Благодаря принятию в Турции закона об ипотеке рынок недвижимости в этом сезоне там оживился. И эксперты прогнозируют рост спроса и увеличение цен на жилье. О том, что происходит сегодня и чего можно ожидать к концу года на турецком рынке, рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-Недвижимость», кандидат исторических наук Юлия Титова.
В настоящее время более 50 тыс. объектов недвижимости, как коммерческой, так и жилой, в 75 населенных пунктах Турции принадлежат иностранным гражданам из 64 стран мира, в том числе и из России. Популярность турецкой недвижимости легко объяснить: прекрасный климат, отличная транспортная доступность, отсутствие визовых проблем, низкие цены на квадратные метры при высоком качестве строительства, умеренные налоги. Таковы пять главных преимуществ Турции для покупателей недвижимости.
Многие россияне выбирают курорты Турции для ежегодного отдыха. Но далеко не все наши туристы знают о возможностях турецкого рынка недвижимости. Апартаменты в новых охраняемых комплексах с бассейнами, расположенных на первой-второй линии от моря в Анталье или Аланье, стоят около 1000 евро/кв. м. В пешей доступности от моря можно купить апартаменты по 700–800 евро/кв. м. Речь идет о готовых или строящихся комплексах с отделкой под ключ, с кондиционерами, встроенными кухнями, оборудованными ванными комнатами. При покупке недвижимости в Турции требуется заплатить налог 3 % и небольшой гербовый и нотариальный сбор. Ежегодный налог на недвижимость варьируется от 0,1 до 0,3 % от ее стоимости.
Законодательство
В последние несколько лет законодательство Турции претерпело ряд изменений, касающихся приобретения недвижимости иностранцами. На сегодняшний день в отношении россиян действует «принцип взаимности», согласно которому наши граждане свободно могут покупать недвижимость в Турции (за исключением незастроенных участков земли — никаких других препятствий частным инвесторам законодательство не чинит). Чтобы полноправно владеть ею, россиянам не надо регистрировать юридическое лицо, работать или создавать рабочие места, улучшая экономическое состояние страны, не обязательно инвестировать крупную сумму в ее экономику, не требуется проходить длительную процедуру получения ВНЖ, кроме того, не существует никаких ограничений по стоимости, виду или количеству приобретаемых объектов на одно лицо, не возникнет сложностей и со средствами оплаты.
Процедура покупки
Процедура покупки недвижимости в Турции следующая. Клиент отбирает предложения в Москве, убеждается в целесообразности приобретения объектов в Турции и отправляется на место для знакомства с ними. По приезде представители компании показывают ему варианты, заранее согласованные с агентством, сопровождающим сделку. Сделав выбор, покупатель подписывает предварительный договор, вносит задаток и на основании предварительного договора и личных документов получает долгосрочную визу, наличие которой является обязательным для оформления права собственности.
В предварительном договоре стороны отражают процедуру расчетов: если объект находится в строительстве, возможна рассрочка платежа; если объект готов, то, как правило, необходима полная оплата недвижимости для регистрации договора купли-продажи. Право собственности, зафиксированное договором купли-продажи, регистрируют в Регистрационной палате и Государственном земельном кадастре. Как уже говорилось, при вступлении в права собственности уплачивают налог в размере 3 %, нотариальный и гербовый сбор (в пределах 300 евро). При продаже недвижимости от застройщика агентство недвижимости не берет комиссии — в этом случае его услуги оплачивает строительная компания, проекты которой риелторы продвигают на российском рынке.
Ипотечное кредитование
Закон об ипотеке принят в Турции 6 марта 2007 года. До этой весны ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Сейчас на рынке наблюдается некоторый ажиотаж, обусловленный грядущим платежеспособным спросом. В большинстве случаев после принятия законов требуется три-четыре месяца, чтобы они стали работать. Иностранцам предполагается выдавать кредиты на срок от трех месяцев до десяти лет. Ставки составляют 7,8 % годовых для кредитов в европейской валюте и 8,4 % для долларовых займов.
В реальности, несмотря на принятие закона, большинство банков не знают, как его использовать. Руководство Finansbank ответило, что работает над проектом; представители Garanti Bank говорят, что правила и порядок кредитования будут приняты к концу года; в HSBC хотят использовать систему ипотечного кредитования, но пока не готовы к этому; в Akbank, одном из самых консервативных банков, считают, что закон несовершенен.
Однако не все так плохо. В Deniz Bank уже выдают кредиты иностранцам. Для этого им нужно предоставить следующие документы: паспорт покупателя (заверенный перевод), ТАПУ (документ, подтверждающий право собственности продавца), Ikanet tezkeresi — вид на жительство (порядок его получения для россиянина такой же, как при покупке недвижимости, — в отделе полиции при предъявлении контракта, копии ТАПУ и фото), регистрационный номер налогоплательщика (выдают в налоговой полиции Турции), Yapi ruhsati — разрешение на постройку здания (то есть надо доказать, что здание построено легальным путем), Iskan — аналог российского техпаспорта на квартиру, справка, подтверждающая доходы, переведенная на турецкий язык, и наличие банковского счета в данном банке.
Deniz Bank готов кредитовать иностранцев для покупки недвижимости в Турции при оплате заемщиком 50 % стоимости из собственных средств. Недостроенные объекты пока не кредитуются. Процедура одобрения кредита сходна с европейскими аналогами: требуется обязательная банковская оценка, по результатам которой после рассмотрения документов заемщика выдают кредит. При этом недвижимость, приобретаемая в кредит, должна быть застрахована.
Где покупать?
