Рецессия в экономике, так или иначе, задела рынки недвижимости всего мира. Не стал исключением и рынок жилья Великобритании, который по своей капиталоемкости занимает одно из первых мест в мире, являясь зеркалом глобальных экономических процессов.
До июля 2007 года британское жилье лишь прибавляло в цене Если посмотреть на статистику последнего десятилетия, то до июля 2007 года британское жилье лишь прибавляло в цене. Средняя цена сделки по покупке дома в Англии тогда составила рекордные £222 621. За пятилетний период, предшествовавший началу падений, по отчету группы компаний Halifax, цены в Лондоне выросли на 38%, а в целом по стране - почти в полтора раза. Но, начиная с мая 2008 года, тенденция переменилась, и цены пошли на снижение, потеряв в итоге за год, прошедший с января прошлого года 17.2% (данные Halifax и Bank of Scotland).
В целом, в начале 2008 года картина представлялась достаточно ясной: рынок постепенно откатывался назад, пусть не так быстро, как в Испании и Ирландии, но все же достаточно внятно "съедая" по 1.5-2% стоимости британских квадратных метров ежемесячно. В начале февраля 2009 года вышел отчёт Halifax, в котором эта крупнейшая компания объявила, что цены на жильё в стране впервые за десять месяцев выросли, увеличившись на 1.9%, а средняя цена объекта жилой недвижимости составила на январь 2009 года £163 966. Выпускаемый Halifax индекс цен - источник весьма авторитетный, поэтому все британские, а вслед за ними и мировые информационные агентства радостно подхватили эту новость, говоря о смене тренда на положительный. Примерно в то же самое время Общенационального строительное общество Великобритании Nationwide, также собирающее информацию на основе данных по ипотечным кредитам, привело свои данные, настаивая на том, что падение в январе продолжилось, составив 1.3%.
Пресса привлекла к обсуждению этих двух отчетов целую армию аналитиков, которая, впрочем, ясности в ситуацию не привнесла, хотя обсуждение разрослось до масштабов национальных: любая выходящая на Британских островах крупная газета от Файнэншл Таймс и Дейли Экспресс до Индепендент и Гардиан имеет раздел посвященный недвижимости. Понятие "дом" и в самом деле имеет для граждан Соединенного Королевства особый смысл.
Известное выражение "Мой дом - моя крепость" родилось именно в Великобритании Для англичанина, равно как и для его соседа валлийца, шотландца или ирландца собственный дом - это гораздо больше, чем просто место проживания, недаром известное выражение "Мой дом - моя крепость" родилось именно на этих берегах. "Английский дом" на протяжении веков был символом состоятельности и солидности, и до 1832 года участвовать в выборах разрешалось лишь тому, кто платил налог на собственность, являясь, соответственно, домовладельцем. Затем, как известно, право участия в выборах стало всеобщим, но особое отношение к домам сохранилось до наших дней, и сегодня можно не сомневаться, что во время приема гостей англичанин предложит им осмотреть его дом.
Недвижимость - это ровно то, что обсуждается всеми, от жителей удаленных поселков до обитателей Букингемского дворца. Члены королевской семьи Виндзоров являются не только обладателями крупнейшего состояния, но и одними из основных владельцев недвижимости в государстве. Даже если считать главные королевские резиденции - Букингемский дворец и Виндзорский замок общенациональным достоянием, как объекты, которые вряд ли когда-либо будут выставлены на продажу, то и кроме них есть еще замки в Сэндрингеме и Бэлморале, стоящие не меньше 100 млн. фунтов стерлингов, и арендная плата за недвижимость в одном только Лондоне приносит королевской семье около £3 млн. в год.
Состояние жилищного рынка внимательно отслеживается многими экспертами, а малейшее изменение тренда вызывает в СМИ массу публикаций. Именно поэтому расхождение в итоговых процентах отчетов Halifax и Nationwide, в сумме составляющее всего 3%, на самом деле имело большое значение. Если предположить, что январь - месяц, в котором рынок, достигнув "дна", развернулся в сторону роста, то для инвесторов это был бы однозначный сигнал: покупать. Но судить о динамике рынка по результатам одного месяца многие посчитали преждевременным, и рынок застыл в ожидании следующего отчета. Наконец, вышла статистика за февраль. На этот раз принципиальных расхождений между двумя отчетами не было: как Halifax, так и Nationwide показали падения, разминувшись лишь в цифрах: -2.3% и -1,8% соответственно.
