Если вы хоть раз побывали в Прибалтике, то запомните навсегда ее сдержанный, но неповторимый, полный достоинства колорит. Эстония – страна, далекая от урбанистических ритмов огромных городов и безудержной роскоши всемирно известных курортов, сверкания ярких красок и шума разношерстной многоязыкой толпы. Раз уж вам суждено проникнуться духом истинной Эстонии, то вы навсегда влюбитесь в эту страну, возвращаясь сюда снова и снова либо в воспоминаниях, либо – что гораздо приятнее – в качестве туриста. А возможно, и хозяином собственного коттеджа на побережье Балтийского моря или апартаментов в самом центре средневекового города. Тем более что специалисты безоговорочно считают Эстонию фантастически привлекательным для инвестиций государством.
Страна перспектив
По версии аналитического агентства Global Property Guide, в 2006 году Эстония стала лидером по росту цен на недвижимость, опередив Данию и Норвегию. В Эстонии цены выросли на 54%, что меньше на 2% по сравнению с 2005 годом, но больше на 30% в сравнении с 2004-м. Впрочем, в данном исследовании отсутствуют данные о Латвии, где, по данным риелтерской фирмы Latio, жилье подорожало на 59%. Эстония уже второй год возглавляет этот список.
Бурный ценовой рост в Эстонии приостановился в 2006 году. Местные операторы объясняют «неровность» динамики предполагаемым переходом государства на единую европейскую валюту. Ожидание грядущего подъема породило покупательский ажиотаж, за которым последовал естественный «откат» как результат переноса даты вступления в еврозону.
Авторы исследования отмечают и тот факт, что в странах, переживших какой-либо политический скандал (например Израиль), цены на недвижимость практически не растут. После событий, разразившихся в Эстонии накануне Дня Победы вокруг памятника советским воинам-освободителям, напротив запланированных показателей роста цен на недвижимость можно ставить жирный знак вопроса.
Как ни крути, кроме жителей Англии и Скандинавии, давно оценивших преимущества этого рынка, частыми покупателями эстонских апартаментов и коттеджей являются россияне. Плюсы такой покупки для российских граждан очевидны: небольшие затраты времени и денег на поездку, схожесть природных и климатических условий Эстонии со средней полосой России, наличие курортных мест возле моря (например Пярну или Хаапсалу).
А вот украинским покупателям прогнозируемая передышка в росте цен дает возможность пересмотреть свой откровенно невысокий интерес к эстонской недвижимости.
Одной из причин «выпадения» Эстонии из вида украинских инвесторов остается отношение к странам Прибалтики как к «не совсем загранице». Однако, оставив общественные стереотипы, проследим историю этого государства на протяжении последних 10-15 лет.
В 1991 году Эстония становится членом ООН, в 1993-м – входит в Совет Европы. И, наконец, 1 мая 2004 года вступает в Европейский Союз, также приняв наравне с Литвой и Латвией полноправное членство в НАТО. На сегодняшний день Эстония – государство, готовящееся к полному введению евро и вступлению в шенгенскую зону. Именно «европейская перспектива» является причиной повышения спроса на недвижимость и, как логического его следствия, - бурного роста цен.
Следует отметить ряд моментов, «работающих» на инвесторов, которые приобретают жилье в Эстонии для собственного отдыха, последующей сдачи в аренду или перепродажи. По данным, предоставленным компанией «Митропа Юкрейн», специализирующейся на операциях с заграничной недвижимостью, в Эстонии ожидаемый доход от сдачи в аренду домов и апартаментов составляет 6-8% в год от стоимости недвижимости. При этом все расходы по содержанию жилья несет квартиросъемщик. Законы Эстонии соответствуют всем стандартам Евросоюза, поэтому оформление сделки купли-продажи является простой и прозрачной процедурой. Налоговая политика тоже благоприятствует инвесторам: в стране нет налога на недвижимость, а налог на землю составляет всего 0,1–2,5% в год в зависимости от местоположения объекта. Уплатив подоходный налог после продажи недвижимости, вырученные от сделки средства можно беспрепятственно вывозить за рубеж. Все банки Эстонии охотно предоставляют ипотечный кредит, ставка которого составляет сейчас всего 4% годовых.
