Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru
«Сдается квартира. Лицам с домашними питомцами просьба не беспокоить». С подобными объявлениями сталкиваются тысячи арендаторов по всему миру. А что, если домашние любимцы – это не дополнительная головная боль арендодателя, а дополнительное увеличение дохода? У жильцов, желающих поселиться вместе с животными, есть свои плюсы и минусы. По-разному складываются отношения между арендодателями и хозяевами питомцев в Европе, Америке и России.
На рынке аренды жилья любой страны можно найти огромное количество предложений: от недорогих студий до шикарных пентхаусов. Однако среди желающих снять квартиру по-прежнему находятся те, кто месяцами вынужден искать подходящее предложение. Причина вовсе не в том, что потенциальные арендаторы оказываются слишком привередливыми. Все дело в постоянных отказах собственников, когда они понимают: жить квартиросъемщик собирается не один, а в компании своего домашнего любимца.
Нет животных – нет прибыли
«Никаких домашних животных» – это короткое дополнение к объявлениям об аренде часто становится серьезной преградой для большинства хозяев, старающихся найти оптимальный вариант для проживания вместе со своим четвероногим другом. Оказывается, владельцы сдающейся в аренду жилой недвижимости даже не подозревают о собственной выгоде. По примерным подсчетам Indriksons.ru, подобные объекты могут привлекать на 10% больше арендаторов, а арендодатели, разрешающие проживать в своей собственности вместе с питомцами, могут получать более высокий доход от аренды, составляющий 7-10% от стандартной прибыли.
К примеру, в США около 60% хозяев домашних животных получают более $50 000 в год, что превышает средний уровень зарплат в $38 000 - 40 000. Услуги ветеринара, корм и аксессуары требуют дополнительных затрат, а значит, лишние пара тысяч долларов ежегодно в счет аренды их совершенно не пугают. Число желающих принимать арендаторов с животными увеличивается на протяжении последних нескольких лет, и это неудивительно: средний ежемесячный арендный платеж на американском рынке недвижимости (от $800 до $1600) благодаря квартиросъемщикам с питомцами может увеличиться на $70-100 в месяц. Предприимчивые арендодатели, зная о том, что арендаторы с животными готовы переплачивать за съемные метры, этим умело пользуются, поднимая арендную ставку.
Рэймонд Л. из штата Джорджия когда-то сам выступал в роли арендатора. Он и его два кота с большим трудом находили съемную квартиру. Годы спустя сам Рэймонд стал арендодателем, который не только соглашается на проживание в своей квартире арендаторов с домашними животными, а даже самостоятельно приобретает разные полезные мелочи для питомцев: поилки для птиц и грызунов, игрушки и лакомства для собак и кошек. Желая порадовать своих будущих арендаторов, Рэймонд предусмотрительно размещает в квартире номера ближайшей к дому ветеринарной клиники. Объекты с таким дополнением приводят в восторг потенциальных квартиросъемщиков, которые без лишних колебаний соглашаются даже на определенное повышение арендной ставки. Таким образом Рэймонд, сдающий в аренду две квартиры, с радостью идет навстречу арендаторам c домашними животными, успешно увеличивая свой годовой доход.
Не так страшен пес, как его хозяин
В России большинство собственников жилья все еще опасаются иметь дело с домашними животными. Но чаще всего главной проблемой арендодателя становятся не питомцы, а их хозяева, идущие на обман ради желанной аренды. Инвестор Евгений Г. из Москвы рассказал историю о незадачливом арендаторе Валерии, который пытался снять квартиру с помощью хитрости. Решив переехать из Великого Новгорода вместе со своим доберманом, Валерий полгода безуспешно пытался снять квартиру в Москве, каждый раз натыкаясь на отрицательный ответ со стороны арендодателей. На своем опыте он убедился, что 9 из 10 собственников сдающегося в аренду жилья больше всего на свете бояться порчи имущества. По их мнению, кот непременно испортит дизайнерскую мебель и новые обои, а собака перед выходом на прогулку обязательно будет царапать когтями паркетный пол и сгрызет провода. Многие арендодатели не питают особой любви к птицам, хомякам и другим грызунам, запах которых впитывается и остается в квартире надолго даже после отъезда таких жильцов. Встречаются и те, кому не могут угодить даже аквариумные рыбки – они уверены, что влага от аквариума также не пойдет квартире на пользу. Отчаявшись, Валерий решил скрыть наличие питомца и почти сразу заключил договор с ничего не подозревающим Евгением. Правда, ничем хорошим такая авантюра не закончилась: Евгений быстро раскрыл обман и потребовал выселения жильца, нарушившего условия договора аренды. Для того чтобы избавить себя от подобных неприятных ситуаций, при составлении арендного договора собственнику непременно стоит прописать все пункты, касающиеся проживания на территории квартиры домашних животных.
