Налоги, которые мы не платим
Сдача квартиры в аренду - способ, который позволяет достаточно многим безбедно существовать. Испортить праздничное существование в такой ситуации могут налоговые органы. Здесь, как и во многих других областях нашей деятельности, то, что положено по закону не всегда совпадает с тем, что происходит в жизни. Разберемся же во всем по порядку.
Согласно законодательству РФ, право на передачу в аренду жилого помещения имеет его собственник, а также наниматель жилого помещения, проживающий по договору социального найма. При этом, статья 76 Жилищного кодекса для нанимателя жилого помещения по договору социального найма ставит следующее условие: наниматель должен получить согласие собственника жилья, а также согласие проживающих с ним членов семьи, а для сдачи в поднаем комнаты в коммунальной квартире — также согласие всех, людей, проживающих в данной квартире. Закон также оговаривает основания для отказа собственника жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, которое наниматель хочет передать в поднаем. Такими основаниями являются: с учетом новых квартиросъемщиков общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления, а также, если в этом жилом помещении проживает или него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (например, туберкулезом).
Круг плательщиков налога определен, теперь перейдем к вопросу о необходимости уплаты налога.
После ряда прецедентов и писем от налоговых органов, в которых налоговики утверждали, что сдача в аренду квартир физическими лицами подпадает под определение "систематическая предпринимательская деятельность" возник вопрос о необходимости регистрировать такую деятельность и платить НДС, потому что факт отсутствия регистрации в качестве индивидуального предприниматели не свидетельствует о том, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью. К тому же, в таком случае, такие сделки влекут за собой ответственность гражданина за осуществление незаконной предпринимательской деятельности. Разберемся в этой ситуации.
Во-первых, что касается уплаты НДС, то согласно п/пункта 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ (Указанная норма введена в действие с 1 января 2004 года), услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС.
Во-вторых, что касается привлечения к ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ за "Незаконное предпринимательство". Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении от 18.11.04N23 "О судебной практике о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств* дал разъяснения поданному вопросу. В постановлении сказано: "Физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, которое приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получения его по наследству или по договору дарения, но в свози с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило довод, то содеянное не впечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от выплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов" (имеется ввиду подоходный налог в размере 13 %, но не НДС). После вышеописанного постановления Пленума Верховного Суда РФ вопросы вреде бы как отпали, но это только вроде бы как. А что будет, если карающим органом удастся доказать, что жилье приобреталось не для личных нужд", а заведомо для получения дохода от сдачи его внаем? Например, если человек купил не одну; а несколько квартир или домов. Тогда такая деятельность вполне может быть признана предпринимательской, а так как она проводиться без государственной регистрации, то значит, она будет признана и незаконной, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Второй вопрос связан с тем, как будут трактовать соответствующие органы понятие "временно" сданное в аренду имущество. Этому понятию Пленум Верховного определение так и не дал. Сколько это "временно", и в какой момент могут посчитать, что квартира сдается в аренду постоянно. Ловить тех, кто откровенно скрываются от уплаты налогов, кто никаким образом вообще не декларируют свои декад от сдачи жилы внаем, значительно трудней, чем предъявить дополнительные претензии тем немногим, кто добровольно заявляет о своих источниках дохода.
Понимая это и зная практику работы ведомств, можно предположить, что вопросы, "для личных ли нужд" было приобретено имущество? И почему так давно и "систематически" оно сдается в аренду? Вполне могут возникнуть.
Теперь что касается налога на доходы физических лиц (НДФЛ), или подоходного налога, который в настоящий момент в России составляет 13%. Его, как явствует из Налогового кодекса и постановления Пленума Верховного Суда РФ, платить арендодатель обязан. В случае выявления неплательщика ему придется выплатить задолженную сумму налога, плбс оплатить штраф и пени. В случае, если сумма задолженности за три года подряд превысит 100 тыс. рублей или окажется более 300 тыс. рублей, то действия гражданина, задолжавшего налоги на такую сумму, могут приобретать состав преступления, попадающего под статно 198 Уголовного кодекса РФ ("Уклонение от уплаты налогов и (или) сбора с физического лица"). Данная статья предусматривает наказание штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей, арестом на срок от четырех до шести месяцев либо лишением свободы на срок до одного года.
Теперь посмотрим на то, как реализуется описанная законом ситуация в жизни.
При сдаче жилья внаем, подавляющее большинство людей не платит никаких налогов, просто не предоставляя никаких сведений об этом источнике своих доходов в налоговую инспекцию. По разным данным процент таких арендодателей варьирует на рынке дешевых квартир от 90 до 99 %, а на рынке дорогого жилья частенько встречается цифра 70%. Однако, можно предположить, что достоверность этих цифр крайне сомнительна. Учесть всех, кто сдает в аренду квартиру и не платит налоги, невозможно. На практике складывается несколько ситуаций.
Первая ситуация имеет место тогда, когда арендодатель абсолютно доверяет своему квартиросъемщику в вопросе конфиденциальности информации о сложившихся, взаимоотношениях. В этом случае арендодатель ничем не рискует, даже если в дверь сдаваемой в аренду квартиры постучит участковый или любой другой инспектор. Ну и что если придет такой инспектор, а жилец ответит, что является другом арендодателя и живет бесплатно. Доказать обратное невозможно. Даже если всплывет договор аренды, то всегда можно сказать, что он не соблюдается. Денег арендодатель никаких не получал, а выставить человека на улицу не может, хоть он и не платит. Если версия кажется сомнительной, то попробуй, докажи обратное. Но все эти уловки хороши, если только жилец понимает слово "порядочность" именно так, как было описано выше. А если наоборот? Он может начать шантажировать арендодателя с целью, например, снизить арендную плату?
Другой вариант, который используется арендодателями, — это подписание с нанимателем двух договоров. Один с реальной стоимостью, другой с заниженной, но заниженной в «пределах разумного». Вопросов у риэлтеров такое желание клиента обычно не вызывает. Если все идет гладко, то арендодатель демонстрирует налоговой инспекции договор с заниженной стоимостью найма, платит с этих доходов 13% налога и спит спокойно. Если опять же не сталкивается с шантажом со стороны своего постояльца. В данном случае он становится опаснее, потому что, кроме своего слова, в качестве аргумента наниматель имеет на руках еще и подписанный арендодателем договор, где зафиксирована совсем друга стоимость аренды, нежели та, которую задекларировали в налоговой.
Третий способ — это изменение арендодателем своего юридического статуса, что означает регистрацию арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя. Это шаг совершенно необязательный, но и никем не запрещенный. Что он дает арендодателю? В отличие от честных лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке 13%, индивидуальные предприниматели платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования. Юридическое лицо здесь, как и следует из названия, не образуется — следовательно, платить за услуги ЖКХ арендодатель будет столько же, сколько и раньше (юридические лица за все коммунальные услуги платят 100% их стоимости, что значительно выше привычных для обывателя расценок). Опасность такого пути может заключаться в других налогах, которые арендодателю, возможно, предложат заплатить, а именно НДС. Конечно, согласно п/пункта 10 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ, услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС. Значит и индивидуальные предприниматели не должны платить этот налог за сдачу жилья в аренду. Но если налоговики умудрились предъявить претензии в неуплате НДС физическим лицам, то грех будет не попытаться сделать то же самое по отношению к индивидуальным предпринимателям, тем более что под действие постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18Л1.04 N 23 они не подпадают.
Естественно, есть и другие варианты, но данная статья лишь информируем Вас о существующей практике и о том, как поступают миллионы наших соотечественников.
Ноя. 5, 2008, полночь
