Ключевая ставка в 17%, которую Центральный Банк РФ (ЦБ РФ) установил в декабре 2014 года в ответ печально известные события на валютном рынке, фактически поставила крест на ипотечном кредитовании. Последовавшее затем снижение ставки пока никак не отразилось на рынке ипотеки. Требовалось срочно поддержать строительную отрасль и помочь гражданам с решением квартирного вопроса, несмотря на кризис, и тогда правительство разработало программу ипотеки с субсидированной ставкой («ипотеку с господдержкой»). Она заработала в марте 2015 года и сегодня уже можно проанализировать первые результаты.
Именно этим и решил заняться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru». Также мы выясняли разные детали программы, и надеемся, что наш материал поможет вам «примерить» ситуацию на себя. Может быть, вы сможете стать участником программы и решить квартирный вопрос сегодня.
Основные условия
Программа, которая в народе получила название «ипотека с господдержкой», реализуется в рамках госпрограммы «Жилище» и регламентируется Постановлением правительства РФ №220 от 13.03.2015 года.
Согласно этому документу банки могут выдавать гражданам кредиты с льготными процентными ставками за счет субсидий, получаемых от АИЖК(государства). Без господдержки кредитные учреждения не смогли бы опустить проценты ниже ключевой ставки ЦБ РФ. При субсидировании появляется возможность для снижения процентов, ведь потерю доходов банкам возмещает государство. Размер кредитной ставки по этой программе установлен на уровне 12%. Однако привлекательные проценты доступны только при соблюдении определенных правил.
Прежде всего, программа рассчитана только на первичный рынок, и если дом еще строится, то процесс реализации недвижимости должен идти строго в соответствии с законом 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. Как объясняет Сергей Амёхин, коммерческий директор ГК «ПЛЮС», кредит с государственным субсидированием выдается на покупку жилья только по следующим документам:
-договорам долевого участия (ДДУ), если проект еще строится,
-договорам купли-продажи, если проект уже готов и сдан (у застройщика или его представителя должно быть оформлено право собственности на продаваемую квартиру, т.е. они должны быть первыми собственниками),
-договорам уступки прав требования, но заключенных только с юридическими лицами.
Таким образом, если хочется получить низкую ставку, нельзя покупать квартиру у инвесторов - физических лиц. «И более того, при продаже достроенного объекта (с правом собственности) или переуступке, в цепочке не должно быть более одного юридического лица, то есть квартира приобретается либо у застройщика, либо у его агента», - отмечает Антон Замятин, начальник Управления развития розничного бизнеса БАНКА ИТБ (АО).
Как и всякая ипотечная программа, ипотека с господдержкой распространяется только на новостройки, аккредитованные в том или ином банке.
Но и это еще не все. Сумма кредита по ипотеке с господдержкой ограничена: для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области она составляет 8 млн. руб., для других регионов (и в том числе для Ленинградской области) - 3 млн. руб. То есть под 12% годовых в большинстве случаев можно купить только бюджетное жилье (эконом или комфорт) либо бизнес-класс, но небольшой площади. «И при этом размер первоначального взноса должен составить минимум 20% от стоимости недвижимости», - говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group. Это значит, что, например, в Москве максимум на, что может рассчитывать заемщик, - на квартиру, стоимостью 10 млн. руб., при условии, что он уже накопил 2 млн. руб. на первоначальный взнос, а 8 млн. руб. готов взять в кредит.
А в регионах самая дорогая недвижимость, которую можно приобрести по «ипотеке с господдержкой», должна быть не дороже 3,75 млн. руб., и заемщику нужно иметь на руках не менее 750 тыс. руб. Но на самом деле даже больше, так как субсидированная ипотека подразумевает еще и расходы на оценку, на регистрацию договора залога и на страхование. Одно из главных требований – обязательное страхование жизни (защищенный кредит). В случае отказа от продления страхования жизни на второй год и далее – ставка увеличится на 1 п.п., отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
Есть у программы и ограничения по срокам кредита: максимальный – 362 месяца, т.е. чуть больше, чем 30 лет. «Но каков бы ни был срок, погасить ипотеку придется до наступления пенсионного возраста», - утверждает Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ЗАО «Инвестторг». То есть, если за кредитом обратится заемщик-мужчина в возрасте 40 лет, ему предоставят заем только на 20 лет, а женщине в таком же возрасте – лишь на 15 лет.
