Очень часто, под выражением "купить долёвку" подразумевается покупка новой квартиры, но с юридической точки зрения, этого объекта недвижимого имущества - квартиры, ещё не существует, следовательно её, как таковую, купить пока нельзя. В данном случае, обычно, предлагается инвестировать деньги в строительство жилого дома, что очень похоже на предпринимательскую деятельность, в том числе обретение рисков связанных с этой деятельностью. А поскольку, по существующему законодательству, предпринимательская деятельность осуществляется на свой страх и риск, рекомендуется заранее предусмотреть основные моменты договора, как правило, дату сдачи дома, что бы уменьшить возможные риски потри средств, тем более в современной кризисной ситуации.
1. Документы на строительство:
Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.
Распоряжение властей о предоставлении участка для строительства.
Договор аренды земельного участка.
Проектная (строительная) документация.
2. Документы, регулирующие отношения участников строительства:
Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.
Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию – подрядчика, эта организация будет являться застройщиком.
Застройщик-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Застройщик также может быть соинвестором строительства.
3. Право продавать квартиры: В зависимости от условий инвестиционного контракта продавцами квартир могут выступать:
– генеральный инвестор;
– инвестор (соинвестор), если у него есть право привлечения частных инвесторов;
– застройщик, если ему, по договору с инвестором отходит часть квартир в доме;
– риэлторская фирма, действующая на основании договора комиссии или договора поручения. Она может выкупить часть квартир и являться в таком случае инвестором (соинвестором).
4. Договоры с клиентом.
Форма и смысл договора зависят, опять-таки, от условий инвестиционного контракта, взаимоотношений между участниками строительства и того, с кем из них вы сотрудничаете.
Договор инвестирования (договор долевого участия). Самым надежным является заключение договора с генеральным инвестором. В этом случае вы не окажетесь крайним при каких-либо разногласиях между ним и соинвестором или застройщиком.
Договор уступки права требования. Подобный договор заключается с соинвестором или застройщиком, его смысл заключается в том, что соинвестор или застройщик уступает покупателю свое право на получение квартиры в построенном доме.
Здесь важным моментом является то, что, согласно новому Закону «О долевом участии в строительстве», уступка требования возможна только после того, как участник строительства полностью выполнил свои обязательства по договору, или же одновременно с уступкой требования происходит перевод долга на новое лицо.
Существенные моменты в договоре:
– описание квартиры согласно проектно-строительной документации. Необходимо для того, чтобы, в итоге, приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете;
– цена квартиры и стоимость квадратного метра, последнее важно потому, что площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры;
– сроки строительства:
– штрафные санкции за невыполнение обязательств.
5. Заключительным этапом является прием дома госкомиссией, оформление права собственности на него, после этого вы:
– подписываете передаточный акт (акт приема-передачи объекта недвижимости в том случае, если вами был заключен договор инвестирования (долевого участия);
– подписываете договор купли-продажи квартиры с генеральным инвестором на основании первоначального договора уступки права требования, после чего также подписывается передаточный акт.
После этого вы регистрируете право собственности в Росрегистрации. После получения из Росрегистрации Свидетельства о государственной регистрации права вы наконец-то становитесь собственником новой квартиры.
Сен. 16, 2015, 9:10 д.п.