Главное достоинство побережья Турции — огромный выбор заметно отличающихся друг от друга курортов. В Кемере — лесистые горы, в Аланье — роскошные песчаные пляжи. Кому-то больше нравятся бирюзовые бухты района Бодрум, а кому-то — турецкий пальмовый рай Мерсин. У каждого, кто отдыхал в Турции, появляются свои предпочтения, которыми он руководствуется при выборе недвижимости. Однако помимо личных эмоций следует учитывать объективные особенности городов и курортов.
Наибольшим спросом на сегодняшний день пользуется Анталья — признанная столица Турецкой Ривьеры — в первую очередь благодаря своей отличной транспортной доступности. Самолеты из России и Европы летают в Анталью круглый год. Недвижимость здесь отличается привлекательными ценами (стоимость апартаментов — от 35 тыс. евро) и хорошей динамикой их роста. Однако следует учитывать важный фактор: Анталья — это крупный город, где жизнь кипит и подчас догоняет суматошный ритм Москвы. Если покупка недвижимости совершается с целью инвестиций, то, безусловно, ликвидность жилья в Анталье достаточно высокая, поскольку оно пользуется спросом как у иностранцев, так и у самих турок. Кроме пляжей, аквапарка, старинных улочек, о которых не нужно говорить лишних слов, в Анталье прекрасные парки отдыха.
Если цель приобретения недвижимости — совместить выгодное капиталовложение и безмятежный отдых, то следует обратить внимание на Аланью. До курорта час езды от Антальи, что пугает некоторых туристов, однако дороги в Турции хорошие, пробок на них не бывает, при этом преимущества Аланьи с лихвой покрывают такой недостаток, как удаленность от аэропорта. Благодаря расположению здесь особый микроклимат: на несколько градусов теплее в межсезонье и менее жарко в летний зной.
Бывшая база пиратских кораблей Аланья до сих пор сохранила исторические памятники тех давних лет. Самый популярный пляж, на котором, по преданиям, купалась Клеопатра, носит имя великой египетской царицы.
В Аланье широкий выбор апартаментов в новостройках, которые приобретают состоятельные турки, европейцы и, конечно, наши соотечественники. Цены в Аланье ниже, чем в Анталье. Готовые апартаменты класса люкс в комплексе со всей необходимой инфраструктурой можно приобрести по цене 1000 евро/кв. м. На удалении шаговой доступности есть варианты по 700 евро/кв. м.
Говоря об апартаментах, следует отметить и не столь известные турецкие курорты, где инвестиционный потенциал капиталовложений не менее велик: например, в Мерсине апартаменты на первой линии в комплексе со своим аквапарком, фитнес-центром и множеством других приятных мелочей продают по цене от 600 евро/кв. м.
Городок Мерсин, центр провинции Ичель, расположен на юге Турции, на восточном побережье Средиземного моря, в окружении облагороженных земель. Еще совсем недавно здесь практически не встречались туристы из Европы и СНГ и отдыхали только местные жители и приезжающие со всей страны турки.
В Турции нет недостатка в красивых местах, но в Мерсине чувство покоя и единения с природой какое-то особенное. И это сразу ощутили первые путешественники, прибывшие сюда с целью осмотра достопримечательностей. От наплыва курортников Мерсин только выиграл. В его красивом, большом, удобном морском порту швартуются торговые, пассажирские суда, катера, прогулочные яхты. Открытие нового порта создало предпосылки для стремительного развития города. Как и практически на всей территории Турции, в Мерсине комфортабельные, солидные, многоэтажные отели и прекрасно обустроенные пляжи соседствуют с историческими объектами, которые в объятиях цивилизации кажутся особенно невероятными: настолько глубоко их корни уходят в древность.
Особняком от других регионов стоит Кемер. Специфика места обусловливает направление развития рынка недвижимости: здесь разрешено только малоэтажное строительство и на продажу предлагают в основном смежные и отдельные виллы в уютных небольших комплексах с закрытой территорией. Цены на них варьируются от 150 до 350 тыс. евро в зависимости от расположения, удаленности от моря и площади. Курортная зона Кемера славится разнообразием пейзажей: горные хребты, покрытые густой зеленью; сосновые леса, подступающие к береговой линии; уютные тихие бухточки; чудесные песчано-галечные пляжи и кристально чистое море поразительной голубизны. Так что, если представления о комфортном жилье для кого-то несовместимы с понятием квартиры, стоит обратить внимание на район Кемер, где великолепные курортные возможности сочетаются с инвестиционными, представленными достойным выбором вилл.
С каждым годом все большую популярность приобретают курорты Турции, расположенные на Эгейском и Мраморном море, в первую очередь Бодрум с его протяженной береговой линией, уютными бухтами и галечными пляжами. Он даже получил второе название — Сен-Тропе. Это более дорогой и одновременно более элитный и престижный курорт, поэтому цены на недвижимость здесь выше, чем на Cредиземноморском побережье. Средняя стоимость варьируется от 1,5 до 2 тыс. евро/кв. м — весьма конкурентные цены для европейского рынка, поскольку Бодрум по-настоящему европейский курорт. Об этом свидетельствует и тот факт, что недвижимость здесь приобрели многие звезды шоу-бизнеса, политической и бизнес-элиты со всего мира.
Таким образом, покупка недвижимости в Турции — прекрасная возможность летнего отдыха и инвестиций, причем за очень разумные деньги. С учетом же последних законодательных изменений, направленных на развитие ипотечного кредитования, следует ожидать резкого повышения платежеспособного спроса, а значит, и роста цен на турецкую недвижимость.
Юлия Титова
Окт. 27, 2008, полночь