Похожие и разные
Сегодня среди банков, выдающих кредиты по госпрограмме - Сбербанк России, ВТБ 24, Глобэксбанк, банк «Открытие», Дельта Кредит и другие крупные игроки ипотечного рынка. Обращаться можно в любой из них. Но надо иметь в виду, что продукты кредитных учреждений хоть и отвечают всем требованиям Постановления №220, но немного отличаются, так как правительство не запрещает повышать минимальный размер первоначального взноса и уменьшать максимальный срок кредита, но главное – не ограничивает в минимальной процентной ставке. При желании банк вправе выдать кредит даже под 8-9% годовых, но только субсидию он получит из расчета 12%. Но чтобы привлечь клиентов, кредитные организации готовы отступать от этого значения, и сейчас, как замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), ставки по «ипотеке с господдержкой» колеблются от 10,5 до 12%. Например, Абсолютбанк и банки «Зенит» и «Дельта-Кредит» готовы на 11,5% (после окончания строительства или при соблюдении определенных условий), а банк «Открытие» - на 11,55%. А в Транскапиталбанке ставка стартует от 10,5%, но правда, за это надо заплатить 4,9% от первоначальной суммы кредита.
Кроме того, при снижении ставок банки могут уменьшать возможный срок кредита или повышать минимальный первоначальный взнос. Так, в упомянутом выше банке «Открытие» для оформления ипотеки под 11,55% из собственных средств нужно оплатить не менее 50% от стоимости жилья, а кредит при этом будет максимум на 5 лет. Плюс могут значительно отличаться требования к пакету документов и взиматься различные комиссии (за аренду ячейки, аккредитив и т.п.), да и платежи по страхованию зачастую разнятся. К примеру, в банке «Возрождение» на первый год действия ипотеки страхование обойдется в 2% от суммы кредита на момент выдачи, увеличенной на 10%, а в Газпромбанке достаточно полиса любой страховой компании, благодаря чему тариф может составить всего 0,5-1% от суммы кредита.
Таким образом, выбирая банк, не стоит бежать туда, где ниже ставка, нужно оценивать условия кредитования в комплексе конкретно для своего случая:
Условия кредитования по программе «ипотека с субсидированной ставкой» в некоторых банках на май 2015 г
Банк Минимальный первоначальный взнос Срок кредитования, лет Ставка Особенности
Открытие От 30% До 30 от 11,55%
Зенит От 20% До 30 11,5% после окончания строительства, 12% - до окончания
Сбербанк РФ От 20% До 30 11,9% Для зарплатных клиентов достаточно предъявить только паспорт РФ
ВТБ 24 20% До 30 12%
Дельта - Кредит 20-30% До 25 От 11,5% 11,5% при подключении опции «Назначь свою ставку Оптима»: ставка снижается на 0,5 п.п. при оплате единовременного взноса в размере 0,5% от суммы кредита (но не менее 8 000 руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 6 000 руб. в других регионах)
Связь-банк От 50% 20-50% До 30 лет 11,9% 12%
Газпромбанк От 50% 20-50% От 50% До 7 лет (включительно) До 7 лет Свыше 7- до 30 11,5% 12% 12%
Абсолютбанк От 20% До 30 11,5%
Промсвязьбанк
От 20% До 25 11,9%
Райффайзенбанк От 20% До 25 12%
Санкт-Петербург От 20% До 25 12%
Транскапиталбанк От 20% До 25 От 10,5% 10,5% при оплате тарифа «Выгодный»: ставка снижается на 1,5 п.п. при единовременном взносе в размере 4,9% от суммы кредита
Источник: «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru»
Требования к заемщикам
Сейчас, на фоне кризиса, требования к оценке платежеспособности, конечно, ужесточились. Большинство банков хочет, чтобы заемщик был старше 20-21 года, а его общий трудовой стаж был не 6 месяцев, как допускалось ранее, а минимум 1 год, а стаж на последнем месте работы – не менее 4-6 месяцев, хотя до кризиса иногда было достаточно всего 2-3 месяцев. Банкам как никогда важно, чтобы платеж по кредиту не превышал 50% от дохода заемщика. И многие банки теперь совершенно не жалуют индивидуальных предпринимателей, а при расчете суммы кредита отказываются от учета «серых» доходов и просят в обязательном порядке предъявить справку 2НДФЛ. Хотя, конечно, некоторые кредитные учреждения готовы кредитовать и предпринимателей, и получателей зарплат в конвертах. «При наличии первоначального взноса в размере от 35% до 50% от стоимости приобретаемой квартиры, как и раньше, возможно оформление кредита по двум документам (паспорту и дополнительному документу) без предоставления справки о доходах», - утверждает Сергей Амёхин (ГК «ПЛЮС»).
