Недвижимость куплю

Покупка зарубежной недвижимости

Ксения Гурьянова
Вполне закономерным является то, что чем лучше развита экономика государства, чем стабильнее политическая ситуация в нем и чем лучше условия жизни его граждан, тем меньше это государство заинтересовано в притоке иностранных граждан, желающих стать его полноправными жителями.
Формы собственности для зарубежной недвижимости
Купить недвижимость за рубежом не так сложно, как кажется. Однако здесь, как и в любой категории операций с жильем, есть ряд своих тонкостей. Самой большой сложностью для россиян, решившихся на приобретение дома или квартиры за границей, является то, что они оказываются в незнакомых условиях. В результате недостаточной информированности может возникнуть ряд недоразумений, последствия которых могут оказаться весьма плачевными. Для того чтобы избежать таких ситуаций, необходимо иметь четкое представление о порядке приобретения жилья в той или иной стране, а также о требованиях, предъявляемых действующим законодательством выбранного государства. Один из важнейших вопросов, возникающих при приобретении зарубежной недвижимости, — какая форма собственности будет действовать на купленный дом или квартиру? Если в России распространено и муниципальное, и приватизированное жилье, то в большинстве европейских стран чаще всего действует частная форма собственности.
Этот вариант является наиболее предпочтительным и надежным. Владелец жилья получает право распоряжаться им по своему усмотрению, продавать его, передавать в дар или по наследству. В некоторых странах для приобретения жилья в частную собственность иностранец должен выполнить ряд формальностей (получить вид на жительство, зарегистрировать предприятие с определенным уставным капиталом, прожить или проработать определенное количество времени на территории данного государства).
Во многих государствах встречаются и другие, не менее распространенные виды владения жильем. Так, в некоторых случаях приобретение недвижимости может предполагать только получение права на его использование, передачу в наследство и даже продажу, при этом само жилье остается в собственности государства. Такая недвижимость классифицируется как муниципальная. Собственники жилья считаются таковыми лишь формально, а на самом деле являются арендаторами недвижимости, принадлежащей государству. Именно право аренды и передается при продаже или передаче в наследство такого жилья.
Процедура покупки муниципального жилья незначительно отличается от механизма приобретения недвижимости в частную собственность. В ряде случае государство может предъявлять дополнительные требования к иностранным покупателям, а решение о продаже дома или квартиры будет приниматься строго соответствующими органами. Положительной стороной такой формы собственности может быть меньшая ставка налогообложения. Большинство государств допускает перевод муниципального жилья в частную собственность, однако некоторые государства ставят определенные условия для осуществления этой процедуры. Например, приватизация может осуществляться только сразу на весь дом, а не на отдельную квартиру.
В бывших социалистических государствах, таких, как Чехия, Латвия, Эстония и др., до сих пор практикуется владение жильем в составе кооператива. Вступить в кооператив может как физическое, так и юридическое лицо, причем часто вместо права собственности член кооператива получает право долгосрочной аренды. Стоит учитывать, что условия вступления в кооператив в ряде государств могут запрещать участие в нем иностранных граждан. Все решения, касающиеся такого жилья, обычно принимаются на общем собрании собственников. Эта форма собственности не относится к числу предпочтительных для иностранных покупателей.
Перечисленные способы владения являются наиболее распространенными во всем мире, однако законодательство отдельных стран может предполагать и другие варианты. Так, в Турции есть полная, не ограниченная по времени и способам использования форма собственности — тапу, правда, в большей степени она применима к земельным участкам. В Чехии существует форма совместной собственности, когда равные права на недвижимость имеет и квартиросъемщик, и государство. С подобными нюансами можно встретиться при покупке квартиры практически в любой стране, поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, следует уточнить, какие именно права собственности покупатель получает в связи с приобретением данного жилья.
Гражданские права, получаемые иностранным покупателем при покупке жилья
Покупка недвижимости за рубежом не всегда предполагает получение полного пакета гражданских прав иностранным собственником жилья. Как правило, происходит даже наоборот — права владельца дома или квартиры оказываются существенно ограниченными. Приобретение недвижимости в той или иной стране может быть лишь первым шагом на пути к получению вида на жительство или возможности работать и вести коммерческую деятельность в данном государстве.
