Недвижимость Соединенных Штатов, точнее связанный с ней ипотечный, и как следствие, финансовый кризис - тема, которая на протяжении длительного времени не сходила со страниц всех мировых СМИ. Самые катастрофичные сценарии, которые едва ли не еженедельно выдавались аналитиками еще недавно, пока, к счастью, не реализовались, но сложившаяся на сегодня картина рынка недвижимости США, несмотря на публикуемую время от времени информацию о начале нового подъема, все еще недостаточно ясна, так как позитивные прогнозы базируются, как правило, на локальных увеличениях числа продаж или сезонных "технических" ценовых колебаниях.
То, что современная капиталистическая экономика подвержена кризисам - давно уже не новость. В конце 90-х годов прошлого века в Соединенных Штатах как раз случился очередной кризис, связанный с избыточной капитализацией высокотехнологичных компаний, закончившийся крахом "эры доткомов" и общим спадом начала 2000-х. Чтобы стимулировать экономическую активность, ФРС США использовала проверенный способ, постепенно понижая ставку рефинансирования с 6,5% в 2000 году до 1,75% в декабре 2001-го и далее, дойдя до рекордного однопроцентного минимума в 2003 году. Экономика действительно оживилась, но банки использовали источник дешевого финансирования для выдачи ипотечных кредитов практически всем желающим без учета их кредитоспособности. Цены на жилье, поддерживаемые мощной ипотечной подпиткой постоянно росли, поэтому предполагалось, что достаточной гарантией ссуды могут выступать сами дома, которые, в крайнем случае, могли быть просто проданы. В какой-то момент рынок "перегрелся" и продажи жилья резко пошли на спад. Упали цены. Если в условиях постоянно растущих цен домовладелец, испытывая сложности с выплатой ипотеки, смог бы перезаложить свое жилье по его увеличившейся стоимости и без труда вернуть долг, то теперь этот путь оказался закрыт. Банки столкнулись с массовыми неплатежами по ипотечным кредитам, "обеспеченными" падающей в цене и плохо реализуемой недвижимостью. Начались банкротства кредитных и страховых фирм, отголоски которых разнеслись по всему миру, сказавшись и до сих пор продолжающих сказываться практически во всех сферах мировой экономики.
Рынок недвижимости на "родине кризиса" в США пострадал весьма значительно, в 2006-2008 гг. потеряв примерно треть своей стоимости. Начались массовые изъятия домов за невыплаты по ипотеке в основном в штатах Калифорния, Флорида, Аризона, Джорджия, Мичиган, Огайо и Невада. Только в первом квартале текущего года кредиторами было конфисковано около 600 тысяч таких домов, но банки США постарались как можно быстрее избавиться от них, иногда теряя 40%-50% от стоимости только из-за того, чтобы не тратить средств на содержание дома. Поэтому все проблемное жилье сразу же выставлялось на продажу, сбивая цены. Но пик массовой распродажи, по всей видимости, миновал, и в какой-то момент падения замедлились, а потом и вовсе остановились.
Участники рынка, тем временем, особых эмоций по поводу позитивной статистики не выказывают, обращая внимание на все еще не очень хорошее состояние американской экономики и рекордное количество жилых домов, выставленных на продажу. Не внушает оптимизма такой значимый показатель, как процент безработных, который, достигнув в мае 25-летнего максимума, составил 9.4%. Как сообщило Информационное агентство Bloomberg, с декабря 2007 года количество рабочих мест в США сократилось на 6,5 млн., что является наибольшим спадом со времен Второй мировой войны.
Большие надежды на выход из кризиса связываются с "Планом Обамы" в котором предусмотрены гигантские даже по американским меркам денежные вливания в экономику. Например, одна только программа "продовольственных талонов" для бедных оценивается в $54 млрд., $15 млрд. выделяется на гранты для малоимущих студентов, достаточно щедро финансируются детсады и услуги дошкольного образования, выдаются льготные кредиты фирмам, строящим дешевое жилье, запускается множество проектов развития инфраструктуры и т.д. Считается, что ощутимое влияние на экономику все эти меры окажут уже этой осенью.
Кроме того, появляется информация, которая может служить индикатором оживления рынка недвижимости: по данным Министерства торговли США объем строительства новых домов в июне 2009 года увеличился на 3.6% по сравнению с маем и достиг 582 тысяч единиц - максимальный показатель за предыдущие семь месяцев.
Если на рынке действительно появятся позитивные тенденции, то нужно учесть, что большой резерв стимуляции спроса заложен в низкой процентной ставке по ипотеке, ставшей возможной благодаря тому, что Федеральная резервная система США еще в декабре 2008 года понизила ставку рефинансирования до исторического минимума в 0.25%. В том числе и из-за низкой процентной ставки жилье стало значительно доступней. В США ежемесячно публикуется индекс доступности жилья, увязывающий доходы граждан со стоимостью домов. Кризисные цены привели к тому, что майское значение этого индекса выросло до 18-летнего максимума, явно указывая на привлекательность покупки жилья именно в теперешней ситуации.
Так или иначе, но без положительных сдвигов в экономике Соединенных Штатов рынок недвижимости этой страны "проснется" едва ли. Похоже, теперь вся надежда на осень и на план президента Барака Обамы.
Июль 31, 2009, полночь
