На рынке аренды столичных квартир для августа-сентября характерно увеличение спроса, особенно на недорогую недвижимость. А, следовательно, – скачок цен. Однако взгляды на причины их роста у экспертов расходятся.
Осенняя история
Аналитики если в чем и сходятся, так разве только в том, что в ближайшем будущем цены продолжат увеличиваться. Это констатируют и одни, и другие. Причем не исключено, что схема работы риэлторов существенно изменится.
...У одного моего знакомого симпатичная двухкомнатная квартира в Химках. В начале августа он решил ее сдать. Обзвонил агентства, ему назвали цену – 25 000 рублей плюс коммунальные платежи. «Может быть дешевле?», – поинтересовался знакомый у риэлторов.
«Да что вы?! Квартирка хорошенькая. Это минимальная цена», – таким был ответ сотрудников разных компаний.
Но вот парадокс: в конце лета – начале осени, то есть в сезон, когда спрос намного превышает предложение в эконом-классе, человек за вполне приемлемую цену уже полтора месяца не может сдать свою квартиру...
«В чем причина? – задает он вопрос риэлторам. – Может быть, дороговато?» Ему отвечают, что за это время цены выросли и теперь есть смысл рекламировать его квартиру не за 25 000 плюс коммунальные платежи, а уже за 30 000 плюс те же платежи.
Сам собственник не то, что паникует, но не понимает схемы работы многих агентств. Основной причиной неудач со сдачей своей квартиры он считает некачественную работу агентов.
Обзванивая агентства, собственник конкретно формулирует требования к клиентам. Они довольно распространены. Человек хочет сдать квартиру россиянам. Но на показ привозят практически всегда гостей из ближнего зарубежья. В результате время тратится впустую.
Кроме того, отличие нынешнего арендного сезона от предыдущих, с точки зрения моего знакомого, в том, что стало много звонков от людей, желающих снять квартиру самостоятельно – без агентства. Но, будучи человеком консервативным, привыкшим работать с агентами по отлаженной схеме, с самостоятельно звонящими людьми он работать побаивается.
В результате в разгар сезона «ходовая» квартира зависла.
Сам себе риэлтор?
– Никто не спорит: цены на недвижимость, сдаваемую в аренду, поднялись. Причем практически во всех сегментах рынка – от эконом-класса до элиты, – комментирует ситуацию руководитель отдела аренды одного из агентств Юлия Владимирцева. – И в то же время нынешний осенний сезон во многом отличается от предыдущих. Возможно, агентам серьезно придется менять организацию работы.
Так что же необычного этой осенью на арендном рынке?
Во-первых, многие агентства не ощутили увеличения спроса на городскую недвижимость в конце лета – начале сентября. Конечно, арендовать самые дешевые квартиры и комнаты желающих хоть отбавляй. Но недвижимость эконом-класса чуть подороже, которая в сезон всегда сдавалась даже не в считанные дни, а в считанные часы, либо «зависает», либо арендуется без участия агентства.
По мнению Ю. Владимирцевой, дело в том, что почти все платежеспособные арендаторы – люди грамотные и, следовательно, знакомые с общегородским Интернет-порталом www.cian.ru. Несмотря на то, что предложения на нем размещают лишь агенты, у арендаторов есть возможность найти одну и ту же квартиру у разных компаний и поторговаться. Поэтому уже не редкость, когда, арендуя квартиру за 60-70 тысяч рублей, клиент платит агентству не 70-100 процентов комиссии, а лишь 20-30. Остальные проценты доплачивают владельцы сдающейся квартиры. Если говорить о ценовом диапазоне квартир от 50 000 рублей и выше, то при желании арендаторы вообще могут снять такую квартиру без комиссии. Поэтому вполне возможно, в ближайшем будущем комиссионные за сдачу квартир «чуть дороже» будут платить владельцы недвижимости.
Еще одна особенность нынешнего сезона: арендаторы, согласные платить в месяц от 50 000 рублей, готовы променять столичные квартиры на комфортные дома в загородных коттеджных поселках. Цены на круглогодичную аренду загородной недвижимости вполне сопоставимы с ценами на столичные квартиры. А учитывая, что единой базы предложений загородной недвижимости пока не существует, в этом сегменте сохраняется старая схема работы – в основном платит тот, кто арендует.
Сентябрь: плюс пять процентов
По мнению первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в августе на рынке аренды началось сезонное повышение цен. С начала июня средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса увеличилась на 14 процентов, двухкомнатных на 15, трехкомнатных на 30. При этом наибольший рост пришелся на июль, а с начала августа средняя стоимость найма квартир изменилась незначительно (в среднем на три процента). В сентябре стоимость найма может подняться еще максимум на пять.
