Ипотека для молодых семей.

Успеть до конца февраля или подождать? Преференции: детские отсрочки, низкий первоначальный взнос, «бригада» созаемщиков, щадящий процент
 
Текущая ситуация в экономике заставила банки пересмотреть свои ипотечные программы. Некоторые вообще отказались от ипотеки, а остальные повысили размер первоначального взноса и проценты, да и к оценке платежеспособности заемщика стали подходить более строго. Спрос на ипотечные кредиты тоже упал, большинство потенциальных ипотечников решило посмотреть на дальнейшее развитие событий, но бывает, что квартира нужна срочно и ждать нет ни желания, ни возможностей, да и неизвестно, что будет завтра. Особенно часто в подобной ситуации оказываются молодые семьи.
Для них кредиты тоже подорожали, но на сегодня это практически единственная категория граждан, которая может получить ипотеку на более выгодных условиях (не по государственным программам). «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил рассказать, какие банки идут на уступки молодым семьям и что они предлагают.

Небольшие преференции
До кризиса, еще в ноябре 2014-го, различные льготы молодым семьям (где хотя бы одному из родителей менее 35 лет) предлагали практически все банки, работающие с ипотекой. Сегодня число специальных предложений резко сократилось: «Из тех банков, с которыми мы работаем, а это порядка 20 кредитных учреждений, подобную программу предлагает только Сбербанк», - сообщает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
На самом деле одним лишь Сбербанком дело не ограничивается, но число банков, идущих навстречу молодым семьям, действительно невелико. Специальные программы помимо Сбербанка есть, пожалуй, только у банка «Дельта-кредит» и Россельхозбанка, а остальные лояльные кредитные учреждения предлагают небольшие послабления. Как отмечает Анна Борисова, начальник отдела ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, это может быть уменьшение первоначального взноса либо снижение ставки на 0,5 – 1%, либо «кредитные каникулы» после рождения ребенка максимум на 2-3 года. А также многие банки готовы принимать материнский (семейный) капитал, как для первоначального взноса, так и для частичного досрочного погашения. Как сообщает Сергей Гусев, директор по развитию ЗАО «АМ Девелопмент» (застройщик ЖК «Две столицы»), использовать материнский капитал можно, например, в КБ «МИА», который вместе с тем предлагает и льготный период по погашению основного долга при рождении ребенка. Но поскольку условия выдачи кредитов сейчас ужесточились, а ставки выросли, перечисленные преференции, применяемые по отдельности, особо не спасают, хоть в какой-то мере приемлемые условия получаются только при суммировании льгот по специальным программам.

