Игры инвесторов: нам предлагают зарабатывать на кризисе

Инвестиции в недвижимость во все времена считались самым надежным вложением капиталов. Однако сейчас, когда кризис коснулся и сферы жилья, многие призадумались: а не рискованно ли вообще на нынешнем этапе вкладывать деньги в квадратные метры? Этот вопрос волнует не только покупателей, но и профессионалов рынка недвижимости, которые в последнее время активно проводят на эту тему семинары и конференции. На некоторых из них побывал корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru.

Не секрет, что далеко не все покупатели приобретают объекты жилой недвижимости исключительно для личного пользования. Многие покупают их для того, чтобы в условиях роста приумножить, а в условиях кризиса сохранить заработанное пóтом и кровью.

Перспективны качественный эконом и уникальная «элитка»
Выступая в рамках семинара «Как застраховать себя при покупке недвижимости в условиях кризиса» коммерческий директор Urban Group Роман Большаков рассказал, что сегодня наиболее перспективны две категории жилья: дешевая качественная недвижимость, пользующаяся массовым спросом, и потому высоколиквидная и, наоборот, уникальное, дорогое жилье, обращающееся на рынке по «законам редкости».

Необходимо только помнить, что недвижимость – это актив, который приобретается на среднесрочную перспективу: минимум на 3-5 лет. Вкладывать деньги в недвижимость на полгода сегодня не имеет смысла - стоимость актива может серьезно понизиться.

Еще один важнейший фактор – качество жилья, поскольку это влияет на ликвидность. Уникальное, сверхдорогое жилье качественно априори. С дешевым – нужно каждый раз разбираться.

Однако в пользу «выгодности» жилья эконом-класса говорит следующий факт. Очевидно, что на рынке назревает, а, вернее, усугубляется дефицит новостроек. На фоне кризиса спрос пошатнулся, но потребность в жилье эконом-класса не снижается. К этому добавляется еще и миграционный спрос. Так что спад, в этом сегменте по мнению эксперта не продлится долго – за спадом последует рост.

Новостройки: инвесторам рекомендуют играть на понижении
О вложениях в сегмент новостроек, а конкретнее – в новостройки Подмосковья (этот как раз и есть «качественный эконом») разговор продолжился на интернет-пресс-конференции компании МГСН «Инвестиционные возможности на рынке недвижимости Московского региона», проходившей в РБК, которую также посетил наш корреспондент. Вице-президент компании МГСН Ольга Грачева посоветовала инвесторам в условиях ожидающегося падения цен на жилье играть на понижении. Такая возможность может представиться участникам программы «Инвестиционное партнерство».

Инвестор (компания или конкретный человек) приобретает строящуюся квартиру, либо пакет (пул) по фиксированной цене. Компания МГСН гарантирует годовой доход в размере 15% на вложенные средства. При этом вкладчик имеет право распоряжаться своими средствами, то есть если ситуация такова, что он хочет досрочно вернуть себе вложенные деньги, он беспрепятственно может их получить.

Предположим, инвестор «заходит» в программу с 10 миллионами рублей. Через год может быть три варианта развития рыночной ситуации:
- рыночная цена на приобретенную недвижимость может упасть;
- недвижимость останется в той же цене;
- цены вырастут.

Что получает инвестор во всех этих случаях?
Сюжет первый: рынок упадет на 20%. Инвестор решает выйти из игры и возвратить средства, равные стоимости недвижимости на момент вложений, то есть 10 миллионов рублей. Плюс к этому он получает - 15% гарантированной компанией доходности, - 1,5 миллиона рублей.

Но игру можно продолжать - эту же недвижимость можно купить вновь, но по текущим, снизившимся ценам, на 2 миллиона рублей дешевле. В итоге совокупная выгода получается 3,5 миллиона рублей.

Сюжет второй: рынок стоит, т.е цена приобретенной инвестором недвижимости не меняется. Инвестор выходит из проекта и получает гарантированные 15%, т.е. выгода равна 1,5 млн.рублей.

Третий из возможных сценариев развития рынка - рынок вырос, например, на 20%. Инвестор продает квартиру и на росте рынка зарабатывает 2 млн. рублей.

Как проверить компанию
Перед каждым инвестором, который собирается вложить деньги в новостройку любого класса и уровня всегда стоит задача – просчитать риски и в соответствии с этим правильно выбрать компанию, которой можно доверить средства. О том, на что обращать внимание покупателю, рассказал директор по инвестициям компании Urban Group Андрей Пучков.

