К рыночному налогу на недвижимость много вопросов

Хотя в обществе понимают, что он нужен
Накануне нового года «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил поинтересоваться народным мнением о рыночном налоге на недвижимость, который будет введен с января 2015 года. На фоне украинских событий, международных отношений, санкций и падения рубля эта тема как-то отошла на второй план. В другое, более спокойное время она наверняка была бы абсолютно «топовой».

Час икс пробил
Для рынка недвижимости введение налога на недвижимость – шаг революционный, хотя и давно ожидаемый. Последние десять лет нам его постоянно обещали ввести, ведь законопроект был внесен в Госдуму еще в 2004 году, принят в первом чтении и благополучно отправлен под сукно. Час икс все время откладывался, но наконец-то решение было принято. В октябре этого года президент России подписал федеральный закон от 04.10.2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц».
Теперь налог будет рассчитываться исходя из кадастровой, приближенной к рыночной стоимости недвижимости, а не инвентаризационной, как было прежде. Владельцы жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, недостроенных жилых домов будут платить по ставке 0,1% от стоимости объекта, собственники «прочих объектов налогообложения» – по ставке 0,5%, для хозяев дорогой недвижимости, кадастровая стоимость которой превышает 300 млн рублей, установлена ставка 2%. Муниципалитеты смогут повышать базовую ставку налогообложения жилья (стоимостью до 300 млн рублей) с 0,1% до 0,3% или понижать ее до нуля. (См. «Путин утвердил закон о рыночном налоге на имущество».)
В столице власти определились со ставками, в ноябре уже был принят закон города Москвы №51 от 19.11.2014 г. «О налоге на имущество физических лиц». Владельцы квартир стоимостью до 10 млн руб. будут платить новый налог по ставке 0,1% от кадастра, стоимостью от 10 млн до 20 млн руб. – 0,15%, от 20 млн до 50 млн руб. – 0,2%, от 50 млн до 300 млн руб. – 0,3%. («Мосгордума окончательно приняла закон о новом налоге на имущество физлиц»)
Законами сохраняются все прежние льготы, например, пенсионеры освобождены от налога. Однако эта льгота актуальна лишь для одного объекта недвижимости каждого вида – одной квартиры, одного гаража, одной дачи. 
В Москве власти насчитали 1,7 млн человек, имеющих подобную льготу, кроме того, 97% собственников будут платить минимальный налог – от 0,1% до 0,15% от кадастровой стоимости их квартир (см. «35% москвичей не будут платить рыночный налог на недвижимость – Решетников»). Федеральное законодательство также дало муниципалитетам право расширять списки льготников на свое усмотрение.
И, наконец, еще один существенный момент – налогоплательщикам полагается вычет, то есть определенное число квадратных метров, которое налогом не облагается. Для квартир – это 20 кв. м, для комнат – 10 кв. м, для индивидуальных домов – 50 кв. м. Закон вступает в силу с 1 января 2015 года, но для регионов предусмотрен пятилетний переходный период. Москвичи начнут платить новый налог в 2016 году.

Кто сколько заплатит
Можно прикинуть, в какую сумму обойдется новый налог хозяину обычного, типового московского жилья, например, двухкомнатной 52-метровой квартиры в районе Гольяново, в панельном доме советского периода, недалеко от станции метро. По данным электронного сервиса «Оценка квартир в режиме онлайн», такая квартира стоит около 9,5 млн рублей. Из этой суммы необходимо вычесть стоимость 20 кв. м (около 3,7 млн рублей). Получается 5,8 миллиона. 0,1% от 5,8 млн рублей – это 5800 рублей. Для московской семьи, где взрослые работают, сумма не неподъемная. Ясно, что в провинции люди будут платить меньше, в силу того что недвижимость там дешевле.
Москвичи, владеющие дорогими квартирами, выложат в несколько раз больше. Посчитаем, какой налог возьмут с собственника сталинской квартиры по соседству со станцией метро «Фрунзенская» площадью 80 «квадратов». Калькулятор «Оценка квартир в режиме онлайн» показывает, что такая квартира может стоить 35 млн рублей. Налогооблагаемая сумма составляет 26,3 млн рублей. Соответственно, размер налога по ставке 0,2% составит 52 600 рублей. А хозяева суперэлитных метров раскошелятся уже на сотни тысяч рублей.