Банк предоставляет кредит на полную стоимость квартиры и дает от шести месяцев до года льготу по выплате, в это время выплачивается только процент без основной ссуды. Купив жилье, клиент продает старую квартиру и гасит соответствующую часть займа. Подобная практика, принятая во многих странах Европы, позволяет обойтись без встречных покупок. Однако, по оценкам специалистов по недвижимости, сегодня ею пользуется лишь небольшая часть покупателей в Таллинне.
Иностранцы имеют право приобретать имущество в Эстонии без ограничений после получения разрешения у главы района. Купить землю можно у физического или юридического лица, а также на торгах у муниципалитета. Исключение составляют приграничные районы – Нарва, Нарва Йыэсуу (Усть-Нарва) и др., столь популярные среди ленинградских дачников в советское время, а также небольшие острова (кроме Сааремаа, Хииумаа, Вормси и Муху). Тут лицам, не имеющим гражданства Эстонии либо государства, входящего в ЕС, приобретение жилья или земельного участка выльется в сложную процедуру, основным звеном которой является получение разрешения (или отказа) республиканских властей.
Незабываемый эстонский колорит
Чем же привлекательно это небольшое государство с 1,5-миллионным населением, разместившимся на 45,1 тыс. кв. км?
Эстония – это светлые песчаные пляжи, свежий морской ветер, покрытые сосновыми рощами дюны, города, сошедшие со средневековых полотен, и добротные хуторские хозяйства.
Ее «визитной карточкой» традиционно считается Балтийское море, Финский залив которого омывает страну с севера, а Рижский – с запада. Климат у побережья морской, в отдалении от моря – умеренно-континентальный. Эстония, относящаяся к Северо-Западной Европе, имеет сухопутные границы с Латвией и Россией. Этому прибалтийскому государству принадлежит более 1500 островов, занимающих около 10% его территории, самыми большими из которых являются Сааремаа и Хийумаа. Наиболее крупные из островов сосредоточились к западу от континентальной части, образуя Западно-Эстонский архипелаг.
Благодаря особому расположению в морской акватории, на Сааремаа сложились идеальные условия для отдыха и лечения. Столица острова - небольшой, расположенный в живописном месте городок Курессааре, известный повсюду в Западной Европе и принимавший посетителей даже из Австралии. История гласит, что Сааремаа располагает 175-летним опытом талласотерапии - лечения морской водой и морской воздухом, а ее целебные грязи содержат больше элементов таблицы Менделеева, чем грязи Мертвого моря.
Упоминая про Сааремаа, нельзя не рассказать про еще одну достопримечательность этого острова: девять загадочных кратеров, в главном из которых образовалось изумительное по красоте небольшое озерцо Каали. Считается, что эти интереснейшие образования возникли от 2500 до 7500 лет назад при столкновении с земной поверхностью железного метеорита, осколки которого были найдены в 1937 году. Диаметр наибольшего кратера Каали достигает 110 м, а маленьких - от 13 до 39 м.
Уровень урбанизации в Эстонии очень высок: более 70% населения проживает в городах. При этом эстонцы очень бережно и трепетно относятся как к своей народной культуре, так и памятникам архитектуры в том числе, что позволило хорошо сохраниться им вплоть до наших дней.
Музеем средневековой архитектуры и жемчужиной Юнеско многие называют Таллинн – блистательную столицу Эстонии, за которой закреплено звание культурной столицы Европы 2011 года.
В Тарту - втором по величине и старейшем городе Эстонии – располагается один из самых древних университетов в Европе. С 1625 город принадлежал Швеции и считался одним из важных культурных центров Шведского королевства.