Для зарплатных же клиентов есть еще бОльшие поблажки, к примеру, в Сбербанке им достаточно предъявить один лишь паспорт. Но согласно условиям программы «ипотека с господдержкой» каждый банк требует, чтобы на момент полного погашения кредита по графику возраст заемщика не превышал 60 лет для мужчин и 55 лет для женщин. Но собственно, людей предпенсионного возраста среди заемщиков немного, точно так же как и 40-летних: «За ипотекой с господдержкой обращаются преимущественно молодые семьи, где супруги в возрасте 27-39 лет, оба работают (чаще менеджерами или управленцами), и их доход на двоих составляет около 70-150 тыс. руб. Еще 15% ипотечных заемщиков – это холостяки до 35 лет с зарплатой в 90 тыс. руб. И еще около 15% составляют незамужние женщины с ребенком, занимающие руководящие должности и получающие около 150 тыс. руб. в месяц», - рассказывает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Таким образом, в банк за ипотекой сегодня обращаются в основном те, кто может обслуживать свой долг без особых проблем.
Возможные объекты
По программе с господдержкой заемщикам доступны и квартиры, и дома в организованных поселках, и таунхаусы, причем как на этапе котлована, так и в готовых и сданных в эксплуатацию домах, при условии, что продавец – юридическое лицо, а недвижимость, если она еще строится, реализуется по ДДУ. И как отмечает Наталья Саакянц (Rose Group), в Москве и Московской области доля проектов, реализуемых в соответствии с 214 ФЗ, составляет порядка 80-90%.
Для новостроек есть еще одно ограничение: чтобы подпадать под ипотечные программы, в том числе с субсидированной ставкой, они должны быть аккредитованы в банке. Но для покупателя это даже плюс, ведь «данный момент означает, что объекту необходимо отличаться кристальной «чистотой» с юридической точки зрения», - отмечает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». А следовательно вероятность нарваться на рискованный объект значительно снижается.
Однако как раз из-за высоких рисков банки не очень охотно аккредитуют объекты на начальных этапах строительства. Например, как сообщили в пресс-службе ВТБ 24, по их требованиям для аккредитации степень готовности объекта вообще-то должна быть не менее 30%, и только по специальным программам с определенными застройщиками возможно ипотечное кредитование новостроек на «нулевом» этапе. Некоторые кредитные учреждения вообще не работают с «котлованами». Таким образом, если есть желание приобрести недвижимость в самом начале ее реализации, выбор будет небольшой.
Но тем не менее, он будет. «Среди наших объектов можно выбрать ЖК «Мичурино-Запад» (заливка фундамента, срок сдачи 4 квартал 2016 г.) и ЖК «Город на реке Тушино-2018» (подготовка площадки под фундамент, старт продаж, срок сдачи 4 квартал 2017 г.). В этих новостройках ипотека с субсидированной ставкой предлагается от банков «Открытие» и «Балтика» и Татфондбанка», - сообщает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Также на начальном этапе строительства (монтаж фундамента) находятся ЖК «Рождественский» и ЖК «Люберецкий», аккредитованные в Сбербанк, ВТБ24, Связь-Банке, Райффайзенбанке, Металлинвестбанке, Абсолютбанке, банках «Уралсиб» и «Дельта-кредит».