Москвичи знают о налоге понаслышке
Приведенные выше расчеты свидетельствуют о том, что налоговая нагрузка на обеспеченных граждан существенно выше, чем на «рядовых». Однако половина опрошенных журналом www.metrinfo.ru москвичей (50% респондентов) считает, что всех налогоплательщиков гребут под одну гребенку и что богатые ничего не заплатят, так как найдут лазейки в законодательстве. Фактически люди заранее уверены, что рыночный налог на недвижимость – очередная «обдираловка», от которой пострадают малоимущие, социально незащищенные. Именно так в данной группе объясняли негативное отношение к рыночному налогу на недвижимость.
Но и сторонников нововведения тоже оказалась половина, точнее – 47% (недостающие 3% не определились со своим отношением). Эта часть аудитории считает, что новый налог существенно пополнит бюджет, – что можно только одобрять, особенно в свете нынешнего кризиса. Кроме того, в отличие от своих оппонентов «сторонники», напротив, уверены в том, что налоговое бремя в основном ляжет на владельцев дорогого жилья, и это им представляется справедливым.
Результаты ответов на эти вопросы об отношении к новому налогу говорят о том, что люди что-то знают и слышали, но не особенно вдавались в тему. Этим и можно объяснить предубеждение и недоверие, которое продемонстрировали те, кто не согласен с его введением. Отчасти претензии людей, может, и справедливы, но с непоколебимой уверенностью в том, что бедных непременно ограбят, а богатым дадут жить припеваючи вне законов, согласиться нельзя. Чтобы убедиться, что этот тезис, мягко говоря, не соответствует действительности, достаточно было просто прочитать даже не сам закон, а хотя бы заметку на эту тему в любой популярной газете.
Не сделало этого (не прислушивалось к новостям, не читало газет, вообще – не интересовалось основными параметрами закона) две трети опрошенных москвичей - 66%. То есть данная цифра включает и сторонников, и противников рыночного налога. Остальные 34% заявили, что имеют представление о ставках, льготах и вычетах и тех суммах, которые им придется платить.
Вывод из результатов исследования очевиден – единого мнения по поводу рыночного налога у людей нет, о минусах и плюсах они рассуждают все больше интуитивно, а не основываясь на какой-либо информации. В детали граждане, видимо, будут погружаться в 2016 году, когда получат новые расчеты. А сейчас пока рано «грузиться», петух еще не клюнул, да и других проблем полным-полно.

Зачем он нужен
Между тем рынок недвижимости давно ждал, когда же введут «нормальный» налог на недвижимость, поскольку это весьма полезный регулятор. Рыночный налог на жилье сдерживает цены на рынке, поскольку стимулирует запасливых владельцев нескольких купленных «впрок» квартир пускать недвижимость в оборот – либо продавать, либо сдавать в аренду. Ведь простаивающее жилище будет просто требовать содержания – надо платить «коммуналку», налоги, а по-хорошему, – еще и страховку. Если «инвестиционные» квартиры будут выставляться на продажу - а по разным оценкам, их доля составляет 10-15% от общего объема покупок, - то на спокойном рынке (нынешняя кризисная обстановка – отдельная тема) эта мера помогает бороться и с дефицитом жилья и сдерживать рост цен, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» (подробнее об этом в статье «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным»).
Кроме того, довольно давно в обществе ведутся дискуссии по поводу того, что владельцы элитной недвижимости должны раскошелиться. Попытки принять закон о налоге на роскошь тоже предпринимались неоднократно и неудачно. А в данном законе разработчики частично учли те требования и постарались «обложить» хозяев дорогого жилья «поплотнее».
Наконец, налог на имущество просто полезен для народа, так как согласно Бюджетному кодексу предназначен для пополнения именно местных бюджетов –городского округа (района). И должен тратиться на его нужды: жилищно-коммунальное хозяйство, благоустройство, всевозможные ремонты, муниципальное дорожное строительство, содержание дорог местного значения. Короче говоря – на улучшение жизни в конкретном районе.
Так что рыночный налог на недвижимость – вещь неизбежная и необходимая, и IRN.RU всегда выступал за его введение.