Отепяа - еще один популярный курортный город на юге страны, в подарок от истинных ценителей природных красот получивший достойное звание «эстонской Швейцарии». В Отепяа находится один из самых больших заповедников Эстонии. Тут можно восстановить свои силы, «подзарядившись» от... Энергетического столба, украшенного фигурой медведя. Посетивший заповедник Далай Лама указал на это место как точку входа космической энергии. Независимо от того, верят ли гости Отепяа в «энергетические» теории, никого не оставит равнодушным удивительная по красоте и чистоте местность, идеально подходящая для летних пеших походов, прогулок на велосипедах, верховой езды, водного спорта, ночевок в палатках и рыбалки, а также всевозможных зимних видов спорта.
А вот «летней столицей» считается курортный город Пярну, пользующийся наибольшей популярностью среди так называемых «малых городов» Эстонии. Летний курорт Пярну дарит своим гостям всевозможные привилегии отдыхающих: знаменитый пярнуский пляж, многочисленные оздоровительные центры и спа-отели, музыкальные фестивали, концерты и театрализованные представления прямо на улицах города, уютные кафешки, тенистые парки и старинные улочки, а также казино, рестораны и клубы для любителей бурной ночной жизни.
Кстати, в полной мере насладиться красотой и великолепием эстонского побережья можно, путешествуя вдоль ее берегов на яхте. Аренда яхты стала востребованной услугой среди состоятельных владельцев недвижимости и гостей страны. Можно приглашать к себе на яхту капитана или даже целую команду, которые полностью возьмут управление судна на себя.
«Квадраты» растут. В цене
Разброс цен на недвижимость Эстонии весьма значителен. Наиболее перспективные сегменты рынка – это приморские курортные зоны Таллинна и Пярну, а также недвижимость в Таллинне в Старом городе и близлежащих районах. Согласно подсчетам аналитического агентства Global Property Guide, в среднем двухкомнатные квартиры в столице подорожали в 2005 году на 57%, а в 2004-м — на 24,5%. В центре Таллинна цена на двухкомнатную квартиру выросла в этом году «всего» на 22%, а в 2004-м — на 50%. По данным, предоставленным эстонским бюро недвижимости Ober-haus, минимальная цена в центре Таллинна за квадратный метр составляет на сегодня 2100 евро, а максимальная может доходить до 3400 евро. Цены в Старом городе колеблются от 2300 до 3500 евро за кв. метр.
Отечественные и российские операторы рынка зарубежной недвижимости предоставляют более широкий разброс цен (см. таблицу). Заметим, в эстонской столице нет четкой системы учета цен, поэтому опираться приходится исключительно на экспертные оценки. Апартаменты в центре Таллинна с видом на море или старинные башни можно приобрести от 1500 евро за кв. метр. В столице цены на «квадраты» напрямую зависят от вида постройки. В центре города сохранились старые деревянные здания, которые были возведены в XIX – начале XX века. Самое дешевое (по меркам центра) жилье расположено именно в них. Квартиры в более старинных каменных постройках XVIII века, сохранившихся в центре города, обойдутся намного дороже: один квадратный метр здесь стоит около 1600 евро. В Старом городе можно найти жилые дома еще XVI и даже XV веков!
Самое дорогое жилье расположено в новых домах, монолитных и панельных. Средняя цена на него в центре города составляет 2500 евро за кв. метр. Стоимость квартир в столице Эстонии также зависит от района. Дешевле всего стоят квартиры в исконно рабочих (например Копли) и спальных районах (Мустамяэ) Таллинна.
По словам директора компании «Митропа» Марии Коноваленко, средняя цена на историческую недвижимость в центре Таллинна составляет около 2500 евро за кв. м, а на новостройки колеблется от 1100 до 1500 евро за кв. м, достигая 3000 евро в квартирах центральной части столицы.