Если, напротив, хочется приобрести квартиры, в проектах, находящихся на более высоких стадиях строительства, то ассортимент вообще очень широк. «К примеру, можно выбрать ЖК «Ривер Парк», ЖК SAMPO и ЖК «Высокие Жаворонки», где среди наших объектов ипотечные ставки самые низкие. В ЖК «Ривер Парк» действует программа господдержки от семи банков: Сбербанка, ВТБ24, Банка Москвы, Сургутнефтегазбанка, Связь-Банка, банка «Возрождение» и Газпромбанка. Минимальная ставка предоставляется Газпромбанком, это 11,5% годовых. В ЖК «Высокие Жаворонки», который аккредитован в 8 банках, такую же ставку можно получить в банке «Открытие». А в ЖК SAMPO льготная ипотека предоставляется в ВТБ24, Банке Москвы, Сургутнефтегазбанке и банке «ЗЕНИТ», где покупателям за счет специальной программы от застройщика доступна минимальная на сегодняшний день ипотечная ставка для проектов Подмосковья - 9,5% годовых», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». «А также можно рассмотреть корпуса ЖК «Европейский», которые будут сданы в I квартале 2016 г. Здесь ипотеку с государственным субсидированием предлагают Сбербанк и банк «Санкт-Петербург» по ставке 11,9%», - говорит Анастасия Новгородская (ЗАО «Инвестторг»). Но впрочем, подробно об объектах, которые участвуют в программе «ипотека с господдержкой» «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» уже рассказывал в статье «Ипотека с господдержкой: обзор жилых комплексов, где действует программа. Ставка – 11,9%, первый взнос – 20%. Москва и Подмосковье. Налетай!».
Спрос и перспективы
«Ипотека с господдержкой» пользуется огромным спросом, она однозначно оживила рынок, да еще как! «Старт данной программы активировал отложенный спрос начала 2015 года. В результате только за март по сравнению с февралем количество регистрируемых сделок с ипотекой в Москве выросло на 21,4%», - сообщает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). А количество заявок на ипотечные кредиты увеличилось еще больше: «Только в первый день работы программы, 18 марта, мы получили примерно на 20% больше звонков от потенциальных покупателей, чем в предыдущие дни. К концу марта по сравнению с концом февраля число заявок увеличилось примерно на 50%», - говорит Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). Такой же рост отмечают и другие эксперты рынка. А по данным Натальи Саакянц (Rose Group), в проектах компании, и в частности в микрогороде «В лесу», отмечался двукратный рост заявок.
Ну а если говорить в цифрах, то, к примеру, Сбербанк по программе «ипотека с государственной поддержкой» на данный момент одобрил 27 000 заявок на общую сумму 50 млрд. руб., а выдал более 3 тыс. кредитов на сумму 5 млрд. руб. «К нам по льготной ипотеке в марте поступило 23,7 тыс. заявок: это практически уровень клиентской активности 2013 году. И по сравнению с февралем количество обращений по ипотеке выросло более чем на 30%», - сообщают в пресс-службе ВТБ24.
В апреле ажиотаж первых дней спал, но спрос на «ипотеку с господдержкой» все равно большой: «Например, в нашей компании на сегодня около 95% всех ипотечных заявок подается именно по этой программе», - говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). В других агентствах по недвижимости и у различных застройщиков данные примерно такие же.
