Цены снижаются, застройщики заманивают акциями, на вторичке - новые дешевые квартиры с мебелью
 
Болгария продолжает поставлять на рынок самые дешевые предложения. Обширная база вариантов включает новостройки на разных этапах строительства в курортных регионах страны. Причем в ответ на спад покупательского спроса, отмечаемого с прошлого года, застройщики готовы предложить своим клиентам скидки, выгодные условия платежей, подарки, «лишние» квадратные метры.
Недвижимость Болгарии на протяжении последних лет была самой популярной у россиян, по количеству сделок она удерживала первые места. Сейчас ситуация в экономике России трудная, международные отношения оставляют желать лучшего. И россияне уже не торопятся выходить на болгарский рынок недвижимости, опасаясь, что не смогут оплачивать содержание жилья, да и жизнь в Болгарии уже не кажется дешевой. Курс лева по отношению к рублю вырос пропорционально росту курса европейской валюты.
Как на происходящие преобразования реагирует рынок болгарской недвижимости, «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты.
Продажи с минусом
Строительство жилья в Болгарии на протяжении последнего десятилетия только увеличивалось. Спрос обеспечивали покупатели из разных стран, включая Россию, и, по данным Тимура Нигматуллина, финансового аналитика ИХ «ФИНАМ», на данный момент более 0,5 млн граждан РФ имеют право въезжать на территорию Болгарии по визе в качестве собственников жилья.
Анна Левитова, управляющий партнер W1 Evans, отмечает рост числа запросов на покупку недвижимости для переезда на постоянное место жительства. Болгария - это, с одной стороны, вполне бюджетный вариант, с другой - безопасность и паспорт ЕС в будущем. В Болгарии есть специальные иммиграционные программы для российских пенсионеров. Анна Левитова уточнила, что ее компания подбирает своим клиентам такие программы по переезду, помогает выбрать школы и детские садики. Важно, что образование, полученное в Болгарии, признается во всей Европе. А стоимость обучения в зависимости от университета около €1500 в семестр. К тому же, отмечает эксперт, собственный бизнес в Болгарии русские налаживают быстрее, чем местные жители.
Но в последнее время обстоятельства стали меняться не в лучшую сторону для рынка болгарской недвижимости. По данным Tranio.com, в 2014 году по числу сделок Болгария уже заняла шестое место (после Испании, Черногории, Латвии, Венгрии и Италии), по числу заявок - тоже шестое (после Испании, Германии, Италии, Латвии и Турции). А в целом в 2014 году число заявок на недвижимость в Болгарии снизилось примерно на 60%.
Причину Тимур Нигматуллин (ИХ «ФИНАМ») объяснил негативной экономической конъюнктурой в РФ. Сказывается девальвация рубля, что сильно влияет на покупательную способность россиян за границей. В частности, на начало 2014 года за один болгарский лев давали 23 рубля, а по состоянию на начало марта 2015 года – уже 35 рублей. Правда, рубль по отношению к западным валютам постепенно отвоевывает позиции, но возврата к былому курсу никто не ждет.
С момента кризиса 2008 года болгарский рынок недвижимости уже в третий раз теряет россиян, констатирует Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru. Сначала потенциальные инвесторы, осознав высокие страновые, политические и экономические риски, переориентировали свои активы в сторону более надежных, западноевропейских, стран, таких как Великобритания, Германия, Франция, Австрия. Во второй половине прошлого года, когда на фоне девальвации рубля и введения санкций рухнул рынок «вторых дач», резко сократившийся спрос со стороны россиян еще сильнее ударил по местному рынку недвижимости. Теперь же из Болгарии уходят и российские туристы. По последним данным, в январе этого года их число сократилось примерно на 40%, бОльшим падением отметились только греки и румыны. В настоящее время рушится и последняя надежда болгарских девелоперов на то, что туристы из России «приедут – отдохнут – купят». «Под прессом экономической нестабильности нескольких лет, - отмечает эксперт, - действовавший алгоритм перестает работать».
Негативный резонанс
Как отметил Игорь Индриксонс (Indriksons.ru), активность болгарских компаний снизилась. Если раньше количество выставленных на различных порталах объявлений могло достигать 10-12 тысяч, сегодня их число на порядок сократилось.
В IV квартале 2014 года количество недавно завершенного жилья снизилось более чем на 5%. Наибольшее падение произошло в сегменте новых пятикомнатных апартаментов – таких на рынке появилось на 25-28% меньше, чем годом ранее. Сокращение коснулось также и жилых объектов с двумя и тремя комнатами – более 15%. В целом уже по итогам января 2015 г. падение объемов строительства составило порядка 4,2%.