Во многих странах мира, в том числе и в России, существуют свои устоявшиеся принципы ограничений, запретов и разрешений на проживание с питомцами. Главным фактором является вес любимца – животные до 10 килограмм расцениваются как вполне приемлемые для обитания даже в небольшой квартире. При вселении в жилой объект арендатора могут попросить предъявить справку от ветеринара и другие сопутствующие документы. Многие собственники жилья делают упор на «пушистость», если речь идет о кошках или других длинношерстных животных.
В некоторых европейских странах, например в Великобритании, существуют специальные законодательные акты, запрещающие содержать в жилых районах собак опасных бойцовых пород. Британский Dangerous dogs act («Акт об опасных собаках») 1991 года, в рамках которого хозяин собаки одного из указанных в списке типов в зависимости от исхода при нападении пса на человека или животное рискует получить от 3 до 14 лет лишения свободы. Законодательство Дании с 2010 года разрешает убийство собак бойцовых пород. В Германии ограничения на содержание таких собак также существуют, однако они не настолько суровы: чтобы завести пса бойцовой породы, необходимо купить страховку и оплачивать специальный налог, а четвероногий друг должен регулярно проходить особые тесты. В США также необходимо приобретать страховку и получать лицензию на содержание собаки опасной породы. К примеру, на территории Североамериканского континента действует закон Responsible Dog Ownership Law (Закон об ответственности заводчика собаки), накладывающий на хозяина ответственность на ущерб, нанесенный его собакой. За неподчинение закону хозяину грозит штраф до $5000 или тюремное заключение на срок до 60 суток. Кроме того, в 19 американских штатах существует так называемый закон One bite law («Правило первого укуса»), который позволяет не наказывать заводчика, чей пес укусил кого-либо в первый раз. Правда, если прецедент повторится, от ответственности уйти уже не получится. В России, к сожалению, порядок содержания бойцовых собак никак не регламентирован, и собственники жилья часто предпочитают держаться подальше от таких арендаторов.
Виктор Н., вот уже пятнадцать лет живущий в Финляндии, привык к разным ситуациям, и, казалось, арендодателя со стажем уже невозможно ничем удивить. Когда в очередной раз он получил заявку от потенциального арендатора, интересовавшегося, можно ли снять жилье, имея «зубастое» домашнее животное, Виктор не придал этому особого значения, первым делом подумав о собаке, самом популярном домашнем животном в Финляндии. Когда арендатор пришел смотреть квартиру, Виктор ненавязчиво поинтересовался, что за порода у зубастого животного, и испытал настоящий шок, услышав в ответ: «гладколобый кайман». Оказалось, что речь идет о крокодиле. Естественно, арендодатель тут же отказал хозяину столь экзотического питомца.
Кошелек или компромисс
Специализация на арендаторах с домашними животными может приносить дополнительную прибыль, но существует ряд нюансов, которые должны быть заранее оговорены в договоре аренды. Например, величина штрафа за повреждение мебели или внутренней отделки, меры воздействия при жалобах на шум и так далее. Арендаторы с домашними питомцами почти всегда заинтересованы в долгосрочных договорах аренды и готовы пойти на любые уступки, лишь бы снова не сталкиваться с перспективой затяжного поиска жилой недвижимости. Для арендодателей, которые не гонятся за лишней прибавкой к ежемесячным арендным платежам, предпочитая беречь собственные нервы, самым удачным вариантом может стать сдача в аренду квартиры с чистовой отделкой без мебели и техники, которую ненароком может испортить питомец. Вариант отлично подойдет и для квартиросъемщиков, не желающих расставаться со своими хвостатыми и пернатыми друзьями.
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора может не совпадать с позицией редакции
