной статьи застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:
- нормального износа объекта долевого строительства или его частей;
- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;
- не надлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными третьими лицами.
7. В ст. 8 «Передача объекта долевого строительства» Закона № 21 4-ФЗ внесены изменения и дополнения, согласно которым передача объекта долевого строительства осуществляется не позднее предусмотренного договором срока. Частями 4 и 6 ст. 8 определены порядок и сроки передачи застройщиком и приемки участником объекта долевого строительства. Также указано, что застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если его участник уклоняется или отказывается от принятия объекта. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления акта.
8. Появилось больше способов обеспечения исполнения обязательств по договору. К содержащемуся ранее в Законе способу залога добавлен способ поручительства. В соответствии с новой ст. 12.1 «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору» залогом или поручительством обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом или договором;
- уплата частнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пений) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного не надлежащего исполнения обязательств по передаче участнику объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
9. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, находящееся в залоге (земельный участок или право аренды на него, строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости), не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства. Исключение составляет случай передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома. Дополнительной ч. 7.1 ст. 13 введено ограничение на размер привлекаемых денежных средств участников долевого строительства. Эти средства не должны превышать в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.
10. Введена новая ст. 15.1 «Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством». Исполнение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве может обеспечиваться поручительством банка. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:
- солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору;
- переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
- срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства его участнику;
- согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
- обязательства поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства в предусмотренном порядке.
В Законе № 214-фЗ не указано, на каком этапе строительства объекта застройщик публикует проектную декларацию. Важно, чтобы она была опубликована не позднее 14 дней до заключения первого договора участия в долевом строительстве. Это позволяет застройщику осуществлять строительство, используя собственные или заемные средства до определенной им степени готовности объекта.
11. В СТ. 20 «Информация о застройщике» Закона внесены отдельные уточнения, а именно:
- согласно П.3 Ч. 1 приводится информация об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника, а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
- согласно П. 4 Ч. 1 приводится информация о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в Эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода.
12. Информация о проекте строительства (ст. 21) должна содержать следующие Дополнительные сведения:
- о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 9.1);
- о способе обеспечения застройщиком исполнения обязательств по договору (п. 11);
- об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров (п. 12).
13. Размер неустойки (пеней) за неисполнение сторонами обязательств по договору, а также размер процентов, уплачиваемых застройщиком за пользование денежными средствами участников долевого строительства, приведены к единому размеру в соответствии с П. 4 СТ. 75 НК РФ - одной трехсотой ставки рефинансирование, Банка России. При этом установлено, что если участником долевого строительства является гражданин, то указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (см. например, Ч. 4 СТ. 5; Ч. 2 СТ. 6; Ч. 2 и 6 СТ. 9).
Подписание договора и внесение денег
Подписание договора и внесение денег - ключевой момент заключения договора. До подписания договора и внесения денег следует внимательно прочитать (изучить) договор. Хорошо бы взять его домой, изучить в кругу семьи, показать опытному юристу или хотя бы знающим знакомым. Можно проконсультироваться в риелторской конторе, оплатив юридическую экспертизу договора. При покупке квартиры через агентство недвижимости всю эту процедуру проделает агентство. Обычно покупателям предлагается несколько схем оплаты выбранной квартиры. Можно оплатить всю стоимость сразу. Но разумней проплачивать по частям (ежемесячно или поквартально). А окончательно расплатиться после приемки дома госкомиссией.
Во избежание в дальнейшем неприятных сюрпризов при заключении договора следует зафиксировать состояние, в котором дом будет сдан, то есть зафиксировать степень «недостроя», Необходимо также уточнить, что понимается под телефонизацией новостройки. В большинстве случаев это означает, что к дому подводят телефонный кабель и делают разводку по квартирам. Но могут ограничиться одним кабелем. Иногда телефонные номера бронируют. В этом случае, имея акт приемки госкомиссией, можно сразу обратиться в телефонный узел, где были забронированы номера, и установить телефон в новой квартире. Если номера не забронированы, покупателю придется устанавливать телефон в обычном порядке. Необходимо внимательно изучить условия оплаты, порядок начисления и взимания штрафов за несвоевременное внесение очередного взноса, сроки окончания строительства, сдачи дома под заселение, сроки сдачи дома приемной комиссии, санкции и штрафы за несвоевременное выполнение принятых обязательств. Права и обязанности сторон должны быть четко прописаны.
Стоимость квартиры не должна меняться с момента подписания договора. Единственное исключение составляет небольшая корректировка метража и, следовательно, общей стоимости после замеров БТИ: покупатель либо вносит дополнительную сумму, либо ему возвращают часть денег. Покупатель должен понимать, что, заключая договор, он несет бремя определенных рисков (долгострой, вероятность банкротства строительной организации, недобросовестность соинвесторов и т.д.). Уменьшить риски можно, застраховав совершаемую сделку в страховой компании. Обычно во многих крупных агентствах недвижимости действуют специальные системы страхования сделок, но гарантии, предоставляемые клиентам, как правило, не стопроцентные, поэтому на самом деле главными гарантиями являются репутация и время существования компании на рынке недвижимости.
Сен. 18, 2014, 2:04 п.п.