Серьезную конкуренцию первичному рынку, рассказывает Наталья Завалишина, генеральный директор Distant-property, сейчас составляют предложения на «вторичке», где есть хорошие демпинговые предложения, которые поставляют на рынок в том числе и наши соотечественники. Многие россияне столкнулись со сложностями содержания своей недвижимости (кто-то в силу того, что покупал в кредит, у кого-то изменилась финансовая ситуация и т.д.), и теперь они хотят вернуть ту сумму в рублях, которую когда-то платили при покупке. В евро сейчас это существенно меньшая сумма, такие предложения очень интересны, т.к. вторичные квартиры продаются в таких же новых комплексах, но они уже с мебелью, занавесками и т.д., т.е. полностью готовы к проживанию. «Если в одном и том же доме продается апартамент с одной спальней напрямую от застройщика, - приводит пример эксперт, - апартамент с двумя спальнями от вторичного продавца может быть по такой же или даже меньшей цене».
Предложения отовсюду
География предложения в Болгарии очень обширна. Но, как и в предыдущие годы, наибольшие объемы новых жилых площадей представлены в курортных регионах. По количеству предложений в Болгарии на Tranio.com лидируют Варна, Бургас, Солнечный Берег, по количеству зданий, введенных в эксплуатацию в IV квартале 2014-го, — Бургас и Варна, - отмечает Юлия Кожевникова, ведущий эксперт Tranio.com
Как отметил Игорь Индриксонс (Indriksons.ru), относительно стабильными в рамках данной страны остаются рынки Софии, Варны, Бургаса, Пловдива. Средняя стоимость квадратного метра в столице Болгарии в настоящее время составляет порядка 700-1000 долларов. Дешевле жилая недвижимость стоит в курортных Бургасе и Варне – 530-820 долларов и 590-830 долларов за квадратный метр соответственно. В Пловдиве приобретение жилья обходится в 450-685 долларов за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра в Банско, популярном центре зимнего отдыха, составляет около 480-530 долларов.
В целом же, по оценке Натальи Завалишиной (Distant-property), стоимость объектов зависит от уровня комплекса и инфраструктуры. Можно найти квартиру с одной спальней за 30 000 евро, подальше от моря, в комплексе с не очень развитой инфраструктурой, а можно такую же квартиру купить за 100 000 евро, но тогда, как правило, будет хороший вид из окон, очень хороший комплекс, рядом с морем, с хорошей охраняемой территорией и т.д. Если ориентироваться на низкие цены, то, по подсчетам Тимура Нигматуллина, (ИХ «ФИНАМ»), на курорте Солнечный Берег самую дешевую однокомнатную квартиру можно купить за 20 тыс. евро, в городе Святой Влас – за 27 тыс. евро, а в Варне минимальная цена за хорошую однушку – 39 тыс. евро.
От застройщика с любовью…
Чтобы привлечь покупателей, застройщики все чаще используют маркетинговые ходы. Как сообщила Наталья Завалишина (Distant-property), в комплексе «Адмирал» в Святом Власе застройщик предлагает дополнительно террасу на крыше, которая входит в стоимость апартамента. Таким образом, появляется дополнительная площадь по той же стоимости апартамента. Кто-то предлагает бесплатное пользование спа-центром в течение года, если таковой имеется на территории комплекса. То есть застройщики предпочитают предлагать дополнительные услуги, а не снижать стоимость. Хотя нередко идут и на существенные скидки, которые обсуждаются с каждым конкретным покупателем, когда они видят его заинтересованность, уточнила эксперт.
Что ждать от 2015 года?
Как будет складываться ситуация с продажами болгарской недвижимости в 2015 году? Такой вопрос журнал www.metrinfo.ru задал экспертам.
Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru:
Ни сегодня, ни в ближайшем обозримом будущем болгарский рынок недвижимости не будет привлекательным для инвесторов. Во-первых, он неликвиден. Причем это касается объектов как первичного, так и вторичного рынков. Во-вторых, курортный сезон в стране слишком короток, всего пару месяцев. Для инвесторов этого срока явно недостаточно для того, чтобы покрыть расходы, связанные с содержанием своей недвижимости, убытки, обусловленные ее простоем, да еще и заработать. Осознание этих истин, по данным экспертов Inrdiksons.ru, только в период с 2004 по 2008 годы обошлось инвесторам из России убытками в размере порядка 15-20 млрд долларов – столько они потеряли на болгарской недвижимости.
По оценкам экспертов Indriksons.ru, в этом году вряд ли можно ожидать роста цен больше чем 1,5 - 2%, преимущественно в крупных городах, таких как София, Пловдив, Бургас, Варна.
Наталья Завалишина, генеральный директор Distant-property:
Скорее всего, снизится средняя стоимость сделок в Болгарии. Будет более высокий интерес к предложениям вторичного рынка, которые в сегодняшних условиях выглядят более привлекательно. Вообще, можно с уверенностью сказать, что хорошие предложения – качественное строительство, хорошая локация, хороший сервис – в стоимости вряд ли проиграют. А вот предложения весьма среднего уровня снизятся еще больше.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ»:
Судя по всему, существенного падения цен не произойдет и в 2015 году. Однако ряд продавцов недвижимости на первичном рынке для поддержания спроса предлагает разного рода акции (рассрочка на несколько лет, меблирование, нулевая плата за обслуживание в первый год, нулевой налог на недвижимость в первый год и т.п.).

Текст : Людмила Чичерова | www.metrinfo.ru |