Отношения лиц при съеме-сдаче квартиры называют арендой, наймом, субнаймом и т. д. Все сделки объединяет одно — договор, заключенный в письменной форме и подписанный сторонами. Согласно такому документу одна сторона предоставляет жилье во временное пользование, а другая платит за это обозначенную в соглашении сумму.
Обычно в договоре указывают срок действия — в противном случае он считается заключенным на неопределенное время. Тогда любая из сторон вправе отказаться от выполнения условий контракта, предупредив о том другую сторону за три месяца. Что касается арендодателя, то, получая доход от сдачи квартиры, ему не стоит забывать об уплате налогов.
В соответствии с действующим законодательством сдавать жилье внаем может как собственник-гражданин, так и наниматель. Поэтому обязанность по уплате налога возникает и у одного, и у другого. Средства, полученные от сдачи квартиры, облагаются налогом на доходы физических лиц.
Ставка налога зависит от того, кем является арендодатель. Так, для физического лица она составляет 13 % от получаемого дохода.
В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном ст. 225 НК РФ. Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию. В данном документе они указывают все полученные в налоговом периоде доходы и источники их выплаты.
Остановимся кратко на том, что представляет собой налоговая декларация. Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, налоговой базе и льготах, об исчисленной сумме налога и других сведениях, служащих основанием для исчисления и уплаты налога. Данный документ может быть доставлен налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлен в виде почтового отправления с описью вложения либо передан по телекоммуникационным каналам связи.
Налоговый орган не вправе отказать в принятии декларации и обязан по просьбе налогоплательщика на копии этого документа поставить отметку о поступлении бумаги с указанием даты получения. Если декларация пришла по телекоммуникационным каналам связи, то налоговый орган должен передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде. Порядок отправления декларации в электронном виде определяется Министерством финансов Российской Федерации (ст. 80 Налогового кодекса РФ). Если подобный документ был отослан по почте, то днем его представления считается дата отправки.
Общую сумму налога, исчисленную исходя из налоговой декларации, надо вносить по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами).
Если имущество сдают в аренду юридическому лицу (для последующей субаренды), то налог на доходы физических лиц должна удерживать фирма-арендатор, выступающая в роли налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в таком случае НК РФ не предусмотрена. Организация-арендатор обязана самостоятельно исчислить и уплатить налог.
Существует еще один вариант добиться уплаты налогов по более низкой ставке — изменить юридический статус арендодателя, зарегистрировавшись, например, как предприниматель без образования юридического лица (ПБОЮЛ). В отличие от частных физических лиц, доходы которых облагаются налогом в 13 %, ПБОЮЛы платят лишь 6 % плюс 1 % в фонд социального страхования.
Отметим, что действия гражданина, не зарегистрированного в качестве ПБОЮЛа, но сдающего жилье в аренду, не расцениваются как незаконное предпринимательство. ФНС комментирует эту ситуацию так: «В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или в особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство».
Ответственность за неуплату
Согласно Налоговому кодексу РФ такой шаг, как непредставление налогоплательщиком в обозначенный законодательством срок соответствующей декларации в налоговый орган по месту учета, при отсутствии признаков налогового правонарушения влечет за собой взыскание штрафа в размере 5 % от суммы налога, подлежащей уплате (доплате) за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % от указанной суммы и не менее 100 руб. Если налогоплательщик не подал декларацию в течение более 180 дней по истечении установленного срока, то на него накладывают штраф в размере 30 % от суммы налога, которую надо внести на основе этой декларации, и еще 10 % — от суммы налога за каждый полный или неполный месяц начиная со 181?го дня. Также НК РФ устанавливает ответственность за неуплату или неполную уплату налога в размере от 20 до 40 % от невыплаченных сумм.
Следует знать, что штрафом в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы (иного дохода) осужденного за период от одного года до двух лет, арестом на срок от четырех до шести месяцев или лишением свободы на срок до одного года согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ карают физических лиц за следующие действия:
* непредставление налоговой декларации и иных документов, являющихся обязательными в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах;
* включение в налоговую декларацию и в соответствующие налоговые документы заведомо ложных сведений.
Если данное преступление совершено в особо крупном размере, то за него наказывают штрафом в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы (иного дохода) осужденного за период от 18 месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет.
Крупной считается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более 100 тыс. руб. при условии, что доля неуплаты превышает 10 % подлежащих уплате налогов либо составляет более 300 тыс. руб. А «особо крупным размером» признают сумму, размер которой за период в три финансовых года подряд — свыше 500 тыс. руб., при условии, что доля неуплаченных налогов равна более 20 % подлежащих уплате сумм налогов либо превышает 1 500 тыс. руб.
Окт. 15, 2008, полночь
