Обзор Рынка Бизнес-Центров в Екатеринбурге
Свой комментарий предлагают специалисты департамента коммерческой недвижимости Центр Недвижимости «Северная Казна» (www.rieltkazna.ru) во главе с Алексеем Бугаевым, директором департамента.
В Екатеринбурге активно развивается рынок коммерческой недвижимости. По количеству торговых площадей из расчета на душу населения мы уже догнали Москву. По качеству офисных площадей пока отстаем. Хотя наблюдается более грамотный и качественный подход девелоперов к будущему бизнес-центров (БЦ), независимо от его класса, – начиная от концепции, проработки всех деталей (архитектурных и планировочных), заканчивая управлением этим БЦ.
Арендная ставка в Москве на офисные помещения класса «А» ниже, чем на аналогичное помещение в Екатеринбурге. Этот факт говорит о сильном дефиците качественных офисных площадей в уральском регионе.
До 2015 года в Екатеринбурге предусматривается строительство 66 новых деловых центров общей площадью 1 200 000 кв.м., в том числе 800 000 кв.м. планируется сдать к 2010 г. Вот тогда начнется настоящая конкуренция между бизнес-центрами.
На сегодняшний день такой конкуренции нет, и рынок поглощает все, что предлагается для аренды. В связи с этим будут все острее вставать проблемы продвижения коммерческого объекта и его наполнения арендаторами.
Кроме того, с насыщением рынка будет снижаться процент рентабельности этого бизнеса. Сейчас этот показатель в среднем 20%, т. е. средней срок окупаемости составляет 3-7 лет. По западным меркам, где рынок уже довольно насыщен, такая рентабельность считается баснословно высокой. По этому западные инвестиционные фонды при финансировании БЦ рассчитывают на рентабельность порядка 7-10%.
К моменту насыщения рынка у нас будут такие же показатели. И не далек тот момент, когда каждый участник рынка недвижимости будет заниматься только своим делом. Собственник будет владеть недвижимостью, а для управления нанимать профессиональных управляющих, которые смогут грамотно эксплуатировать объект.
Тем более что офис – это не только помещение, в котором работают сотрудники компании. Это визитная карточка, лицо фирмы. Качество самого офиса – это лакмусовая бумага состоятельности, стабильности предприятия.
Одной из проблем екатеринбургского рынка коммерческой недвижимости является нехватка качественных площадей. Большинство нынешних офисных центров характеризуется высоким уровнем заполнения – 98-100%. Если этот показатель сравнивать с общемировой практикой, то он составляет 90% загрузки от общей площади деловых центров. И по качественным показателям в Екатеринбурге офисы класса «С» составляет – 94%, остальные 6% приходится на классы «В» «А».
Нехватка профессиональных управляющих компаний и технологий управления объектами также являются причинами существующего сегодня на рынке офисных площадей дефицита (более 1 000 000 кв.м.).
Состоявшаяся 21.03.2008 г. церемония награждения премии «ЕВА» среди офисных бизнес-центров – первое значимое мероприятие, идеей которого является анализ и определение тенденций в развитие офисной недвижимости города Екатеринбурга.
Сегодня в Екатеринбурге возводятся более 700 000 кв.м. офисной недвижимости. Таким образом, темпы вывода на рынок новых объектов настолько динамичны, что требуют ежегодного подведения итогов и анализа развития рынка. При таких темпах строительства отсутствие профессиональных управляющих компаний может стать серьезной проблемой, сдерживающей развитие рынка коммерческой недвижимости.
При проведении анализа БЦ, департамент коммерческой недвижимости Центр Недвижимости«Северная Казна» столкнулся с рядом проблем. Многие управляющие компаниями из БЦ знают менее половины своих партнеров и конкурентов, хотя коммуникативный интерес очень высок. Было даже высказано пожелание управляющих компаний в организации круглого стола по обмену опытом.
Многие управляющие компании различных БЦ, имеют определенные сомнения в стратегии управления. Сомнения возникают потому, что в любых оценках всегда есть доля субъективности, так как судить о работе управляющей компании можно после функционорования БЦ в течение какого-то длительного времени. Многие БЦ только зародились, начали делать свои первые шаги.
Некоторые БЦ строились с целью продажи и получение краткосрочной прибыли. Только 5% объектов в нашем городе строятся с целью их дальнейшей эксплуатации. Наличие большого количества собственников внутри одного проекта противоречит долгосрочному построению арендного бизнеса.
