Категории

Недвижимость екатеринбург - квартиры.

24 минуты на чтение


Дарение квартиры
Квартира - что это?
В соответствии со ст. 289 ГК РФ "собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома". Статья 52 ЖК РСФСР указывает на то, что квартира - это изолированное жилое помещение. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 "Основы жилищной политики в городе Москве" в ст. 8 устанавливает, что в состав квартиры входят не только жилые помещения, но и нежилые, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения. Руководствуясь этими определениями, можно дать следующее общее понятие квартиры как объекта гражданских правоотношений: квартира - это комплекс, включающий в себя жилые помещения, отвечающие требованиям, содержащимся в ст. 40-41 ЖК РСФСР, и нежилые помещения, предназначенные для обслуживания конкретных жилых помещений, изолированных от остальных помещений, расположенных в жилом доме или ином здании.

Когда перепланировки, сделанные в квартире, признаются законными?
Перепланировки, совершенные в квартире, признаются законными, если на их производство было получено разрешение соответствующего органа. Установление подобных правил отнесено ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Так, на территории города Москвы действует Распоряжение мэра Москвы от 31 июля 1996 г. № 166/1-РМ "Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г. Москвы". Вопросы о перепланировках решаются межведомственными комиссиями районов. В пункте 1.3 Распоряжения говорится, что в сложных случаях перепланировки помещений (например, объединении нескольких квартир по горизонтали или вертикали и т.п.) окончательные решения принимаются только после дополнительного рассмотрения на межведомственных комиссиях административных округов или городской межведомственной комиссии по использованию жилого фонда. К перепланировкам жилых помещений относится:
- перенос и разборка жилых перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- устройство и переоборудование тамбуров;
- остекление балконов и лоджий.
Каковы должны быть действия учреждения юстиции в случаях, если из представленных на государственную регистрацию документов видно, что объект недвижимого имущества имеет самовольные перепланировки? Вправе ли учреждение юстиции отказать в регистрации права на объект, имеющий самовольные перепланировки, а также в регистрации сделки с таким объектом?
В случае, если объект недвижимого имущества имеет самовольные перепланировки, на наш взгляд, есть основание для приостановления государственной регистрации на срок, необходимый для получения ответа на вопрос: являются ли произведенные перепланировки существенными или нет? В случае существенных перепланировок возможен отказ в государственной регистрации, ведь в этом случае представленные на регистрацию документы не соответствуют действующему законодательству (применение по аналогии правил ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке). Лицо, осуществившее самовольную постройку, которой является, в частности, недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных норм и правил, не приобретает на нее право собственности.
Статья 217 ГК РФ установила, что государственное или муниципальное имущество передается юридическим лицам и гражданам в порядке приватизации. В связи с этим может ли муниципальное образование заключить с гражданином сделку мены или подарить ему квартиру, долю в праве на квартиру и т.д.? Иными словами, могут ли уполномоченные органы распоряжаться муниципальным или государственным имуществом не только в порядке приватизации, или из указанной статьи ГК РФ следует, что отчуждать государственное или муниципальное имущество можно только в порядке приватизации?
Государственное и муниципальное имущество может находиться в казне соответствующего уровня или быть закреплено за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
По общему правилу, установленному ст. 235 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации.
При совершении сделок по отчуждению государственного и муниципального имущества нормы законодательства о приватизации имеют приоритет по отношению к общим нормам ГК РФ (ст. 217 ГКРФ).
Приватизация государственного или муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными ст. 13 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с последними изменениями от 27 февраля 2003 г.).
Исключение из этого правила составляют соответствующие нормы гл. 19 ГК РФ, в соответствии с которыми в установленных законом случаях субъекты права хозяйственного ведения и права оперативного управления с согласия собственника вправе совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимости. Так, например, предприятие с согласия собственника вправе продать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое государственное или муниципальное имущество (п. 2 ст. 295 ГКРФ).
На основании изложенного следует вывод о том, что отчуждать государственное и муниципальное имущество можно не только способами, предусмотренными законодательством о приватизации, но в установленных законом случаях - иными способами.
Взимается ли дополнительная плата за излишнюю жилую площадь в приватизированной квартире?
Необходимо уточнить, что минимальный размер предоставления жилых помещений в соответствии со ст. 11 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищ ной политики" устанавливается субъектами Российской Федерации и применяется только к договорам социального найма. Поэтому в случае с приватизированной квартирой, которая находится в частной собственности, не имеет значения, превышает ее площадь установленный законодательством субъекта РФ минимальный размер жилой площади или нет.
После расторжения брака встал вопрос о судьбе квартиры, приватизированной на одного из супругов во время брака, в которой другой не был прописан.
В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Применяя принцип аналогии закона в рамках процесса приватизации, при рассмотрении вопросов безвозмездной передачи в частную собственность жилого помещения необходимо обратиться к договору дарения. Поэтому, применяя п. 2 ст. 256 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что квартира, полученная в собственность в порядке безвозмездной передачи в рамках приватизации, принадлежит на праве собственности тому из супругов, который ее приватизировал, и не входит в состав общей собственности супругов. Поэтому разделу после расторжения брака, если иное не предусмотрено брачным договором, не подлежит.