Акция от Сбербанка: успеть до 28 февраля
Рассчитывая на Сбербанк, лучше поторопиться, так как имеющиеся на сегодня льготы для молодых семей - это не постоянная программа, а акция «Молодые семьи», которая действует по 28 февраля (до этого дня нужно подать заявку на кредит). Возможно, потом она будет продлена, но в нынешних нестабильных условиях гарантировать ничего нельзя.
Ипотека по акции «Молодые семьи» предлагается как на новостройки, так и на вторичное жилье на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 20% от стоимости жилья. Кредит может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости, и, по данным Натальи Бланковой, маркетолога компании «Эталон-Инвест», есть возможность привлечения до шести созаемщиков, что для молодых семей очень актуально. Но, как отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), основной плюс данного предложения – это дисконт к базовой ставке в размере 0,5%, притом что ипотечные ставки Сбербанка сегодня и так являются одними из самых низких на рынке.
По акции «Молодые семьи» ставка стартует от 14% годовых. Но этот минимум доступен не всем. Такой процент могут получить только молодые семьи с двумя и более детьми либо семьи без детей или с одним ребенком, получающие заработную плату на карты Сбербанка (зарплатные клиенты) при условии, что первоначальный взнос составит более 50% от стоимости жилья и срок кредита не превысит 10 лет.
Для семей без детей или с одним ребенком, не получающих зарплату в Сбербанке, ставка будет увеличена на 0,5 п.п., а в случае отказа от страхования жизни и здоровья заемщика – еще на 1 п.п., то есть составит уже 15,5%. Плюс ставка может быть увеличена, если заемщик (созаемщики) не предоставит справку 2-НДФЛ и документы, подтверждающие постоянную занятость (копию трудовой книжки, договор найма и т.п.), но тут вопрос решается индивидуально и есть вероятность, что в рамках рассматриваемой акции данное обстоятельство на проценты не повлияет, особенно при большом первоначальном взносе.
Но в любом случае первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья для большинства молодых семей – сумма неподъемная, да и доходы еще не так велики, чтобы расплатиться с долгами за 10 лет. Как показала практика, молодежь скорее интересуют кредиты с минимальным первоначальным взносом и максимальным сроком кредита. По акции «Молодые семьи» кредит с первоначальным взносом 20-30% от стоимости жилья на срок 20-30 лет семьи с двумя детьми и семьи без детей или с одним ребенком, получающие зарплату через Сбербанк, смогут оформить под 15%, а для прочих молодых семей ставка составит 15,5% или 16,5% при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков). Это немало, ведь, как показывает ипотечный калькулятор, при покупке, например, вторички стоимостью 10 млн руб. семьям с двумя детьми либо без детей или с одним ребенком, являющимся зарплатными клиентами Сбербанка, придется внести 2 млн руб. собственных средств и, взяв кредит на 8 млн руб., в течение 30 лет ежемесячно платить примерно по 101 тыс. руб. (переплата в данном случае составит 28,5 млн руб.), а прочим семьям – примерно по 111 тыс. руб. (переплата составит уже 31 млн руб.). Но в сравнении с другими банками, где ставки доходят до 20%, условия все-таки выглядят щадящими. Тем более что при рождении ребенка в Сбербанке можно снизить долговую нагрузку. «Предусмотрена отсрочка погашения суммы основного долга, будут выплачиваться только проценты по кредиту», - уверяет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). «Причем при появлении на свет первенца такую отсрочку можно получить на срок до трех лет, а при рождении второго малыша – на срок до двух лет», - добавляет Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»). Такая мера вряд ли спасет тех, кто взял кредит совсем недавно, так как при аннуитетных платежах, которые предусмотрены программами Сбербанка, в течение первых лет бОльшую часть ежемесячного взноса составляют банковские проценты, а не основной долг: «На первоначальном этапе 90% от суммы ежемесячного платежа – это проценты по кредиту и только 10% – это основной долг», - подтверждает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра компании Est-a-Tet. Но если пополнение семьи придется на середину кредита или на его вторую половину, то польза получится существенной – можно будет платить практически половину ежемесячного взноса, а то и меньше. «И еще при рождении ребенка в Сбербанке есть возможность увеличить срок кредитования на период, оставшийся до достижения ребенком трехлетнего возраста. А также при первоначальном взносе можно использовать материнский капитал», - сообщает Максим Зорин, директор департамента продаж жилой недвижимости компании «ЛСР. Недвижимость – Москва».

Остается только отметить, что для большей вероятности одобрения данного кредита все-таки лучше доказать свою платежеспособность и постоянную занятость, хотя это и не обязательно. Сейчас банки очень строги в оценке заемщика, и если усомнятся в финансовой состоятельности, могут попросту отказать. «Таким образом, лучше, чтобы заемщик проработал на одном месте не менее 5 лет и для получения займа подготовил стандартный пакет документов: заявление (заявления созаемщиков), копии паспортов, документы по залогу, документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость, документы по кредитуемому жилому помещению, документы, подтверждающие наличие первоначального взноса; свидетельство о браке – для полных семей; свидетельство о рождении ребенка – для семей с детьми, а если в расчет принимаются доходы родителей заемщика или созаемщиков – документы, подтверждающие родство», - говорит Максим Зорин («ЛСР. Недвижимость – Москва»).

Льготы от Россельхозбанка
По программе же Россельхозбанка кредит без предоставления справок о доходах и документов, подтверждающих занятость, не предусмотрен вообще. Здесь кредит можно получить только лицам старше 21 года, при условии, что они проработали на последнем (текущем) месте работы не менее 4 месяцев, а их общий трудовой стаж за последние 5 лет составил не менее 1 года. И чтобы доказать это, к заявлению на кредит придется приложить заверенную копию трудовой книжки. А также, как сообщает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»), для мужчин в возрасте до 27 лет необходим военный билет и для всех заемщиков (созаемщиков) предпочтительна справка 2-НДФЛ. Правда, без нее претендовать на кредит тоже можно, но подтверждение доходов по форме банка (так называемая «Ипотека по двум документам»), даже в случае одобрения заявления, влечет за собой увеличение процентной ставки на 0,5 п.п., и это притом что проценты в Россельхозбанке не такие уж низкие и преференций для молодых семей в этом плане нет. При сроке кредита до 10 лет (включительно) ставки начинаются от 17% годовых, при сроке 10-15 лет – от 18%, а при сроке от 15 до 25 лет – от 19%. Если же приобретается новостройка, то в период строительства объекта залога, пока не будет оформлено право собственности, ставки увеличиваются на 0,5 п.п. А если заемщик отказывается от страхования жизни и здоровья, то применяется просто «драконовская» надбавка - в 3,5 п.п.
«Но преимущество программы для молодых семей в Россельхозбанке не в ставках, а в более низком первоначальном взносе. Если по стандартным программам первоначальный взнос начинается от 15% от стоимости жилья, то для молодых семей он стартует от 10% при строительстве жилья или покупке вторичного объекта/готовой новостройки и от 20% при участии в долевом строительстве», - говорит Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Таким образом, чтобы приобрести в кредит жилье на вторичном рынке стоимостью 10 млн руб., нужно иметь лишь 1 млн руб., а остальные 9 млн даст в долг банк. Но вот ежемесячные взносы при максимальном сроке кредитования – 25 лет – составят почти 144 тыс. руб. (при ставке 19%). То есть данная программа подходит только семьям с высокими доходами, но относительно небольшими собственными накоплениями, которым срочно нужно жилье и которые готовы рассматривать вторичку или уже готовые новостройки (по строящимся домам условия еще более жесткие). А также она может быть полезна обладателям материнского (семейного) капитала, так как его можно использовать в качестве первоначального взноса.
И для тех, кто отважится на такой кредит, все-таки есть пара возможностей для снижения долговой нагрузки: «Во-первых, в Россельхозбанке предусмотрена «детская» отсрочка по основному долгу, которая предоставляется на срок до трех лет при рождении ребенка. А во-вторых, при покупке новостройки можно получить отсрочку на период строительства недвижимости, но, правда, максимум тоже только на 3 года», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
 