По оценкам специалистов агентства Majaekspert, более половины жилья в городе приходится на панельные и кирпичные дома 1970-1980-х годов. Примерно 10% предложений составляют «хрущевки». Разительно отличается стоимость жилья с ремонтом от квартиры без такового. Если за «хрущевку» до ремонта могли запросить около $1300 за кв. м, то после него цена поднимается до $2000. Метр в девятиэтажках, построенных на 10-15 лет позже, стоит от $1700 до $2400.
Но самым популярным жильем в Эстонии сегодня считаются коттеджи и особняки, которые в немалом количестве встречаются и в столице. Новый дом в центральном районе Таллинна можно купить по цене 1500 евро за кв. м. Минимальная стоимость квадратного метра в коттедже или особняке, требующего ремонта, составляет всего 1300 евро. Конечно же, в центре города можно обнаружить особняки стоимостью в 3 млн евро, и эта планка поднимается еще выше в зависимости от внешней отделки и «начинки» дома. Добротный кирпичный коттедж в охраняемом поселке могут оценить в 350 тыс. евро, но чем скромнее район, тем дешевле дома, и в менее престижных районах Таллинна цена на некоторые объекты значительно опускается в том случае, если дом нуждается в ремонте.
Кроме столицы, внимание покупателей обращено на приморские городки Пярну, Хаапсалу, Раквере, а также университетский Тарту. Конечно же, цены на жилье тут значительно ниже столичных. Например, в Тарту однокомнатную квартиру можно найти за 30 тыс. евро, двухкомнатную – за 40-50 тыс. евро, трехкомнатную – свыше 50 тыс. В курортных городах стоимость двухкомнатных квартир начинается от 30 тыс. евро и зависит от близости к морю и технического состояния. Безусловно, цена может достигать и 100 тыс., а иногда и превысить эту цифру. Также там можно прикупить коттеджи или индивидуальные дома, цены на которые практически не отличаются от цен на квартиры и напрямую зависят от состояния постройки.
Самое дешевое жилье расположено в бывших промышленных центрах Эстонии, например, в городе Йыхви. Однако квартиры в таких городах не очень востребованы.
На заметку будущему инвестору
Даже если вы пока не решились на небольшой домик в тихом курортном городке Эстонии, нелишне будет заранее узнать о процессе оформления сделки и отчислении налогов. Мы попросили раскрыть некоторые процедурные тонкости директора компании «Митропа», уже не в первый раз выступающей на страницах нашего издания в качестве эксперта.
Мария Коноваленко рассказала, что когда условия сделки оговорены, покупатель вносит депозит - около $1000. После этого объект резервируется за ним на 15 дней, в течение которых должен быть подписан предварительный контракт. В момент подписания покупатель выплачивает 30% от стоимости объекта. Фактическая передача недвижимости обычно осуществляется через 30 дней, когда вносится оставшаяся сумма.
Г-жа Коноваленко подчеркнула, что все сделки осуществляются в присутствии нотариуса, который предварительно запрашивает выписку из Реестра зданий, подтверждающую права собственника на продаваемое жилье. Нотариус также проверяет договор на соответствие требованиям закона и впоследствии несет ответственность перед обеими сторонами.
Если говорить о налогах и сборах, в дополнение к общей стоимости недвижимости покупатель оплачивает пошлину за регистрацию в размере 0,25% и пошлину на передачу имущества. Как уже упоминалось, единственным налогом на недвижимость в Эстонии является земельный налог, ставка которого составляет 0,1-2,5% в год. В качестве базы для его исчисления берется рыночная стоимость участка земли.
Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости недвижимости и составляет в среднем от $300 до $1000. Услуги риелторов оцениваются в 3,5-5% от стоимости сделки. Обычно эта сумма уже учтена в цене объекта, выставленного на продажу.
При покупке коттеджа или земельного участка необходимо получить разрешение у местных властей, стоимость которого составляет около $150. В завершение Мария Коноваленко отметила, что покупателю также нужно будет оплатить услуги переводчиков при составлении документов и во время заключения сделки у нотариуса.
Иван Андреевич
Окт. 27, 2008, полночь