Каков перечень документов для регистрации права, возникшего в результате приватизации?
Для государственной регистрации права собственности необходимо представить документы, предусмотренные законом (ст. 17 Закона о регистрации). Обратим внимание на то, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации). По сложившейся практике в учреждение юстиции представляются документы, свидетельствующие о законности сделки. Такой перечень будет зависеть от позиции учреждения юстиции в вопросе о пределах проверки законности с учетом сложившейся практики.
*
Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними осуществляется при представлении следующих документов:
o заявление;
o документы, подтверждающие оплату регистрации;
o документы о субъектах права (физических лицах);
o документы, описывающие объект права (жилое помещение),
o удостоверенные органами, уполномоченными осуществлять государственный учет и техническую инвентаризацию;
o документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права, ограничения (обременения) сделки;
o иные документы, предусмотренные требованиями действующего законодательства и необходимые для государственной регистрации прав.
Что такое расприватизация?
Понятия "расприватизация" в действующем законодательстве нет, В теории гражданского права под расприватизацией понимаются меры по признанию договора передачи в частную собственность жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности полностью или в части, недействительным. Если приватизация была безвозмездной, то наравне с общими принципами признания сделки недействительной, закрепленными в § 2 гл. 9 ГК РФ "Недействительность сделок", применяются ст. 166 и положения гл. 32 ГК РФ "Дарение".

Подлежит ли регистрации право собственности на оставшуюся долю и взимается ли плата за регистрацию в случаях отчуждения доли квартиры, когда право собственности зарегистрировано в ЕГРП или БТИ?
В соответствии со ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности подлежат регистрации в ЕГРП. В случае отчуждения доли в праве собственности происходит изменение правового режима имущества, что обязательно должно быть отражено в ЕГРП. Плата за регистрацию в этом случае взимается в порядке и размере, установленном субъектом Российской Федерации.

Каким образом регистрируется право собственности на жилое помещение - квартиру, приобретенную физическим лицом на основании договора о долевом участии в строительстве, договора о переуступке права требования и передаточного акта? В передаточном акте указано, что расчет между сторонами по договору о переуступке права требования полностью не произведен.
Возможна ли в данном случае регистрация права собственности с обременением в пользу лица, переуступившего право требования квартиры?

Законом прямо не установлена ипотека при заключении договоров переуступки прав. Вместе с тем в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, к таким отношениям применяется аналогия закона, т.е. гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (п. 1 ст. 6 ГК РФ). На наш взгляд, сходными являются отношения, возникающие между сторонами в договоре купли-продажи в кредит. В этом случае товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге продавца до момента оплаты (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Аналогичная ситуация возникает и при продаже в рассрочку, а также в случае, предусмотренном ст. 58 Закона залоге. На наш взгляд, регистрация ипотеки в рассматриваемом случае возможна по аналогии при условии, если в заявлении о государственной регистрации содержится указание на то, что заявители предупреждены о регистрации ипотеки, возникшей на основании закона (п. 30 Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной совместным приказом Минюста РФ, Госстроя РФ, ФКЦБ от 16 октября 2000 г. № 289/235/290).

