Если говорить об испанском жилищном рынке, то следует начать с того, что в целом он отражает общеевропейские тенденции, но на Пиренейском полуострове они выражаются гораздо отчетливее, чем где бы то ни было. Действительно, если в Европе в предшествующее 2008 году десятилетие цены на недвижимость росли достаточно умеренно, то в Испании это сопровождалось бумом, увеличившим цену на жилье с 1036 ?/кв. м почти втрое: средний квадратный метр на своем пике в 2007 году стоил уже ?2905.
В Барселоне сделки производятся на уровне 15-30% ниже пиковых цен 2007 года Следующий, 2008 год, принес европейскому рынку немало неприятных сюрпризов, но основная волна падения спроса на европейскую недвижимость пришлась на середину года, тогда как испанские риэлторы зафиксировали уменьшение числа продаж уже в I квартале 2008-го, когда продажи домов в Испании сократились по сравнению с тем же периодом 2007 года на 31,8%.
По данным опубликованного на прошлой неделе отчета Регистра недвижимости Испании, всего за 2008 год было реализовано 561 500 объектов недвижимости, тогда как годом ранее их число составляло 788 500. Годовое падение продаж, таким образом, составило 29%, но динамика падений в разных областях, как и следовало ожидать, оказалась неодинаковой, а в юго-западной части страны, области Эстремадура, продажи даже немного выросли - на 0.6%. Сильнее всего рынок упал в областях, примыкающих к побережью, что на первый взгляд может показаться странным, но именно там он был сильно перегрет, а теперь, по всей видимости, входит в более спокойное русло. Тем не менее, цифры "отката" впечатляют: побережья Коста-Дорада и Коста-Брава потеряли в продажах, соответственно, 50.5% и 43%, Балеарские острова - 39.5%, а Тенериф - 36.5%.
Разумеется, это не могло не отразиться на ценах, которые, согласно последнему отчету Ассоциации оценщиков недвижимости Испании (Sociedad de Tasaciones) в среднем упали на 6.6% за год. Лидером падений стала недвижимость Канарских островов, где цены опустились на 8.9%, до 1736 ?/кв. м, а менее прочих пострадала Галисия, автономная область на северо-западе Испании, потерявшая лишь 3.0% от стоимости своей недвижимости. Там средняя цена за квадратный метр изменилась не так существенно - с ?1786 до ?1733. Балеарские острова и Пальма-де-Мальорка потеряли 5.5%, и цена там понизилась до 2342 ?/кв. м. Снизились цены в Барселоне (-6.6%) и Мадриде (-7.9%), составив, соответственно, 4243 ?/кв. м и 3658 ?/кв. м.
Балеарские острова и Пальма-де-Мальорка потеряли 5.5% в цене В реальности картина выглядит несколько иначе: там, где падения нивелируются средними показателями не выходящими за 10%, цены в отдельных случаях могут составлять всего 70-75% от своих пиковых значений. В Барселоне сделки производятся на уровне 15-30% ниже пиковых цен 2007 года. Объекты в Торревьехе (Коста-Бланка), в 50 километрах от международного аэропорта Аликанте, подешевели, в среднем, на 15%. Теперь вилла здесь обойдется потенциальному покупателю в ?500 000, а небольшой дом в жилищном массиве можно купить за ?180 000, хотя еще год назад он оценивался продавцом в ?210 000. Не устояла и Пальма-де-Мальорка. Цены в Мурсии упали на 15-20%. Цена квартир на 2-3 спальни в новом проекте Pollentia Mar в Пуэрто-Польенса, включающем общий бассейн и прилегающий сад в пятидесяти метрах от пляжа, была снижена застройщиком Тэйлором Вудроу с ?254 000 до ?210 000. Объекты вторичного жилья, расположенные на побережье, за год упали на 30%.
Жилье на вторичном рынке достаточно сильно упало в цене по всей Испании еще по той причине, что выросшая в 2008 году до 6,5% ставка ипотечного кредита (против 3,5-4% двумя годами ранее) вынудила распродавать жилье тех владельцев, которые не смогли ежемесячно выплачивать плавающую ставку увеличившегося в полтора раза кредита. Находящиеся под долговым прессом домовладельцы оказались не в состоянии ждать благоприятной конъюнктуры, и на рынок, сбивая и без того пошатнувшиеся цены, хлынул вал предложений жилья на продажу. Одновременно с этим жилье начали "сбрасывать" строительные подрядчики, испытывающие проблемы с реализацией готовых объектов, и, как следствие, с возвратом банковских кредитов.
Подробный отчет за прошедший год, следуя многолетней традиции, опубликовал Марк Стаклин, владелец и редактор Spanish Property Insight из Барселоны. Марк - автор книги-руководства по покупке жилья в Испании и эксперт по испанской недвижимости, он ведет авторские колонки, посвященные испанскому рынку жилья в The Times и в The Sunday Times, где его называют Spanish Property Doctor.