Но нужно понимать, что действие льготной программы не будет вечным, она принята как антикризисная мера, и выдача кредитов продлится до 1 марта 2016 года, а сбор заявок закончится уже 31 декабря 2015 г., так как предполагается, что после одобрения заявки нужно еще два месяца на поиск недвижимости и оформление ипотеки. К тому же программа реализуется довольно активно, а средства, которые на нее выделены, ограничены. «Вполне возможно, что в случае исчерпания выделенных денег «ипотека с господдержкой» завершится ранее планируемого срока», - предполагает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
Программа может закончиться раньше и в случае снижения ключевой ставки до 9,5%. А тенденция снижения ставки на лицо: 30 апреля она была уменьшена до 12,5%, в третий раз с начала года. Впрочем, эксперты не исключают и продления программы, но, все-таки лучше на это не рассчитывать и с решением не затягивать. (Подробнее об этом в статье «Льготная ипотека отогрела рынок новостроек. Вопрос – надолго ли?»). Пока цены на недвижимость не растут, но застройщики постепенно начинают отменять скидки и всевозможные акции, запущенные в январе-феврале. Ждать же снижения ставки по «ипотеке с господдержкой» вслед за ключевой не стоит: «Дело в том, что в 2014 г. (за исключением декабря – от ред.) средняя ставка по ипотеке была 12,2%, а в 2013 г. -12,5%, а в эти два года был отмечен бум ипотечного кредитования. Поэтому ставки в размере 12% достаточно для активного развития рынка недвижимости, и государство уменьшать субсидированную ставку, скорее всего, не будет», - считает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Так же думают и в АИЖК, и в ведущих российских банках. С дальнейшим снижением ключевой ставки будут снижаться проценты лишь по стандартным ипотечным программам, но вряд ли в ближайшем будущем они будут ниже 12-14%.
Немного советов
Воспользоваться «ипотекой с господдержкой» - шаг очень правильный. Но решаться на него нужно, анализируя свои перспективы в плане занятости и дохода и учитывая все риски. «Всегда, обращаясь за любым кредитом, и особенно за ипотечным, надо здраво оценивать свои финансовые возможности, стабильность получаемых доходов, наличие иждивенцев и иных обязательств», - советует Антон Замятин (БАНК ИТБ). Получить кредит не так уж и сложно, а вот аккуратно его выплачивать гораздо сложнее. Поэтому если есть какие-то сомнения в дальнейшей платежеспособности, то, возможно, с ипотекой лучше повременить, несмотря на привлекательную ставку. Если решаться на кредит, то не на последние деньги. Например, в АИЖК рекомендуют оставить «подушку безопасности» в размере 6 ежемесячных платежей - на случай потери работы или иных непредвиденных обстоятельств.
Не нужно отказываться от страхования жизни и здоровья, ведь полис защитит от финансовых проблем в случае несчастья. Но впрочем, от него отказываться и нерационально, так как отказ приводит к удорожанию кредита – ставка увеличивается, и в некоторых банках на 3-4%. «Причем увеличение происходит и в случае отказа от продления страхования жизни на второй и последующие годы», - отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
«И важно знать, что на первоначальный взнос по программе «ипотека с господдержкой» нельзя использовать материнский капитал», - говорит Сергей Амёхин (ГК «ПЛЮС»). То есть продукт доступен только тем, у кого есть собственные накопления.
Ну а им, как это не банально, эксперты советуют внимательнее относиться к сбору пакета документов и к заполнению анкеты. «Ведь не редки случаи, когда клиент получал отказ банка, потому что в заявке не указал, например, рабочий номер компании, в которой работает. Банки не могли подтвердить должность и место работы, и это приводило к отрицательным решениям по кредитам», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).
И не лишним будет определиться, что важнее: самая низкая ставка или определенные характеристики жилья. Если первое, то сначала стоит изучить программы банков, а потом искать подходящую новостройку среди аккредитованных в облюбованном банке, а если второе, то следует идти в офис по продажам интересующего проекта, и там уже знакомиться с возможными ипотечными продуктами. «Либо можно обращаться к ипотечным брокерам, ведь они хорошо разбираются и в банках, и в новостройках, и знают тонкости ипотечной программы с господдержкой», - утверждает Сергей Амёхин (ГК «ПЛЮС»).
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Программа «ипотека с господдержкой», разработанная Правительством РФ в марте 2015 г., показала себя весьма действенным продуктом, реально помогающей людям решить квартирный вопрос. Ее условия очень лояльны, выбор банков и новостроек довольно широк, а ставка в 12% годовых безусловно выгодна, ведь даже до кризиса такие проценты предлагались только в рамках отдельных банковских программ. Поэтому долго думать не стоит, лучше поскорее оценивать свои финансовые возможности и в случае положительной оценки спешить за квартирой и льготной ипотекой.
Текст : Ольга Агуреева | www.metrinfo.ru |
Май 18, 2015, 6:49 п.п.
