Частные инвестиции в строительстве и недвижимости
Все больше частных инвестиций привлекается в разные области коммерческой деятельности.
Привлечение частных инвестиций в строительство было известно давно, наиболее известный проект такого рода финансирования - Суэцкий канал. В отличие от этой известной в силу своей неудачности проекта большая часть проектов с привлечением частных инвестиций заканчиваются удачно: вкладчики получают прибыли, постройка хозяев, инфраструктура города или района новый объект.
По оценке экспертов привлечение частных инвестиций в строительство намного выгоднее, чем инвестиции организаций или государственное финансирование, хотя за редким исключением, менее масштабно, чем государственное финансирование проект, но в иных случаях привлечение частных инвестиций происходит быстрее, с меньшим количеством бюрократических проволочек и, как ни странно, большей ответственностью подрядчика, ведь частный инвестор склонен требовать результатов жестче, чем государство.
Привлечение частных инвестиций в строительство может обернуться для строителей проблемами, и потому, что частная организация может затянуть сроки финансирования, а, следовательно, встанет и само строительство. Но при этом более мобильные частные вложения легче направить на финансирование именно тех областей строительства, в которых заинтересованы жители города, чем сдвинуть с места государственную программу застройки.
Многие компании привлекают частные инвестиции в строительство для развития бизнеса, а вместе с этим развиваются и города, в которых работают подобные схемы.
Частные инвесторы привлекают свои средства в ПИФы.
Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – это объединенные средства, которые граждане и юридические лица передают в доверительное управление управляющей компании с целью получения прибыли. Паевой фонд не является юридическим лицом – это имущественный комплекс, об управлении которым заботятся профессионалы из управляющей компании (УК). Управляющая компания несет ответственность перед пайщиками.
ПИФу не нужен большой штат руководителей и сотрудников. Поскольку одна управляющая компания может управлять одновременно несколькими ПИФами, это позволяет снизить управленческие расходы. Для управления фондом управляющая компания должна зарегистрировать в ФСФР "Правила доверительно управления паевого инвестиционного фонда". Кроме того, она должна заключить договоры со специализированным депозитарием, специализированным регистратором, аудитором, агентами по размещению и выкупу паев (все они обеспечивают деятельность фонда).
Пайщики не могут непосредственно вмешиваться в процесс управления ПИФами, однако имеют право вносить изменения в Правила фонда и менять управляющую компанию через институт общего собрания пайщиков. В закрытых ПИФах, в отличие от открытых и интервальных ПИФов, УК не выкупает паи после окончания формирования Фонда. Возврат инвестированных средств пайщикам происходит после окончания Фонда. В то же время закон не ограничивает обращение паев, и выход из фонда до окончания его действия возможен через продажу паев на вторичном рынке.
По согласованию с инвесторами УК может рассмотреть вопрос о повышении ликвидности паев Фонда через организацию вторичного обращения паев на ММВБ, либо через механизм периодических оферт на обратный выкуп паев.
Паи инвестиционных фондов являются некотируемой ценной бумагой и в них могут размещать средства негосударственные пенсионные фонды (НПФ), страховые компании, банки и другие инвесторы.
Закрытые ПИФы недвижимости могут вкладывать деньги пайщиков не только в жилье и землю, но и в коммерческие площади: офисы, магазины, торгово-развлекательные центры, складские помещения и даже рестораны.
Причем все эти фонды могут получать прибыль не только за счет перепродажи недвижимости. Так, рентные фонды покупают уже построенные офисные или торговые площади и сдают их в аренду. А вот девелоперские ЗПИФы сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости, попутно заселяя их арендаторами.
Входной билет на рынок коммерческой недвижимости существенно дороже, чем при инвестировании в жилье. Участвовать в проекте строительства бизнес-центра или торгового комплекса для человека с небольшими деньгами слишком накладно: здесь счет идет на миллионы долларов.
Так что у большинства частных инвесторов, которые хотят заработать на коммерческой недвижимости, остается один путь — купить паи ЗПИФа.
По мнению аналитиков, девелоперские фонды доходнее рентных.
Однако инвестиции в строительные фонды более рискованные. Ведь девелоперы несут свои риски — например, здание может быть построено на год позже, чем планировалось.
В любом случае девелоперских фондов, доступных частным инвесторам, крайне мало.
Частному инвестору лучше всего вкладывать деньги в рентные ЗПИФы. Пайщик в любом случае получит рентный доход.
Деньги пайщиков прирастают за счет арендных платежей. Свою лепту вносит и рост цен на недвижимость.
Правила рентных фондов могут предусматривать промежуточные выплаты пайщикам за счет доходов от аренды. Тогда УК перечисляют деньги на банковский или брокерский счет пайщика — в зависимости от того, где были куплены паи. Но стоимость пая при этом снижается на выплаченную сумму.
Офисная недвижимость продолжает дорожать. После каждой переоценки активов фонда (они проходят два раза в год) увеличивается и расчетная стоимость пая.
Еще один класс ЗПИФов зарабатывает не на недвижимости, а на жилищных кредитах. Такие фонды покупают у банков рублевые ипотечные закладные и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов. В текущий доход пайщиков не попадают суммы, поступившие в счет погашения основного долга и суммы от досрочно погашенных кредитов — на эти деньги фонд покупает новые закладные. По сути, пай ипотечного фонда — это облигация с фиксированным купоном. На бирже такие паи торгуются так же, как облигации. Управляющие ожидают, что со временем доходность ипотечных фондов станет уменьшаться, поскольку ставки по ипотечным кредитам будут падать. А пока они очень рассчитывают на ипотечные кредиты, выданные банками в регионах.
22.04.2008
Источник: RWAY.Ru - информационно-аналитический портал о недвижимости
Авг. 8, 2008, полночь