Зарегистрировано право собственности на квартиру по договору ренты с правом пожизненного содержания. По закону у получателя ренты возникло право залога на квартиру. Далее плательщик ренты с согласия получателя ренты отчуждает данную квартиру.
Возможно ли снятие залога с квартиры по ст. 38 Закона об ипотеке и ст. 353 ГК РФ по соглашению получателя ренты с новым приобретателем квартиры либо с плательщиком ренты или необходима замена предмета залога?

В случае, когда зарегистрировано право собственности на квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением, ипотека возникает в силу закона. Обратим внимание на следующее: правило, установленное п. 1 ст. 587 ГК РФ, является императивной нормой, т.е. не может быть изменено соглашением сторон (в отличие от правила п. 5 ст. 488 ГК РФ, устанавливающего возникновение залога при продаже товара в кредит). Является императивной нормой и правило, установленное ст. 353 ГКРФ, в соответствии с которой в случае перехода права собственности на заложенное имущество право залога сохраняет свою силу.
Залог, установленный в силу закона при передаче недвижимости по договору пожизненного содержания, прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Обязательство по выплате ренты прекращается смертью получателя ренты (п. 2 ст. 418, п. 2 ст. 583 ГК РФ).

На регистрацию права собственности поступили следующие документы: договор долевого участия (стороны - заказчик-застройщик и юридическое лицо-дольщик), договор уступки права требования по договору долевого участия (стороны - юридическое лицо-дольщик и физическое лицо), акт приема-передачи квартиры физическому лицу от заказчика-застройщика.
В договоре, по которому дольщик уступил право требования на квартиру, предусмотрена рассрочка платежа сроком на 10 лет. Право требования было уступлено по возмездной сделке, следовательно, возникает вопрос о применении требований ст.ст. 488, 489, ГК РФ (о возникновении залога в силу закона).Необходимо ли внесение в ЕГРП записи о залоге в силу закона при регистрации права собственности на жилое помещение, основанного на договоре об уступке права требования на него по инвестиционному договору или по сделке купли-продажи?

Залог может возникнуть в силу договора или на основании закона. В первом случае необходим договор о залоге, во втором - наступление указанных в законе обстоятельств. При этом законом должно быть установлено:
1) имущество;
2) для обеспечения какого обязательства это имущество признается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Статьи 488, 489 ГК РФ предусматривают возникновение залога на основании закона для обеспечения обязательства по оплате приобретаемой по договору купли-продажи недвижимости в случаях продажи товара в кредит или с рассрочкой платежа.
Поскольку ни договор долевого участия в строительстве, ни соглашение об уступке прав по этому договору не являются договорами продажи недвижимости, постольку нет оснований для применения последствий, установленных п. 3 ст. 334 ГК РФ.

Учреждением юстиции были зарегистрированы договоры пи-продажи и права собственности на две смежные двухкомнатные квартиры, расположенные на одной лестничной площадке. Впоследствии правообладателем данных квартир было принято решение о перепланировке квартир (за счет уменьшения площади одной) в трехкомнатную и однокомнатную. Какие регистрационные действия должен совершить регистратор в сложившейся ситуации: внести изменения в подраздел I ЕГРП и (или) зарегистрировать право на вновь созданные (реконструированные) объекты?
Какие регистрационные действия необходимо совершить в случае объединения двух квартир в одну?

