Продать, 2-ая квартира, Екатеринбург, ул. Шарташская 25, общая площадь 0.0 м²^{(в архиве)}

Дома давно минувших дней

Дома давно минувших дней (ветхое жилье в Екатеринбурге)
Как известно, в ближайшее время перечень государственных программ в сфере жилой недвижимости должен пополниться. 21 июля президент подписал закон «О Фонде содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства». Согласно этому нормативному акту федеральный бюджет через специально созданную госкорпорацию выделит 240 млрд. рублей на софинансирование региональных программ расселения и капитального ремонта ветхого и аварийного жилья. Вероятно, Екатеринбург будет одним из городов, которые получат наиболее значительные вливания в рамках данной программы. Какова в этой связи сегодняшняя ситуация с ветхим жильем?

Прежде всего, следует отметить, что имеющаяся статистика не дает о ней полного представления, т. к. дома официально признанные ветхими или аварийными составляют лишь часть морально и физически устаревшего жилищного фонда. Администрацией города предусмотрены мероприятия по созданию Реестра ветхих жилых домов и мониторингу жилищного фонда. В результате предполагается получить более объективную картину относительно потенциально ветхих домов и отследить ее развитие в динамике.

На настоящий же момент можно привести следующие данные. Суммарная площадь ветхого и аварийного жилищного фонда всех форм собственности в городе, признанного таковым по данным МУ Служб заказчиков районов по состоянию на 01.07.2003, составляла 463,1 тыс. м2 общей площади (около 1,7% жилищного фонда города; порядка 29 тыс. человек).

Площади, находившиеся на тот момент в ведении муниципалитета или области, распределялись между административными районами следующим образом:

Район Площадь, тыс. кв. м.
Чкаловский
96,4

Орджоникидзевский
86,7
Октябрьский
52,6

Кировский
46,1

Верх-Исетский
43,6

Железнодорожный 36,7
Ленинский 23,6

К 2007 г. по ориентировочным данным площадь ветхого и аварийного жилищного фонда сократилась до 380 тыс. кв. м.

Соответственно, основными участками концентрации ветхого жилья в рамках названных районов являются Вторчермет, Химмаш, Уралмаш, Эльмаш, Уктус, поселки Октябрьского района.

Можно отметить, что эти территории весьма разнятся по своей привлекательности для потенциальных инвесторов. Например, Эльмаш, Уктус в районе ул. Щербакова ввиду развития потребительской и транспортной инфраструктуры достаточно активно осваиваются застройщиками. Химмаш или Чермет, в свою очередь, представлены лишь несколькими точечными проектами. Таким образом, если в одном случае к решению проблемы может быть активно привлечен частный капитал, то в другом основным источником финансирования должны быть средства, выделяемые городом и самими жильцами.

В этой связи администрацией было разработано два варианта решения проблемы ветхого жилья, которые оформлены в рамках стратегических проектов «Ветхое жилье» (муниципальная целевая программа «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005-2010 годы») и «Реабилитация старого жилья».

1) Муниципальная программа «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005-2010 годы» рассчитана на инвестиционно привлекательные районы (Программу капитального ремонта оставим без рассмотрения, т. к. она не предполагает кардинального улучшения среды проживания).

Предполагается, что в ее рамках будет ликвидировано порядка 80 тыс. кв. м. ветхого и аварийного жилья к 2010 г (напомним, общий объем аварийного и ветхого жилья в городе на конец 2006 г. оценивается в 380 тыс. кв. м.) с расселением приблизительно 6 тыс. жителей за счет

- жилья построенного или приобретенного муниципалитетом для предоставления гражданам по договору найма
- жилых помещений, построенных (приобретенных) организациями-застройщиками для отселения граждан с площадок нового строительства
- жилых помещений, приобретенных для отселения граждан из домов-памятников архитектуры для последующей их реконструкции
- ряда других источников.

При этом основной объем отселений должен быть осуществлен застройщиками с площадок нового строительства. Площадки, расселяемые муниципалитетом, также выставляются на конкурсы для последующей коммерческой застройки (в частности, таким образом расселялись некоторые дома Южного Центра). Очевидно, главным минусом такой схемы является невозможность предусмотреть определенную последовательность отселений, т.к. она зависит от интереса застройщиков к конкурсам по тем или иным конкретным участкам.