Эксперты сочувствуют народному мнению
Однако у опрошенных журналом www.metrinfo.ru экспертов, которые, казалось бы, должны новый налог только приветствовать, обнаружились настроения, созвучные с народными. И, конечно, не от незнания, а совсем наоборот – от «многой мудрости», в которой, как известно, «много печали». Более того, экспертное мнение объясняет двойственность мнения народного, когда половина за, половина против и у всех своя правда.
«Народ не верит, что его налоги будут использованы во благо, – объясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Что касается местных налогов, то здесь важна популяризация и отчетность – куда пошли деньги граждан».
Как профессионалы рынка, эксперты согласны с тем, что налог нужен, но вот время введения, когда над страной навис экономический кризис, кажется им не слишком удачным. «Любое повышение налоговой нагрузки на население негативно само по себе. Особенно в условиях текущей экономической ситуации. Поэтому, может быть, с налогом стоило и повременить», – говорит Андрей Тясто, генеральный директор корпорации «Баркли».
Хотя, с другой стороны, раз уж власти сегодня намерены пополнять казну за счет все новых налогов, то лучше уж вводить полезный для экономики рыночный налог на имущество, чем обкладывать очередной данью бизнес, который и так уже чувствует себя не лучшим образом, полагает Олег Репченко, руководитель www.irn.ru. (См. «Руководитель IRN.RU: лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес».)
Комментаторы не стали строго судить респондентов, которые заявили о том, что «пострадают бедные». Эксперты считают, что для большинства собственников налог не станет тяжкой обузой, но в то же время отмечают категории людей, которым будет очень непросто. «Любое повышение налогов, как правило, оказывается наиболее чувствительным для тех граждан, которые, с одной стороны, не имеют прав на льготы, а с другой – не обладают высоким доходом», – отмечает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», выделяет группу владельцев квартир экономкласса в центре города, внутри Садового кольца. Там проживают семьи москвичей, получивших эти квартиры еще в прошлом столетии. «Далеко не все собственники подобной недвижимости смогут заплатить новый налог. При таком раскладе действительно может начаться «естественное переселение» малообеспеченных слоев из центральной части города на окраины. Тем не менее вряд ли эта тенденция будет носить массовый характер», – говорит Литинецкая.
Поэтому адвокат Олег Сухов считает, что более правильным было бы ввести дифференцированный налог, разделить население на несколько категорий, в зависимости от обеспеченности: с низким, средним и высоким достатком, где бы граждане с низким достатком были бы полностью освобождены от уплаты налога; граждане со средним достатком платили бы по низким ставкам, например, тот же 0,1% от кадастровой стоимости жилья (квартира, комната, жилой дом); а граждане с большим достатком платили бы налог по повышенным ставкам.
«Такая схема налогообложения довольно популярна в странах Западной Европы, поэтому мне очень интересно, почему наши законодатели, которые, продвигая какой-либо законопроект, всегда опираются на опыт других стран, при рассмотрении вопроса о налоге на имущество не учли его», – говорит Олег Сухов.
Есть у экспертов и претензии к кадастровой оценке, которая иногда и в самом деле почти уравнивает и «богатых» и «бедных». Например, практически: завышает стоимость квадратного метра пятиэтажки и занижает этот показатель у стоящего рядом элитного дома, делая разницу между ними почти символической. «Адекватность восприятия населением модифицированного налога на недвижимое имущество во многом зависит от точности кадастровой оценки, которая должна учитывать не только местоположение дома, но и качественные характеристики жилья», - подчеркивает Олег Репченко («Налог на недвижимость: дьявол кроется в кадастровой оценке»).
Получается, многие вопросы по налогу предстоит прояснить, а что-то, наверное, исправить и изменить. Тогда, может, и скепсиса в обществе поубавится. Благо время еще есть, и не зря же власти хоть и изредка, но спрашивают совета у профессионалов. («Власти Москвы учтут мнение экспертов при введении налога на недвижимость»)
Полностью отчет о проведенном социологическом исследовании читайте в статье «Народное мнение: половина москвичей за рыночный налог на недвижимость».
Данные журнал www.metrinfo.ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста.
 
    IRN.RU, аналитический центр