Перепланировка квартир, связанная с увеличением площади одной квартиры за счет уменьшения площади другой квартиры, является основанием для внесения записей об изменениях в подразделы каждого из разделов ЕГРП. Такая процедура предусмотрена п. 67 Правил ведения ЕГРП. Основанием для внесения соответствующих изменений будут планы объектов недвижимости (квартир), удостоверенные органом учета объектов недвижимости.
В случае объединения двух квартир в одну прекращается, па сути, существование двух объектов недвижимости (двух квартир) в результате слияния ранее существовавших объектов, образуется новый объект недвижимости (новая квартира). В этом случае разделы ЕГРП на две существовавшие ранее квартиры закрываются, а на квартиру, образованную в результате слияния, формируется новый раздел ЕГРП (п. 26, 27, 36 Правил ведения ЕГРП). Правоустанавливающими документами будут два договора купли-продажи, по которым были приобретены две квартиры. Обязательным приложением к заявлению о регистрации права собственности на образованную в результате слияния квартиру является план объекта недвижимости (квартиры), удостоверенный органом учета объектов недвижимости.

Городским судом было вынесено решение о расторжении договора купли-продажи квартиры, зарегистрированного Учреждением юстиции в связи с существенным изменением обстоятельств. Какие регистрационные действия должен совершить регистратор? Кто обращается с заявлением в Учреждение юстиции? В решении суда не определено последствие в виде возвращения квартиры покупателем, однако имеется указание, что продавец должен вернуть уплаченные ему деньги. Берется ли плата за данную регистрацию? Кто будет являться собственником квартиры и на основании каких документов?
Изначально нужно дать определение двум понятиям - расторжению договора и признанию договора недействительным. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ). В этом случае происходит погашение регистрационных записей о сделке и переходе права, а это означает "восстановление" права собственности продавца.
Расторжение является основанием прекращения обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Если обязательства по договору надлежащим м исполнены, а срок действия договора в связи с этим и с расторжение такого договора невозможно. Вопрос не содержит информации о том, произошло ли надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору. Можно только предположить, что после регистрации договора стороны полностью не исполнили обязательства или срок действия договора не истек к моменту расторжения.
При расторжении договора вследствие существенного изменения обстоятельств суд по требованию любой из сторон должен определить последствия расторжения договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ). Дело в том, что, если последствия расторжения договора не определены судом, стороны лишаются права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4. ст. 453 ГК РФ).
Расторжение договора не делает его недействительным. Все, что сторонами получено по такому договору, принадлежит им на законном основании.
Продавец, скорее всего по незнанию, не заявил в судебном заседании об определении последствий расторжения, связанных с необходимостью возврата квартиры. Возможны два варианта разрешения ситуации. Первый - заключение сторонами соглашение о возвращении полученного каждой стороной по сделке. В этом случае регистрируется переход права собственности от покупателя к продавцу. Второй (при недостижении такого соглашения) продавец вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

В 1995 г. гражданин купил квартиру в 2-квартирном жилом доме, договор нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. В 1997 г. постановлением главы местного самоуправления был изменен режим собственности. На дом установлена долевая собственность: 25/50 доли у гражданина, 25/50 - у юридического лица (собственник второй квартиры), право долевой собственности по постановлению было зарегистрировано в БТИ. В настоящее время гражданин обратился в учреждение юстиции с целью продать квартиру (с заявлением и договором, составленным на 25/50 доли в праве на жилой дом). Постановление градоначальника действует и поныне, в судебном порядке не оспорено. Можно ли отказать в государственной регистрации права долевой собственности на основании этого постановления, которое явно противоречит гражданскому законодательству?
Признание недействительными ненормативных актов государственных органов, органов местного самоуправления и иных органов, не соответствующих законам и иным нормативным правовым актам и нарушающих права и законные интересы организаций; и граждан, является исключительной прерогативой суда. Поэтому отказать в государственной регистрации договора на основании несоответствия постановления главы органа местного самоуправления гражданскому законодательству, на наш взгляд, нельзя. Вместе с тем такое постановление нарушает права гражданина. В рассматриваемой ситуации возможно приостановление государственной регистрации. Для разрешения сомнений в наличии оснований государственной регистрации можно рекомендовать продавцу обратиться в суд для признания недействительным постановления главы местного самоуправления об изменении правового режима недвижимости (установление долевой собственности). Основанием для признания постановления недействительным является:
1) нарушение п. 4 ст. 244 ГК РФ, который предусматривает основания возникновения общей, в том числе долевой, собственности;
2) превышение органом местного самоуправления полномочий, предусмотренных законодательством о местном самоуправлении.