Одним из самых известных примеров этого является Чехия. В этой стране иностранец организует фирму, которая и приобретает жилье. После этого владелец данной организации получает только бизнес-визу, действующую в течение года, и только по истечении этого срока иностранный инвестор получает вид на жительство в стране сроком на два года. Затем вид на жительство продлевается на такой же срок, и только после этого иностранный инвестор может стать полноправным гражданином Чехии. Похожая ситуация существует в Англии и Италии. Приобретение недвижимости здесь дает только право на получение вида на жительство, да и то только в том случае, если владелец жилья имеет действующий бизнес на территории государства. Покупка дома или квартиры в Словакии дает возможность получить временный вид на жительство, однако жилье должно находиться в собственности организации, созданной иностранцем. В случае, если эта фирма будет закрыта, недвижимость придется продать, — физические лица, не имеющие гражданства, также не имеют права и на владение жильем. Покупка недвижимости в Словении позволяет иностранному владельцу проживать в стране и даже рассчитывать на получение словенского гражданства. Правда, стать гражданином страны можно, только прожив не менее 10 лет на ее территории.
По большому счету, ни одна страна не готова предоставить гражданство покупателю недвижимости на ее территории сразу же после оформления соответствующих документов. Вид на жительство получить тоже не так просто. В большинстве случаев в первое время владения жильем можно рассчитывать только на льготное получение деловых либо туристических виз, время действия которых ограничено. Только инвестировав в экономику государства определенную его законодательством сумму, создав рабочие места для граждан страны, активно развивая собственный бизнес на территории государства, можно ускорить получение вожделенных документов. Впрочем, некоторые страны допускают и более простой путь — заключение брака. Являясь законным супругом или супругой гражданина или гражданки государства, владея при этом собственным жильем, можно в довольно сжатые сроки получить и вид на жительство, и само гражданство.
Стоит учитывать и еще одну особенность, присущую законодательству целого ряда стран. Приобретение жилья в курортных зонах (а именно такая недвижимость вызывает большой интерес у иностранных инвесторов) иногда осуществляется на упрощенных условиях, однако и права, приобретаемые вместе с таким жильем, также упрощены. В лучшем случае это даст льготы в оформлении туристических виз, возможность проводить на территории данного государства больше времени. Для получения же вида на жительство и гражданства, как и в случаях, описанных выше, иностранцу потребуется сделать что-либо полезное для интересующей его страны.
Вполне закономерным является то, что чем лучше развита экономика государства, чем стабильнее политическая ситуация в нем и чем лучше условия жизни его граждан, тем меньше это государство заинтересовано в притоке иностранных граждан, желающих стать его полноправными жителями. Соответственно, требования к иностранцам, желающим приобрести недвижимость, такая страна будет предъявлять довольно жесткие, а получение гражданства, либо вида на жительство, либо права на ведение коммерческой деятельности в ее пределах станет довольно сложной процедурой.
Покупка недвижимости за рубежом в кредит
Покупка недвижимости за рубежом — довольно привлекательная во многих смыслах перспектива. Однако многие потенциальные покупатели не располагают необходимым количеством доступных средств, либо не хотят их вкладывать в недвижимость, имея более прибыльные варианты извлечения дохода из капитала. В России тем временем жилье все чаще продается в кредит, а в зарубежных странах покупка недвижимости на заемные средства и вовсе является самым распространенным способом стать хозяином собственного дома или квартиры. По целому ряду причин кредитование на покупку жилья за рубежом особенно привлекательно для россиян. Только сможет ли гражданин России получить заемные средства, собираясь вложить их в зарубежную недвижимость?
В качестве кредиторов следует рассматривать иностранные банки, а точнее, местные. То есть если жилье находится во Франции — французские, в Англии — английские. Во-первых, процентные ставки по кредиту в иностранных банках намного ниже, чем в российских. Для России средние ставки по ипотечному кредитованию колеблются в пределах 10-15%, тогда как в большинстве стран за рубежом — в пределах 3-5%. Во-вторых, многие заграничные банки, предлагая ипотеку, ведут речь о конкретном жилье, которое под нее попадает. Соответственно, условия кредита в этом случае будут мягче.
