1. Согласие Органов Опеки и Попечительства (в Уфе это РОНО) на совершение сделки с недвижимостью требуется, когда  в квартире зарегистрированы  несовершеннолетние, <оставшиеся без попечения>.

Такими могут быть признаны дети, чьи родители умерли или тяжело больны, лишены родительских прав или уклоняются от воспитания детей, длительно отсутствуют или по каким-либо причинам не могут исполнять свои родительские обязанности (ст. 121 Семейного Кодекса РФ).

Закон оговаривает, что сделка без разрешения РОНО может быть признана недействительной, если органам опеки ИЗВЕСТНО, что в квартире проживали оставшиеся без опеки несовершеннолетние граждане. На практике запрос в РОНО делается по каждому ребенку, зарегистрированному в квартире. Если органам опеки ничего не известно о проживании в квартире детей без родительского присмотра, они дают официальный отказ в связи с тем, что такого согласия не требуется согласно ст. 292 Гражданского Кодекса РФ.

2. Согласие Органов Опеки и Попечительства (РОНО) на сделку с недвижимостью требуется, когда несовершеннолетние не просто зарегистрированы  в квартире, а являются полноправными собственниками жилья (ст.  37 ГК РФ).

РОНО откажет в совершении сделки, если она приводит к уменьшению имущества несовершеннолетних собственников по количеству квадратных метров или по стоимости жилья. Кроме того, РОНО потребует согласия на сделку обоих родителей несовершеннолетнего собственника, даже если родители разведены.

3. Согласие РОНО на сделку с недвижимостью, в которой зарегистрирован ребенок, не требуется, если ребенок родился после того, как жилье было приватизировано.

Проблемы, которые могут возникнуть.

Вы собираетесь приобрести квартиру, которая была приватизирована до августа 1994  года, и на тот момент в ней были прописаны несовершеннолетние граждане. Включать детей в число собственников стало обязательно только с августа 1994 года.

Став совершеннолетними, люди, которые были несовершеннолетними и были прописаны до августа 1994 года, но  не включены в число собственников, могут оспаривать свои права на жилье в суде. Причем сделать это они могут в течение трех лет с наступления совершеннолетия или в течение одного года, после того как узнали об ущемлении своих прав. А узнать о своих правах человек может через несколько лет (например, после возвращения из армии и т.д.). В таких случаях, даже если сделка произошла, она может быть оспорена в суде и признана недействительной.

Как избежать проблем

Если вы намерены приобрести квартиру, в которой на момент приватизации был зарегистрирован такой ребенок, и теперь он достиг совершеннолетия, вам необходимо получить его согласие (нотариально заверенное) на свершившуюся приватизацию без его долевого участия.

Если же человек до сих пор не достиг совершеннолетия, вам потребуется разрешение РОНО. И, скорее всего, РОНО такую сделку не разрешит, т.к. по закону в данном случае Органы Опеки и Попечительства не должны давать своего согласия.