Британские риэлторы отмечают увеличение количества просмотров объектов недвижимости Впрочем, и здесь все не так просто. Крупнейший Интернет-ресурс Rightmove, через который выставляется на продажу 90% всей британской недвижимости, в своих отчетах использует методику расчетов, основанную на средних ценах, запрашиваемых продавцами жилья. После многомесячных падений, февральский индекс Rightmove неожиданно вышел "в плюс", показав рост в 1.2% с показателем средней цены запроса в £216,163. Майлс Шипсайд, коммерческий директор Rightmove отмечает, что многие продавцы считают начало 2009 года "плохим временем для продаж", поэтому в настоящее время на продажу выставлено лишь 75 140 объектов, тогда как годом ранее их число составляло 137 442.
Британские риэлторы при этом обращают внимание на увеличение количества просмотров объектов недвижимости потенциальными покупателями, многие из которых ожидают дальнейшего снижения цен. Некоторые обозреватели поспешили отнести эту тактику взаимного выжидания, когда продавцы ожидают подъема, а покупатели дальнейших понижений к признакам достижения рынком своего "дна" за которым вскоре неизбежно должен последовать подъем, но однозначные выводы, думается, делать пока рано. Рынок жилья не может "уйти в отрыв" от других экономических показателей, а с ними в стране дела обстоят пока, прямо скажем, не блестяще.
Впервые за последние шестнадцать лет перестал расти ВВП, вначале упав в III квартале 2008 года на 0.6%, а затем, до конца года, ещё на 1.5%. Безработица достигла своего десятилетнего максимума в 6.1%. Уменьшились объёмы строительства жилья, а наступивший банковский кризис практически полностью парализовал деятельность застройщиков, перекрыв кредитование.
Министерство финансов приступило к реализации программы по спасению финансовой системы с выделением на эти цели до £500 млрд. В начале февраля Банк Англии снизил учетную ставку до 1%, что не происходило ни разу за всю его историю, и процент по ипотеке оказался ниже 3%. Правительством Великобритании приняты срочные меры, в том числе отменен налог на покупку жилья стоимостью менее £175 тыс., но до общего оздоровления пока далеко.
В этих непростых условиях риэлторы, более чем когда-либо, нацелены на иностранных покупателей, в числе которых не последнюю роль, по статистике компании Knight Frank, играют россияне. Их, как и раньше, привлекает лондонская недвижимость, как элитная, относящаяся к классу Super-Prime, так и вполне обычные городские квартиры.
Ситуация с ценами в Лондоне, как показывает опубликованный на этой неделе февральский отчет Rightmove, далеко не однозначна: в Кенсингтон и Челси, где средняя цена за объект, выставляемый на продажу, достигла £1 978 468, рост цен за прошедший месяц составил 11.8% при годовом росте на 27.2%. На второй февральской позиции с существенным отрывом от лидера - Ричмонд, цена жилья которого увеличилась за месяц на 5.8%, с £517 661 до £547 911. Худшая месячная статистика у Тауэр Хэмлетс - падение на 16.1%, с £448 071 до £376 103. Интересно, что если учитывать только годовую динамику, то лучшие показатели оказались у "дорогих" районов. Все те места, где средняя цена оказалась выше £550 000 - в итоговом "плюсе", несмотря на некоторые промежуточные "откаты".
Говоря о Лондоне, нельзя не сказать о том, что город готовится к "юбилейным" ХХХ летним Олимпийским Играм, которые пройдут в столице Великобритании с 27 июля по 12 августа 2012 года. Обычно такие масштабные события привлекают массу различных, в том числе жилищных, инвесторов. Будет ли так и на этот раз - покажет время.
Константин Криницкий
Июль 7, 2009, полночь