Станет ли работать иностранный банк с российским заемщиком? Сегодня все больше кредитных организаций по всему миру предоставляют займы на приобретение жилья иностранным гражданам. Оформление в этом случае несколько усложняется, однако условия кредита практически всегда остаются неизменными. Банку, выдающему кредит, нужны гарантии его возврата. Как правило, таким залогом становится приобретаемое жилье, стоимость которого оценивается непосредственно кредитной организацией — банк должен быть уверен, что при самом неблагоприятном развитии событий он сможет продать залоговое жилье и вернуть свои средства. Кроме того, кредитная организация оценивает платежеспособность клиента. В случае с российскими заемщиками это делается особенно тщательно. Гарантией того, что клиент выплатит все сумму займа и проценты по кредиту, может стать подтверждение его дохода.
Для иностранных банков им становится либо трудовой договор, либо портфель ценных бумаг, приносящих прибыль, либо вклад в одном из крупных банков, проценты по которому позволят заемщику делать выплаты по кредиту. Это требование применимо ко всем клиентам иностранных банков, однако если таковым становится иностранный гражданин, некоторые бумаги придется перевести на родной язык представителей банка, а также нотариально заверить эти копии.
Таким образом, процедура покупки зарубежной недвижимости в кредит осуществляется в три этапа — выбор жилья, выбор местного банка, способного предоставить заемные средства на покупку недвижимости иностранному гражданину, предоставление этому банку гарантий собственной платежеспособности. Получается, что схема эта незначительно отличается от ипотечного кредитования в России, и вся разница состоит в немного более жестких требованиях к материальному обеспечению кредита со стороны заемщика.
Учитывая то, что в большинстве случаев потенциальный клиент иностранной кредитной организации оказывается в незнакомых условиях, ему можно рекомендовать наем независимого консультанта, который займется сбором всех необходимых бумаг и заключением договоренностей с представителями банка. Стоимость услуг таких специалистов обычно составляет около 2% от стоимости приобретаемого жилья. Безусловно, попытка оформления кредита на недвижимость за рубежом предполагает определенный риск — банк может и отказаться от предоставления заемных средств, однако этот риск себя полностью оправдывает, жилье за рубежом становится хорошей инвестицией в собственное будущее для большинства покупателей из России.
Формирование цен на зарубежную недвижимость
Сегодня многие говорят о том, насколько выгодным является инвестирование в зарубежную недвижимость. Действительно, цены на жилье в Европе, пусть и не очень быстро, но растут, а вложение денег в него гарантирует, пусть не значительное увеличение, но как минимум сохранность капитала. Извлечение же большей прибыли вполне возможно при покупке недвижимости в тех странах, где она быстро дорожает. Однако как можно спрогнозировать, будет ли доходным такое вложение денег в той или иной стране?
Этот процесс довольно сложный и требует долгой аналитической работы, да и в этом случае давать стопроцентную гарантию относительно динамики стоимости конкретной недвижимости нельзя. Тем не менее, кое-какие выводы могут сделать и простые обыватели. Например, если в том месте, где расположена вожделенная квартира или дом, совсем недавно была открыта курортная зона, с каждым годом привлекающая все больше туристов, вполне закономерно, что стоимость этого жилья в ближайшее время резко вырастет. К сожалению, такая информация становится массовой уже тогда, когда все более или менее интересное жилье уже раскуплено, однако, постаравшись, можно сделать деньги и на уже «разогретой» недвижимости.
То же самое можно сказать и о жилье в странах, экономика которых по тем или иным причинам переживает значительный подъем, а уровень жизни населения растет. Такие государства становятся привлекательными для иностранных граждан, вместе с этим увеличивается покупательская способность местного населения. В этом случае спрос на недвижимость резко увеличивается, а вместе с ним вырастает и ее стоимость. Приведенные случаи относятся к разряду частных.
Общих тенденций можно выделить не так много. Во многом стоимость недвижимости определяется экономической ситуацией в стране. Поэтому определенные прогнозы можно делать, исходя из этого. Государство со стабильной экономикой будет привлекательным для тех, кто желает только сохранить свой капитал — прирост цен на жилье здесь будет незначительным, но и резких обвалов его стоимости можно не бояться.