Каков порядок регистрации договора купли-продажи жилых помещений по жилищным сертификатам? Можно ли отказать в государственной регистрации договора, если в результате приобретения по такому сертификату квартиры участник программы остается нуждающимся в улучшении жилищных условие т.к. не соблюдена норма общей площади, установленная органами государственной власти субъекта РФ?
В соответствии с п. 15 Правил выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам - участникам федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 19 марта 2002 г. № 168, не допускается приобретение жилого помещения, площадь которого в расчете на одного члена семьи - участника программы ниже нормы общей (жилой) площади жилья, устанавливаемой органами исполнительной власти субъектов РФ для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья.

Можно ли в одном договоре купли-продажи указать два объекта отчуждения (жилые помещения с разными условными номерами)?
Предметом одной сделки могут быть несколько объектов недвижимости, например, по одному договору купли-продажи могут быть проданы две квартиры или жилой дом с земельным участком (ст. 421 ГК РФ).

При купле-продаже квартиры сохраняются ли права прописанных в ней лиц?
Права пользования сохраняются за лицами, прописанными в данном помещении при перемене собственника. Поэтому ст. 558 ГК РФ признает одним из существенных условий договора купли-продажи жилых помещений перечень лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования помещением. 6 случае нарушения этого условия договор признается недействительным как не соответствующий требованиям гражданского законодательства (§ 2 гл. 9 ГК РФ "Недействительность сделок").

Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.
В постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. № 921) план жилого помещения составляется при технической инвентаризации не реже одного раза в пять лет, внеплановая oтехническая инвентаризация объектов проводится "...при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации". Договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с этим при регистрации данного договора наряду с другими документами должен предоставляться в обязательном порядке документ, подтверждающий внеплановую техническую инвентаризацию. Что это за документ?

Абзац 7 п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения предусматривает обязательное представление плана жилого помещения, что соответствует п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Закона о регистрации. Такой план составляется в соответствии с требованиями Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. В случае, когда план не содержит всей информации, необходимой для внесения в ЕГРП, Инструкция устанавливает необходимость предоставления документа, содержащего описание объекта, что соответствует п. 23 Правил ведения ЕГРП.

Статьей б Федерального закона РФ от 25 октября 2002 г. 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" предусмотрено, что граждане, получившие жилищные субсидии, в 2-месячный срок с момента приобретения жилья освобождают занимаемое их семьями жилое помещение, находящееся в их собственности, и передают его органам местного самоуправления или органу государственной власти субъекта РФ. Можно ли рассматривать указанное выше обязательство граждан (получивших жилищную субсидию) по заключению договора мены о передаче находящегося в их собственности жилья ограничением (обременением) недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации?
Условием выдачи государственного жилищного сертификата гражданину, проживающему в жилом помещении по договору социального найма, является предоставление им обязательства о расторжении указанного договора. Жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности, передается по договору мены органу государственной власти субъекта РФ или органу местного самоуправления в обмен на государственный жилищный сертификат.
Обязательство о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения подписывается всеми совершеннолетними членами семьи.
Исполнение обязательства о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения осуществляется в двухмесячный срок с момента приобретения гражданином жилья за счет предоставленной ему жилищной субсидии.
Для граждан, продавших принадлежавшее им на праве собственности жилье, размер жилищной субсидии уменьшается на сумму, полученную по договору купли-продажи (ст. 6. Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей").
Перечень обременении (ограничений), подлежащих государственной регистрации, не является исчерпывающим, следовательно, обязательство по заключению договора мены можно рассматривать как ограничение (обременение) права собственности. Однако в соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним только в случаях, предусмотренных законом (ст. 131 ГК РФ). В данном случае обязательство о расторжении договора социального найма или об отчуждении по договору мены жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи, не подлежит государственной регистрации, т.к. прямо не установлено в законе.