2) Для неперспективных территорий разработан стратегический проект «Реабилитация старого жилья», рассчитанный до 2015 г. Предполагается, что в его рамках может быть реконструировано до 10% ветхого жилищного фонда.

Принципиальная схема проекта такова: уполномоченный администрацией застройщик (ЕМУП «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья») заключает с жильцами договоры долевого участия, по которым они получат квартиры в реконструированном доме (жильцам, отказавшимся от заключения договоров, застройщик предоставляет квартиры во вторичном фонде).

Помимо средств жильцов работы частично софинансируются из бюджетов всех уровней, однако с течением времени доля бюджета сокращается. В результате реконструкции площадь дома за счет повышения этажности увеличивается (с 2 до 4 или с 5 до 6 этажей), часть дополнительных площадей реализуется на открытом рынке, вырученные средства рефинансируются в последующее строительство.

Проект предусматривает ряд механизмов, повышающих его привлекательность для дольщиков с низкими доходами:

- реконструкция производится на существующем фундаменте по технологии несъемной опалубки, что позволяет значительно снизить себестоимость строительства;
- «СУЭРЖ» предоставляет дольщикам рассрочку платежа, продолжительность которой зависит от площади приобретаемой квартиры
- площадь квартиры в пределах санитарных норм оплачивается по субсидируемой цене.

Негативным моментом здесь является то, что в ходе реконструкции «СУЭРЖ» фактически сносит старый дом, поэтому весь период проведения работ дольщики должны будут жить в квартирах, временно предоставляемых администрацией.

Очевидно, что целевые показатели по отселениям и реконструкциям, заявленные в этих проектах, не позволят в ближайшее время решить проблему ветхого жилья в Екатеринбурге. Однако в установленных, пусть и невысоких, объемах они реализуются достаточно успешно.

В 2006 г. администрация произвела отселение 244 семей, застройщики – 376 семей. В конце года УКС завершил заказанное муниципалитетом строительство 200-квартирного дома в районе ул. Ульяновской-Донской. Предполагается, что большая часть квартир в нем будет использована для предоставления жилья отселяемым. В том же районе запланировано строительство еще одного такого дома на 300 квартир. В качестве примеров отселений силами застройщиков можно отметить работы на Эльмаше (корпорация «ЭСПА» - несколько домов по ул. Шефской, Баумана, Энтузиастов), в Верх-Исетском районе (группа «Синара» в ходе реконструкции Центрального стадиона).

«СУЭРЖ» за последние годы реконструировал несколько домов на Уралмаше (ул. Калинина-Ломоносова), Чермете (ул. Селькоровская), Уктусе (ул. Походная) – см. ссылку. В дальнейшем основным районом деятельности «СУЭРЖ» будет Уралмаш: в квартале Калинина - Ломоносова - 40 лет Октября - Кировоградская планируется до 2009г. построить 13 домов; в районе переулков Черниговский-Суворовский - 5 домов до 2015г. Отдельные дома будут также реконструированы на Уктусе, Чермете, Химмаше.

В дальнейшем можно ожидать, что объем ветхого и устаревшего жилищного фонда в целом будет сокращаться преимущественно за счет отселения застройщиками. Этому должно способствовать развитие в удаленных районах общественно значимых объектов, повышающих инвестиционную привлекательность данных территорий.

В частности, Генеральным планом предусмотрено развитие планировочного района «Нижнеисетский» в составе районов Уктус, Нижнеисетский, Химмаш, Сулимовский. Предполагается, что устаревший жилой фонд здесь будет заменен современными жилыми комплексами и общественными центрами вблизи Нижнеисетского пруда. Аналогичным образом на базе Компрессорного и Птицефабрики должен быть создан планировочный район «Сибирский» с реконструкцией или заменой существующей застройки. Роль «локомотива» для этих территорий должна будут сыграть объекты транспортной и потребительской инфраструктуры, запланированные в связи с развитием крупной логистической зоны в районе Кольцово.

На Уралмаше росту привлекательности района должно будет способствовать развитие общественного центра с крупным ТРК, запланированное в районе кинотеатра «Заря».

Таким образом, очевидно, что текущие темпы реконструкции и расселения ветхого жилья недостаточны для быстрого решения проблемы, но рост инвестиционной привлекательности Екатеринбурга позволяет надеяться на их ускорение и без выделения федерального финансирования.

ПАВЕЛ ЧУНЖИН