Предварительная оплата недвижимого имущества.
Согласно ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен про извести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой 1, срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ, т.е. в разумный срок или в течение семи дней с момента предъявления требования об оплате.
Возможна покупка недвижимости в кредит. В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.
Внимание: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иначе говоря, если в договоре купли-продажи проданного в кредит имущества стороны не указали, что оно не находится в залоге у продавца, то на это имущество возникает залог в силу закона.
Залог один из способов обеспечения исполнения обязательств. В соответствии с нормами Закона об ипотеке ипотекой признается залог недвижимого имущества. Благодаря наличию ипотеки залогодержатель кредитор по обеспеченному залогом обязательству (продавец) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству покупателю из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Таким образом, залогодержатель кредитор по обеспеченному залогом обязательству; залогодатель правообладатель закладываемого имущества. Очевидно, что залогодатель и должник это не обязательно один и тот же субъект гражданских правоотношений. В принципе, должником может быть покупатель, а залогодателем третье лицо. Применительно к рассматриваемой ситуации, если покупатель своевременно не заплатит за недвижимое имущество, то при обращении взыскания в установленном законом порядке на это заложенное имущество продавец в первую очередь получит свои деньги из стоимости реализованного имущества покупателя.
Статья 51 Закона об ипотеке предусматривает судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, кроме случаев наличия соглашения между залогодателем и залогодержателем о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
Статьей 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется Законом об исполнительном производстве.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном ст. 59 Закона об ипотеке. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке. Статья 59 Закона об ипотеке определяет, что реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
Итак, возвращаемся к договору купли-продажи, который предусматривает продажу недвижимого имущества в кредит и в котором отсутствует условие о том, что залог в силу закона, предусмотренный п. 5 ст. 488 ГК РФ, на отношения сторон не распространяется.
Согласно ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Таким образом, после того как покупатель оплатит недвижимое имущество, залог сам по себе никуда не денется. Необходимо явиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и написать соответствующее заявление как продавцу, так и покупателю. Кроме того, п. 44 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 15 июня 2006 г. № 213, предусмотрено, что в случаях, если в свидетельство о государственной регистрации права, выданное правообладателю (залогодателю), была внесена запись о зарегистрированной ипотеке, после прекращения ипотеки правообладателю по его заявлению (с приложением документа об уплате государственной пошлины) может быть выдано новое свидетельство о государственной регистрации права, не содержащее записи о наличии зарегистрированной ипотеки.
Решать вопрос о необходимости наличия условия о залоге в договоре купли-продажи надлежит сторонам. Продавцу залог выгоден: он стимулирует покупателя к надлежащему исполнению обязательств по оплате недвижимого имущества и гарантирует первоочередное удовлетворение требований продавца в случае недобросовестного поведения покупателя. Для покупателя залог также может быть стимулом для своевременной оплаты по договору, однако и влечет за собой некоторые неудобства в части необходимости привлекать продавца к подаче совместного заявления о прекращении залога в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Возможна оплата товара в рассрочку. Согласно ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. К недвижимому имуществу, купленному в рассрочку, применяются все вышеизложенные условия о возникновении залога в силу закона для вещей, приобретенных в кредит.
Ноя. 17, 2013, 8:58 д.п.