Возможен ли обмен квартиры, находящейся в частной собственности, на квартиру, находящуюся в государственной собственности, если на совершение подобной сделки дано разрешение органом местного самоуправления?
Обмен квартирами, находящимися в частной и публичной собственности, возможен при наличии согласия собственника квартиры, находящейся в публичной собственности. Государственная собственность состоит из собственности Российской Федерации и собственности субъектов Российской Федерации. Орган местного самоуправления не вправе распоряжаться государственной собственностью, он может давать согласие на совершение рассматриваемых сделок только с квартирами, находящимися в муниципальной собственности.

Возможно ли расторжение договора дарения квартиры (а также иного недвижимого имущества) по соглашению сторон после регистрации права одаряемого?
Возможность расторжения любого договора (в том числе и договора дарения) зависит не от того, зарегистрировано ли право лица, приобретающего недвижимость по договору, или нет, а от того, существуют ли на момент расторжения какие-либо обязательства сторон по этому договору. Расторжение договора - это основание прекращения обязательств. Поэтому, если обязательства, возникшие из договора, прекращены их надлежащим исполнением (недвижимость передана, переход права зарегистрирован, выполнены все другие обязательства, предусмотренные договором), то не может быть и расторжения договора. В судебной практике имеет место отступление от этого положения в связи с тем, что лица, обращающиеся в суд за защитой своих прав, путают понятия "расторжение договора" и "признание договора недействительным". Различно не только содержание этих понятий, но и возникающие правовые последствия. При расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству на момент расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). При признании договора недействительным каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Допускается ли заключение договора об у ступке права требования передачи квартиры по договору на долевое участие в ее строительстве после подписания акта государственной комиссии о сдаче дома в эксплуатацию?
Соглашение об уступке права требования направлено на перемену кредитора в обязательстве. До момента прекращения обязательства кредитор вправе заключить такое соглашение.
Как правило, сдача дома в эксплуатацию не приводит к прекращению обязательства, а является условием исполнения обязательства.

Возможно ли прекращение зарегистрированной ипотеки квартиры, возникшей на основании договора, если обязательство по кредитному договору (обеспеченному указанной ипотекой) прекращается по соглашению залогодателя и залогодержателя предоставлением отступного в виде заложенной в обеспечение этого же обязательства квартиры? При этом срок исполнения обязательства по кредитному договору не наступил.
Ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств. Прекращение обязательства влечет и прекращение ипотеки (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Отступное является одним из оснований прекращения обязательств (ст. 409 ГК РФ). Поэтому в случае, когда предмет залога передан кредитору в порядке предоставления отступного, ипотека прекращается, а запись о ней в ЕГРП должна быть погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Что такое регистрация по месту жительства и какие права на жилое помещение она дает?
Регистрация по месту жительства проводится в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713, и она направлена на обеспечение необходимых условий для реализации гражданами своих прав и свобод, а также исполнения ими обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. Следовательно, регистрация по месту жительства или по месту пребывания сама по себе не является юридическим фактом, порождающим самостоятельные гражданские права, она лишь подтверждает уже существующие права и способствует реализации прав и обязанностей. Прав на жилое помещение регистрация не предоставляет.

Какими правами обладает бывшая супруга и совершеннолетний ребенок, проживающие в неприватизированной квартире, в которой ответственным квартиросъемщиком выступает супруг?
В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР, если граждане (супруг нанимателя, ребенок, родители) перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи, предусмотренные действующим гражданским и жилищным законодательством.

В двухкомнатной неприватизированной квартире проживают родители и их совершеннолетний сын с гражданской женой. Вправе ли сын без согласия родителей прописать жену в квартиру, если ордер на квартиру выписан только на отца?
Согласно ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя обладают равными правами с нанимателем. Соответственно правом на вселение совершеннолетний сын обладает. Однако необходимо соблюсти порядок, предусмотренный в п. 1 ст. 54 ЖК РСФСР, а именно - получить письменное согласие на вселение всех совершеннолетних членов своей семьи, проживающих в данной квартире.