Для сравнения: в 2007-м наибольший сезонный рост стоимости найма (с конца июня по октябрь) был отмечен в отношении двухкомнатных квартир и составил 25,7 процента. Однокомнатные квартиры подорожали на 19,7, а трехкомнатные квартиры – на 24,2.
С начала 2008 года средняя стоимость квартир эконом-класса изменилась следующим образом. Однокомнатные квартиры подорожали на 21,5 процента, двухкомнатные – на 21, трехкомнатные – на 19,8.
За последний год заметнее всего увеличилась стоимость однокомнатных квартир в Восточном округе (на 52,7 процента), в Юго-Восточном (на 46,2) и Северо-Западном (на 40,9). Двухкомнатные квартиры в СВАО поднялись в цене на 47 процентов и в ВАО на 41.
Объем предложения трехкомнатных квартир эконом-класса незначителен. В августе текущего года в Центральном, Западном и Северном округах не предлагалось ни одной трехкомнатной квартиры эконом-класса.
М. Жукова считает, что в бизнес-классе арендный сезон не очень ощутим. Активность на рынке жилой недвижимости на стоимость аренды квартир бизнес-класса практически не повлияла. В августе в бизнес-классе подорожали только однокомнатные и многокомнатные квартиры: на 1,1 процента и на 1,4 соответственно. Двухкомнатные квартиры, напротив, стали дешевле на 14,9 процента, цены на трехкомнатные снизились совеем чуть-чуть – на 0,96 процента.
По сравнению с сентябрем прошлого года средняя стоимость найма элитных квартир и квартир бизнес-класса изменилась так. Однокомнатные подорожали на 28,7 процента, двухкомнатные –на 4, трехкомнатные подешевели на 0,94, многокомнатные подорожали на 4,97 процента.
С сентября 2007-го наибольшее изменение стоимости аренды коснулось элитных однокомнатных квартир и однокомнатных квартир бизнес-класса в Южном округе. Здесь цены выросли на 60,1 процента. Чуть менее значительно увеличились арендные ставки трехкомнатных квартир в Северо-Восточном округе – на 48,7. Аренда многокомнатных квартир подорожала весьма ощутимо в ЮВАО – на 127,1 процента и в САО – на 110,1.
Дефицитные «однушки»
По данным компании «Миэль-недвижимость», спрос на квартиры в августе вырос на 50 процентов, что также говорит о начале сезонной активности рынка аренды, которое ежегодно отмечается в августе и длится до середины осени.
Как и представители небольших агентств, крупные компании констатируют, что общий объем спроса увеличился, в основном, за счет возросшей потребности в квартирах эконом-класса. С окончанием отпускного периода город пополнился потенциальными арендаторами. В большинстве своем они рассчитывали на жилье эконом-класса, объем которого к сентябрю (если сравнивать с августом) сократился еще на 30 процентов.
Сокращение было отмечено во всех ценовых диапазонах. А спрос вырос на объекты стоимостью до $750 в месяц (в основном, это комнаты), а также на квартиры в диапазоне от $1000 до $3000 в месяц.
В результате 27 процентов от общего спроса в августе приходились на аренду жилья стоимостью до $1000 в месяц. А предложение таких квартир составляло всего 3,91 процента.
Если рассмотреть структуру спроса и предложения квартир с различным количеством комнат, можно отметить, что основной спрос в августе приходился на однокомнатные (68,4 процента) и двухкомнатные (25) квартиры.
Структура предложения в основном была представлена двухкомнатными квартирами (37,2 процента). Предложение однокомнатных составило 31 процент от общего объема. Трехкомнатные были востребованы в 5,8 процента случаев, а в структуре предложения составляли 23 процента. Объем предложения многокомнатных квартир в августе составлял 8,66 процента, однако снимать такие квартиры в августе изъявили желание менее одного процента клиентов.
Если квартира «зависла»
Что можно посоветовать владельцам квартир в нынешнем арендном сезоне?
По мнению Ю. Владимирцевой, у собственников есть два пути быстро и эффективно сдать свою квартиру, которая по каким-то причинам «зависла». Путь первый: быть более лояльными к самостоятельно позвонившим клиентам. Встречаться, показывать квартиру, самим производить отбор, оговаривать все условия. Но в любом случае взаимоотношения между собственником и арендатором должен регулировать договор. Поэтому для того, чтобы были учтены все нюансы взаимоотношений, самостоятельно нашедшим друг друга сторонам желательно обратиться в агентство. Там за существенно меньшие деньги, чем комиссионные при подборе квартиры, им помогут заключить юридически грамотный договор коммерческого найма, где будут учтены интересы одной и другой стороны.
Путь второй: собственник может оплатить услуги агентства. В этом случае для поиска именно тех клиентов, которых желает видеть владелец недвижимости, будет задействована платная реклама. А значит, шансы сдать квартиру увеличатся.
Наталья Агафонова
Окт. 20, 2008, полночь