Ипотека от «Дельта-кредит»
Аналогичные достоинства и у программы «Ипотека молодым», которую предлагает банк «Дельта-кредит». Ставка по кредиту для молодых семей здесь тоже не отличается от ставок по стандартным программам и начинается от 15,25% при условии предоставления справки 2-НДФЛ, но для них может быть снижен первоначальный взнос. Если по стандартным продуктам вторичного рынка он сейчас начинается от 30%, а по продуктам на новостройки – от 40%, то по программе «Ипотека молодым» для обладателей материнского капитала допускается уменьшение первоначального взноса до 5% от стоимости приобретаемой недвижимости, а для других семей – до 10% (но, правда, при условии покупки готового жилья и страхования ответственности заемщика на случай неисполнения им своих финансовых обязательств). А в плюс к этому программа «Ипотека молодым» предполагает льготный период в погашении основного долга сроком до 3 лет при рождении или усыновлении ребенка.

Брать или подождать?
Условия описанных программ и ставки сложно назвать блестящими, поэтому особой популярностью они не пользуются: «В связи с усложнением экономической ситуации и повышением ключевой ставки ЦБ РФ спрос на ипотеку для молодых семей, впрочем, как и на всю остальную, значительно сократился», - утверждает Максим Зорин («ЛСР. Недвижимость – Москва»). «Плюс надо отметить, что в последнее время основной льготой для молодых семей является снижение размера первоначального взноса, и при высоких ставках с учетом того, что бюджет молодых семей невелик, такая льгота не выглядит особо привлекательной», - добавляет Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
А будут ли условия улучшаться – большой вопрос. «Сейчас говорить об этом преждевременно. Неизвестно, будут ли вообще выдавать ипотечные кредиты. Сегодня речь идет о выживании ипотеки в целом, а не о развитии ее отдельных направлений», - говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. И конечно, если ситуация ухудшится, то даже существующие программы для молодых семей завтра будут закрыты, а значит, надо спешить.
Но многие эксперты все-таки советуют молодым семьям подождать дальнейшего развития событий. Во-первых, в конце января 2015 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку с 17 до 15%, и есть вероятность, что она будет снижаться в дальнейшем, а значит, вслед за ней начнут снижаться и ставки по ипотеке, и многие банки либо возобновят программы для молодых семей, существовавшие до кризиса, либо разработают новые. «А во-вторых, сегодня правительство нацелено на поддержку социальных программ кредитования населения, то есть в будущем на рынке могут появиться некие продукты с господдержкой», - считает Алексей Новиков (Est-a-Tet). И, в общем-то, уже сегодня некоторые молодые семьи могут рассчитывать на поддержку государства, например, в рамках «Социальной ипотеки» от АИЖК или в рамках региональных ипотечных программ, таких как московская программа «Жилище». О них мы обязательно расскажем в продолжении данной темы.

Резюме журнала www.metrinfo.ru 
Сегодня ипотека переживает не лучшие времена: ставки выросли, а условия кредитования ужесточились, и даже для молодых семей, которым в докризисные годы многие банки шли навстречу, жилищные займы стали практически нереальными. Но, впрочем, при хорошем доходе можно рассчитывать на немногочисленные льготные программы ведущих ипотечных банков и на лучшие условия по сравнению с остальными гражданами. В основном предлагаемые молодежи продукты нацелены на уменьшение первоначального взноса и на предоставление «каникул» - отсрочки по оплате основного долга при рождении ребенка, но есть возможность и снизить проценты по кредиту, например, воспользовавшись предложением от Сбербанка.

Текст : Ольга Агуреева | www.metrinfo.ru |