Репутация компании больше не катит
Главный риск, который подстерегает частного инвестора на рынке новостроек - риск неполучения или потери прав собственности. Он может возникнуть из-за печальных финансовых обстоятельств. Объем банковского и прочего долгового финансирования девелоперов существенно уменьшился. Из-за этого изменилась система гарантий: раньше покупатели смотрели на репутацию, масштаб, прозрачность девелоперской компании. Сейчас же риски покупки объекта у большой и известной компании и компании в десятки раз меньшей по масштабу или оборотам равны. Более того, компании, чья репутация обеспечивала ранее легкий доступ к дешевым заемным ресурсам, и которые, воспользовавшись этим, нарастили свой долговой портфель, сейчас сталкиваются чуть ли не с бóльшими проблемами – ведь им нужно обслуживать и возвращать огромные кредиты.

Бренд, репутация, известность – на эти моменты частные инвесторы прежде обращали пристальное внимание при выборе застройщика. Сегодня приоритеты изменились.

Вот основные моменты, которые необходимо отследить инвестору:

- дом должен быть под крышей
В первую очередь надо смотреть на степень готовности объекта, рассматриваемого в качестве покупки. Она не должна быть ниже 75-80%. То есть дом должен быть «под крышей».

- на стройплощадке должна кипеть работа
Нужно выяснить, сколько еще объектов с той же степенью готовности ведет застройщик. Если таких проектов много, может получиться, что собственных средств для завершения всех у застройщика не хватит. С высокой вероятностью предпочтение будет отдано максимально близким к завершению проектам. Поэтому при осмотре объекта, нужно обязательно обратить внимание на активность на строительной площадке.

- пакет разрешительных документов должен быть на руках
Не секрет, что в момент выхода на площадку далеко не у всех застройщиков есть разрешение на строительство, а прочие документы, особенно на землю, мягко говоря, сыроваты. Поэтому стоит потребовать, что бы компания предъявила качественно подготовленную исходно-разрешительную документацию.

- «серая схема» или 214-й закон?
Существуют, как мы знаем две группы договоров, по которым строители продают квартиры. К первой относятся те, что полностью отвечают действующему законодательству, – договор долевого участия в строительстве, и договор об уступке прав требования к этому договору, если покупатель хочет перепродать свои права. И тот, и другой подлежат государственной регистрации, во время которой документы проходят строжайшую экспертизу.

Вторая группа договоров – суррогаты: предварительный договор, вексельная схема, когда к предварительному договору еще эмитируется вексель, договор соинвестирования, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 апреля 2005 года. Отдельные застройщики и сейчас умудряются заключать с физическими лицами договоры соинвестирования. Есть схемы, основанные на договоре простого товарищества или договоре о совместной деятельности. Еще вариант – схемы, связанные с продажей паев жилищно-строительного кооператива. На рынке Московского региона порядка 85 процентов продаж осуществляется сейчас по суррогатным договорам.

Суррогатные договоры, ранее выгодные застройщику сейчас оказывают ему медвежью услугу. Еще полгода назад банки, принимая решения о кредитовании застройщика, в первую очередь ориентировались на его репутацию, финансовое состояние, известность и только затем смотрели на схему продаж. Сейчас банки пересматривают свое отношение к рискам, и компаниям, строящим в соответствии с законом №214, - предпочтение. 

Что же касается покупателя, то и у него больше шансов  получить ипотечный кредит, чтобы купить жилье у компании, соблюдающей законодательство. К  тому же только 214-й закон гарантирует полную возвратность средств покупателю в том случае, если застройщик существенно нарушает условия договора долевого строительства.

- застройщик или посредник
Покупатель, приходя в офис известной компании, не всегда заключает договор именно с ней. Иногда на вывеске написано одно, а договор заключается с совершенно другим юридическим лицом. В этом случае нужно очень тщательно проанализировать уставные и прочие документы этой компании. К кому предъявлять претензии в случае чего?

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Разъясняя потенциальным покупателям выгоды и риски инвестиций в недвижимость, компании хотят взбодрить угасший спрос и запустить застопорившийся механизм продаж. Это очевидно. Но есть и другая сторона кризиса – это хорошее время для разработки идей и привлекательных проектов, воплощая которые могут заработать и «частники», и сами компании. Но прежде чем «входить» даже в самый привлекательный проект, стоит оценить его и с юридической, и с финансовой стороны.