На каких основаниях можно выписать лицо из квартиры?
На основании ст. 61 ЖК РСФСР лишить лицо права пользования жилым помещением можно только на основании решения суда, вступившего в законную силу. При этом стоит обратить внимание на то, что сам факт отсутствия лица по месту прописки (проживания) не является достаточным для подачи соответствующего иска в суд. Необходимо учесть условия, предусмотренные в ст. 60
ЖК РСФСР, которые устанавливают случаи сохранения за лицом права пользования жилым помещением, несмотря на его отсутствие. К таким условиям относятся:
1) призыв на военную службу - в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту - в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования);
2) временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо обучением (студенты, аспиранты и т.п.) -в течение всего времени выполнения данной работы или обучения;
3) выезд из жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда детей в связи с утратой попечения родителей - в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреждениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских домах семейного типа либо в течение всего времени пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи. Если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, не остались проживать другие члены семьи, данные помещения передаются указанным детям в собственность в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) - в течение всего времени выполнения этих обязанностей;
5) выезд для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всего времени пребывания в нем;
6) помещение в лечебно-трудовой профилакторий - в течение всего времени нахождения в нем;
7) заключение под стражу - в течение всего времени нахождения под следствием или судом;
8) осуждение к лишению свободы - в течение всего срока отбывания наказания.
Перечень оснований является исчерпывающим. Необходимо обратить внимание на сроки действия настоящих условий. Так, условия, предусмотренные п. 1-7 ст. 60 ЖК РСФСР, действуют в течение шести месяцев. Срок может быть продлен в случае, если лица отсутствовали по уважительным причинам, признанным таковыми собственником в добровольном порядке или на основании решения суда.

На регистрацию права собственности на квартиру гражданина А. представлено свидетельство о праве на наследство от 21 октября 2002 г., в котором в качестве правоустанавливающего документа наследодателя Н., являвшегося отцом А., указан договор купли-продажи квартиры от 7 декабря 2001 г., зарегистрированный учреждением юстиции 14 декабря 2001 г. Входе проведения правовой экспертизы было установлено, что по договору купли-продажи от 7 декабря 2001 г. продавцом квартиры являлся наследник по свидетельству о праве на наследство от 21 октября 2002 г. - гражданин А., а покупателем - наследодатель гражданин Н., оплата должна была производиться за счет жилищной субсидии. При этом переход права собственности на квартиру от А. к Н. по указанному договору не был зарегистрирован до момента смерти. Соответственно в под разделе II ЕГРП собственником квартиры указан гражданин А., обратившийся в настоящее время с заявлением о регистрации его права на основании свидетельства о праве на наследство от 21 октября 2002 г. Кроме того, в подразделе Ш-4 имеется запись о регистрации договора купли-продажи от 7 декабря 2001 г. между А. и Н.
Таким образом, свидетельство о праве на наследство на квартиру фактически было выдано лицу, являющемуся по ЕГРП собственником этой квартиры (так как переход по договору не зарегистрирован), а наследодатель еще не имел права собственности на нее.
Возможно ли в данном случае вынести отказ гражданину А. в регистрации права собственности и по какому основанию? Если возможно произвести регистрацию права собственности А. на основании свидетельства о праве на наследство, какие действия в этом случае должны быть произведены с записями о договоре купли-продажи между А. и Н. в подразделе Ш-4 ЕГРП?

Поскольку А. наследует имущество и имущественные права Н., то он приобретает права покупателя в зарегистрированном, но не исполненном договоре купли-продажи квартиры, по которому сам является продавцом. Как известно, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Поэтому в рассматриваемой ситуации следует не регистрировать права А. в ЕГРП (его право собственности зарегистрировано и никем не оспаривается), а погасить регистрационную запись о договоре купли-продажи в связи с вышеизложенным.

 Авг. 8, 2008, полночь