Категории

Как сделать недвижимость сокровищем

6 минут на чтение
Как сделать недвижимость сокровищем?

Зачем управлять коммерческой недвижимостью? В самых общих чертах ответ понятен: это нужно собственнику оной для того, чтобы получать доход. Тонкости, проблемы и детали, которых здесь немало, обсуждались на октябрьской конференции «Управление объектами коммерческой недвижимости».

Объяснять, зачем нужно управление недвижимостью (см. справку) как таковое, надо полагать, излишне. «Богатство не в том, чтобы обладать сокровищем, а в том, чтобы им пользоваться» – эту цитату из Наполеона привел на конференции директор отдела управления недвижимостью и активами компании Knight Frank Питер Андерсен. Вопрос скорее в том, как управлять так, чтобы избежать эффекта, который некоторые участники рынка неофициально называют shit happens. Или, если без эвфемизмов, как не навредить, не испортить отношения с собственником, сделать так, чтобы все стороны были довольны?

Есть мнение, что принципиальных различий в управлении жилым домом, торговым комплексом, бизнес-центром или складским помещением нет. Сказать, что это в корне неверно, нельзя: действительно, есть много общих моментов. Но общее касается главным образом технической эксплуатации здания, а есть еще коммерческое управление – как раз обеспечение собственнику объекта определенного уровня дохода. Здесь разница куда заметнее.

При управлении складской недвижимостью управляющей компании надо принимать во внимание нестандартные временные рамки (разгрузка часто ведется и ночью), а также необходимость управления большими транспортными потоками, то есть задуматься в том числе и об их организации.

Сильнее всего акцент на коммерческую успешность будет заметен в торговом сегменте. Именно здесь больше всего внимания придется уделять подбору арендаторов и управлению ими. Тем более что ротация арендаторов в этом сегменте самая высокая, а ошибки в подборе чреваты снижением количества покупателей и уменьшением оборота (читай: провалом ТЦ). «Пустующие помещения – это критично для торгового центра, – говорит директор отдела управления недвижимостью компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Ольга Зорина. – Увы, случается, что к моменту открытия готовы только 20% арендаторов. Покупатель не должен то и дело натыкаться на надписи «Скоро открытие» в уже работающем ТЦ. Хороший результат – это 70% арендаторов на момент открытия». Еще одно отличие управления торговым центром – непрекращающиеся затраты на рекламу. С другой стороны, результаты работы УК заметнее для собственника здания. По той же причине качественное управление способно заметно повысить доход на уже действующем объекте.
Рынок офисных помещений куда более консервативен, ротация арендаторов заметно меньше, и, правильно подобрав их пул, управляющая компания снижает до минимума риск пустующих площадей. Но особенность в том, что здесь нужно приложить максимум усилий на начальном этапе управления, выстроив правильную репутацию; зато потом на рекламу тратить придется гораздо меньше. Что до доходности, то при грамотном управлении это 12-13% от оборота для бизнес-центра класса А (хотя есть на нашем рынке центры, где рентабельность до 50%).

О «скользких» моментах, которые нужно иметь в виду управляющей компании, независимо от сегмента, рассказал директор управления «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин. По его словам, проблемы неизбежно начинаются непосредственно в момент заключения договора: устные предварительные договоренности переносятся на бумагу неточно, что чревато недоразумениями впоследствии. «Можно провести аналогию с супругами, которые под воздействием чувств не подумали в свое время об урегулировании имущественных отношений», – говорит Бушин. Притом что контракт (мы говорим уже не о брачном) заключается обычно как минимум на 3 года.

Еще один риск, который тоже можно условно назвать «коммуникативным», связан с тем, что работа УК заметна сильнее всего на начальном этапе. «Год-полтора продолжается интенсивная деятельность управляющей компании на объекте, – поясняет Бушин. – А потом, когда предельная планка достигнута, просто поддерживается необходимый уровень. У собственника может создаться впечатление, что работа просто остановилась. Посоветовать можно только одно – никогда не останавливаться на достигнутом». Как вариант эксперт предложил своего рода «ротацию» управляющих – экскурсии по объектам, которые находятся под управлением коллег: это помогает оценить работу со стороны и, естественно, обогатить собственный опыт.

