Офисная недвижимость — не стоит путать желаемое с действительным

Офисная недвижимость — не стоит путать желаемое с действительным

Ксения Гурьянова
Рынок офисной недвижимости сегодня развивается активными темпами: спрос на помещения под офисы растет, постоянно подгоняя предложение. Однако и столица, и крупные города в регионах «не резиновые», то есть площадь застройки ограничена и, как правило, находится в дефиците.
В такой ситуации девелоперы переоборудуют гостиничные комплексы, административные здания, торговые центры под бизнес-центры. В ход идет любая недвижимость, которая хотя бы отдаленно применима для таких целей. Страдают от этого арендаторы. Именно они не получают помещений должного класса, выплачивая при этом завышенную арендную плату. Рано или поздно эта ситуация изменится к лучшему, однако в настоящее время делать позитивные прогнозы слишком рано. Проблем у арендаторов офисных помещений немало. Наиболее распространенная и очевидная из них — неудобная «нарезка» помещений. Как правило, переоборудуемое здание изменяется лишь внешне, тогда как в планировку практически никаких изменений не вносится.
Как результат — недостаточная площадь офисов, неудобная их планировка, отсутствие входных зон, несоответствие предлагаемых комнат стандартам офисных помещений. Арендаторам остается с грустью наблюдать за тем, как таким псевдоофисам присваивается определенный класс, и соглашаться на выставляемые девелопером условия — альтернативы у них нет.
Однако не только планировка является слабым местом существующих бизнес-центров. Отделка, не соответствующая требованиям к офисным помещениям, — практически повсеместно распространенная проблема. При проведении отделочных работ строители используют либо слишком дешевые, либо слишком дорогие (зависит от бюджета) материалы. Это приводит к сокращению срока эксплуатации офисного помещения, снижению качества его отделки (даже в том случае, если стройматериалы являются достаточно дорогими). Данная проблема связана с отсутствием практики в управлении реализацией таких проектов. После того, как средства из бюджета расходуются на дорогую лепнину или «элитную» штукатурку, обеспечивать функциональность помещению просто не на что.
Бизнес-центр — это не только здание с соответствующей отделкой и планировкой. Нормальное его функционирование предполагает наличие хотя бы минимального сервиса — бытовые службы, персонал, ответственный за питание, электрики и сантехники обязательно должны контролировать работоспособность бизнес-центра, наличие нормальных условий труда для людей, работающих в нем. К сожалению, эта проблема решается арендодателями в последнюю очередь. В результате банальной замены перегоревшей лампочки приходится ждать по нескольку дней, не говоря о более серьезных неприятностях.
Все эти недостатки офисных зданий связаны только с дефицитом офисной площади. Если бы у арендатора была возможность выбирать, у девелоперов был бы стимул создать именно в своем бизнес-центре наилучшие условия для него. Однако в настоящее время ситуация обратная: как правило, все помещения сданы еще до окончания строительства (которое также может быть задержано).
Тем не менее, ситуация начинает меняться к лучшему. Высокие арендные ставки и, соответственно, высокая рентабельность строительства бизнес-центра привлекают на этот рынок все новых и новых участников. Конечно, говорить о том, что рано или поздно офисной площади хватит на всех, пока рано, однако по законам экономики рост конкуренции рано или поздно должен привести к повышению качества работы девелоперов. Пока эта тенденция только начинает намечаться в столице, но хочется верить, что со временем она придет и в регио