Недвижимость в странах, экономическая ситуация в которых постоянно изменяется, можно отнести к категории довольно рисковой. На протяжении нескольких лет ее цена может расти довольно быстрыми темпами, после чего она либо резко снижается, либо остается на предельно высоком уровне. Такая нестабильность часто привлекает многих довольно крупных игроков, однако рядовому обывателю на рынках таких стран лучше не рисковать.
Политическая ситуация в стране, расположение жилья, уровень и динамика спроса на недвижимость в конкретном регионе — все это может значительно влиять на то, каким будет изменение стоимости конкретного жилья в течение ближайшего времени. Важно учитывать, что для того, чтобы инвестирование в зарубежную недвижимость было максимально прибыльным, нужна как можно более полная информированность не только об экономической и политической ситуации в конкретной стране, но также и о динамике ее рынка недвижимости за последние годы. Только в этом случае можно рассчитывать на успех.
Однако для того, чтобы совершить действительно выгодное вложение, иностранному покупателю потребуется консультация специалистов. Любые, даже самые логичные предположения могут не оправдаться, если у инвестора нет соответствующего опыта. Для того чтобы такой ситуации не случилось, а инвестирование приносило только прибыль и никаких убытков, и нужна консультация человека, для которого операции с зарубежной недвижимостью являются постоянной работой.
Покупка строящегося жилья за рубежом
В России покупка строящегося жилья является одним из наиболее недорогих способов стать обладателем собственной недвижимости. Высокий риск в данном случае сулит и серьезную выгоду, поэтому количество таких сделок постоянно растет. То же самое можно сказать и о рынках других стран, с той лишь разницей, что ситуация в сегменте строящегося жилья в большинстве европейских государств более стабильна, нежели в России. Механизм покупки строящегося жилья в нашей стране и за рубежом практически не имеет принципиальных различий.
Так же, как и в России, в иностранных государствах покупатель такой недвижимости заключает с застройщиком договор, фактически становясь партнером компании, возводящей жилье. Можно сказать, что в большинстве случаев зарубежные рынки строящейся недвижимости являются более благополучными по сравнению с отечественными. Покупатель жилья, заключая договор, получает вполне четкие гарантии относительно результата сотрудничества, получая оплаченное жилье строго в оговоренные сроки и именно в том виде, какой предполагают условия контракта. На покупку строящегося жилья иностранцами по большей части налагаются те же условия, что и на приобретение готовой недвижимости.
Однако и за рубежом не всегда все благополучно. Приобретение жилья на этапе строительства может обернуться для иностранца серьезными убытками — невыполненные временные обязательства, несоответствие планировки или площади квартиры ожиданиям покупателя, неполное подведение коммуникаций — все эти проблемы случаются и за границей. Причем доказать свою правоту в этом случае намного сложнее как минимум потому, что покупатель пытается разрешить конфликт в чужой для него стране. Конечно, это не касается крупных европейских государств, таких как Англия, Италия или Франция, однако в любом случае предусмотрительность иностранному покупателю не повредит.
Как и при любой сделке с недвижимостью, особое внимание следует уделить содержанию договора, предлагаемого застройщиком. При обнаружении пунктов, не устраивающих покупателя, следует попробовать настоять на их изменении. Несмотря на то, что строительство ведется на территории иностранного государства, следует собрать максимально полную информацию о компании-застройщике. Зачастую даже легально полученная лицензия не является гарантией благополучного исхода такого сотрудничества.
В России возможна покупка строящегося жилья в рассрочку, более того, этот способ приобретения недвижимости является наиболее распространенным. За рубежом также применяются подобные схемы, однако иностранцам принять участие в них будет намного сложнее, чем местным жителям. Еще один немаловажный момент заключается в том, что при ведении строительства зарекомендовавшей себя компанией на момент выхода рекламных объявлений о продаже «строящихся» квартир, более половины из них уже может быть раскуплено. Поэтому иностранному покупателю следует быть готовым к тому, что времени на раздумья у него практически не будет. В такой ситуации поможет помощь квалифицированного консультанта, способного провести оперативный анализ инвестиционной привлекательности того или иного жилья.
Кроме этого, при планировании расходов, связанных с покупкой строящейся недвижимости, следует учитывать, что покупателю понадобятся определенные средства на то, чтобы лично осуществлять контроль над ведением строительства. Какие бы гарантии ни давал застройщик, не помешает хотя бы пару раз за время строительства увидеть собственными глазами растущие стены.