От риска утраты объекта застраховаться, казалось бы, невозможно. В плане утраты физической, действительно, максимум, что может сделать УК – застраховать объект от всех рисков и следить за исправностью технических систем здания. Но существует еще и риск утраты права собственности, в частности, в ходе рейдерских захватов. Методы противодействия здесь, разумеется, индивидуальны, главное – постоянно иметь в виду такую возможность и осуществлять, по совету Андрея Бушина, «текущую деятельность по предотвращению рейдерских захватов». Отдельным риском можно обозначить и вероятность неперезаключения договора на управление активами. «Здесь можно дать один совет, – резюмирует эксперт, – всегда работать на опережение, делать больше, чем необходимо».
Затронем в завершение еще одну немаловажную проблему: как считает первый заместитель генерального директора ОАО «Управляющая компания "Манежная площадь"» Андрей Сухов, работать на опережение практически некому. «С одной стороны, не зафиксировано еще ни одного случая отказа от ввода объекта в коммерческую эксплуатацию по причине нехватки персонала. Так что может показаться, что проблема кадрового «голода» надуманна, – говорит Сухов. – Однако могу сказать, что сейчас действительно остро не хватает среднего звена». То есть существует дефицит персонала на следующие позиции: управляющий объектом, главный инженер объекта, заместитель управляющего по безопасности.

«Конечно, эти позиции закрываются «легкообучаемыми сотрудниками», – поясняет эксперт. – Проблема в том, что обучать их некому и некогда, и процесс идет методом проб и ошибок параллельно с управлением». Процесс, понятное дело, естественный, но весьма затратный для собственника объекта: суммарные затраты (в том числе на персонал) в российских УК выше, чем за рубежом, в разы. Притом что заработная плата вышеупомянутого среднего звена в разы ниже. Упуская из виду важность профессиональной подготовки менеджмента среднего звена, предупреждает Сухов, руководство УК несет скрытые потери, которые растут год от года.
Учитывая этот момент, эксперт прогнозирует, что в ближайшие 3-5 лет рост численности управляющих компаний остановится, а затем последует процесс острой конкуренции и поглощения неуспешных экономически компаний крупными корпорациями, не жалеющими средств на подготовку менеджмента всех уровней. Так что действующим УК надо иметь это в виду, а мечтающим об уделе менеджера среднего звена гражданам – позаботиться об образовании и профессиональной подготовке: по идее, анонсированных 5 лет должно на это хватить.

Справка

Управление недвижимостью: коммерческая деятельность внешних по отношению к собственникам физических и (или) юридических лиц по обеспечению получения дохода от недвижимости для ее владельцев.

Осуществляется в трех основных направлениях:
  • правовом (распределение и комбинирование прав на недвижимость)
  • экономическом (управление доходами и затратами в процессе эксплуатации)
  • техническом (содержание объекта в соответствии с его функциональным назначением)
Как правило, включает в себя следующие моменты:
  • экспертиза технического, финансового и правового состояния недвижимости
  • госрегистрация правовых форм и договорных отношений
  • защита интересов собственника в органах госвласти
  • оценка рыночной стоимости объекта
  • разработка и реализация программ оптимального использования и развития объекта недвижимости
  • проведение маркетинговых исследований
  • разработка и проведение рекламных кампаний по привлечению арендаторов
  • разработка правовой базы для реализации объектов, проверка потенциальных покупателей
  • проверка арендаторов, документальное сопровождение арендных отношений
  • разработка краткосрочного и долгосрочного бюджетов объекта
  • работы по выбору проектных и подрядных организаций, контроль их деятельности
  • оценка факторов риска реализации проекта
  • привлечение инвестиций
  • оптимизация финансовых потоков объекта
  • подготовка объекта к продаже с целью увеличения его стоимости
  • ведение необходимой документации по объекту
  • бухучет
  • привлечение и работа с техническими и эксплуатационными службами
  • развитие системы сервиса (кафе, комплексы отдыха и т. д.)
Анна Соловьева
 Ноя. 1, 2008, полночь