Марк Стаклин, владелец и редактор Spanish Property Insight Марк Стаклин утверждает, что основное влияние на те рынки, где присутствуют иностранцы - оказывают англичане. По данным британского МИДа их в Испании постоянно проживает не менее миллиона человек. Сначала они стали самыми активными после испанцев покупателями жилья, а теперь чаще выступают уже в роли продавцов из-за своих "домашних" экономических проблем. К продажам собственных испанских домов британцев часто подталкивает низкий курс английского фунта, позволяющий компенсировать потери от продажи жилья при обратном переводе средств в британскую валюту. Эксперт отмечает также, что спрос пострадал сильнее всего на побережьях, где большинство недвижимости - курортные дома, а спрос на "пляжные" дома всегда исчезает во времена рецессий. Марк Стаклин говорит и о том, что с рынка ушли спекулятивные инвесторы, во время бума составлявшие большую его часть. Единственными инвесторами сейчас остались охотники за скидками и "ловцы дна", которые, как он считает, едва ли способны оживить рынок.
Сам отчет оптимизма читателям не прибавляет, что признает и Марк Стаклин, открывший его такими словами: "Я полагаю, это будет самым мрачным годовым отчетом по рынку недвижимости Испании, который мне когда-либо приходилось делать. Будем надеяться, что в течение года для публикации появятся и хорошие новости".
Во время нашей с ним беседы, состоявшейся в январе, Марк предположил, что рынок в 2009 году будет очень непростым, но именно это время окажется наилучшим для удачных инвестиций, так как в 2010 году, ситуация, скорее всего, стабилизируется, но возможностей на спокойном рынке станет меньше.
Как говорят испанские риэлторы, 2009 год, кажется, принес некоторую стабильность. В январе количество сделок, по сравнению с декабрем прошлого года - увеличилось, в феврале пошло некоторое замедление, но уже сейчас видно, что количество просмотров объектов, и как следствие, сделок в мае довольно ощутимо вырастет. Цены также стабилизировались, и если какой-то застройщик открывает новую рекламную компанию под девизом невиданных скидок, то на практике "невиданные" скидки, носят, как правило, косметический характер. Еще можно найти удачные объекты для инвестиций, но такие возможности единичны и возникают на рынке лишь эпизодически, а в роли продавцов обычно выступают иностранцы, чаще все те же англичане.
Эксперты считают, что пик строительного кризиса в Европе придется на 2009 год Все участники рынка обращают внимание на условия выдачи ипотечных кредитов банками Испании. Еще в начале 2008 года много говорилось о том, что в возможном снижении учетной ставки, а вместе с ней и процента по ипотеке - заложен немалый потенциал роста рынка. С тех пор ставка Европейского центрального банка еще в январе опустилась до 2%, но многие банки, "не замечая" этого, оформляют ипотеку под 5-5.5% годовых. Кроме того, намного ухудшились условия кредитования. Например, сегодня в Испании практически нет шансов получить ипотечный кредит у гражданина Исландии, в Kutha и Bancaja не выдают займы финнам.
Испанские отделения Deutsche Bank почему-то ограничивают кредит, выдаваемый гражданам Германии (как, впрочем, и другим кредитоспособным западноевропейцам) 50% от суммы сделки, в то же время кредитуя испанцев до 80% от покупки. С большими трудностями, как ипотечными, так и визовыми, столкнется обладатель иранского паспорта. Для представителей Восточной Европы из Польши, Чехии и Венгрии есть возможность получить кредит лишь в двух крупных банках страны. К гражданам России, Украины и Казахстана на этом фоне отношение вполне благожелательное - для них открыты кредитные линии едва ли не во всех крупных банках Испании с возможностью ипотечного кредитования до 60% от суммы сделки.
Подводя итоги, можно сказать, что, что испанский рынок, даже остановив свое падение, тем не менее, едва ли сможет перейти в стабильный рост, даже исходя из того простого факта, что он очень зависим от иностранных, по большей части европейских, инвесторов, у которых пока немало собственных проблем. Так что, возвращаясь к уже сказанному, можно еще раз отметить, что рынок недвижимости Испании, как правило, лишь развивает основные европейские тенденции, поэтому увидеть устойчивую положительную динамику, скорее всего, можно будет только на фоне положительного тренда в прочих странах Еврозоны.
Вряд ли сегодня кому-то удастся дать точный прогноз развития европейской экономики, но на Euroconstruct Conference, прошедшей в декабре 2008 года Брюсселе 180 экспертов из разных стран попытались оценить перспективы европейского строительного рынка на ближайшие годы. Эксперты сошлись во мнении, что пик строительного кризиса в Европе придется на 2009 год, за чем последует уверенный рост. Возможно, они правы, и тогда ждать конца рецессии осталось совсем недолго.
Константин Криницкий
Июль 7, 2009, полночь
