Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru
Привычка россиян приобретать недвижимость в местах собственного отдыха часто связана не только с идеей об индивидуальном проживании, но и с надеждами на достойный доход от аренды или последующей перепродажи объекта. Очень часто о подобных перспективах рассказывают продавцы курортной недвижимости в Испании, стране, которая одно время была чрезвычайно популярна среди российских покупателей. Ее, пожалуй, опережали в этом смысле только Латвия и Болгария, от которых инвесторы ныне отказываются (подробнее см. «Недвижимость за рубежом: кому россияне говорят нет»).
Что же на самом деле происходит сейчас на рынке недвижимости Испании?
Инвестор на крючке
Мягкий климат, кулинарные традиции и увлекательная культурная жизнь Пиренейского полуострова оставляют приятные впечатления от отдыха, но не имеют ничего общего с экономическим состоянием государства и сопутствующими рисками инвестирования в недвижимость. Россияне, предпочитающие проводить отпуск на испанском берегу Средиземного моря, в качестве гавани для инвестиций также решают выбрать Испанию. Многие из них попадаются на удочку позитивных новостей испанского рынка и, приобретая квартиру с целью последующей сдачи в аренду, зачастую уверены в том, что подходящее время для этого наступило именно сейчас. Изучая информацию о грядущем улучшении испанского жилого сектора, российские граждане без лишних сомнений решают вкладывать в местную недвижимость, совершенно забыв об осторожности. Спустя некоторое время они понимают, как сильно ошиблись.
Уровень переоцененности жилых объектов в Испании составляет примерно 25-30%, а доходность не превышает 4% в год, да и найти подходящих арендодателей совсем не просто. Анализируя информацию об испанских объектах для инвестирования, россияне часто упускают из виду факт практически полного отсутствия крупных управляющих компаний. Итогом такого вложения средств зачастую становится простаивающий объект, который, словно балласт, тянет собственника ко дну.
Принцип «купить дешевле – продать дороже» на испанском рынке недвижимости не работает. Хотя рынок жилья в Испании последнее время демонстрирует незначительное улучшение некоторых показателей, риски все равно остаются крайне высокими. Сравнивая рост продаж и капитализацию жилых объектов за третий квартал этого года с показателями за 2008 год, нынешняя положительная динамика рынка меркнет на фоне докризисной активности. За лето 2014 года цены на жилье в Испании выросли в среднем лишь на 0,5 - 1%, причем в отдельных регионах была зафиксирована стагнация. Этим летом в стране было выдано на 9% больше ипотечных кредитов, чем годом ранее, однако общий объем летней ипотеки не достиг даже трети уровня 2008 года. И не надо забывать про довольно высокие налоги. Правительству Испании придется отдать 10-12% при покупке объекта на первичном рынке и от 8% до 10% на вторичном. Еще в районе 2-3% обойдется оформление документов. Приплюсуйте налог на содержание недвижимости – от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости, а также налог на прирост капитала в размере 24,75% и налог на последующую продажу, достигающий 18%. Так что, даже если в ближайшее время покупатель на испанскую квартиру найдется, прибыль от такой перепродажи окажется минимальной.
Иллюзия или реальность
Инвесторам в недвижимость, задумывающимся о ликвидности испанского рынка, стоит запомнить простое правило: дома и апартаменты в Испании, в особенности на побережье страны, представляют собой неплохой вариант для собственного проживания, но никак не для инвестиций с целью сохранения или наращивания капитала. Прежде чем заключить договор купли-продажи, я рекомендую тщательно изучить вопрос аренды будущей недвижимости, ознакомиться с испанским законодательством и Налоговым кодексом. Лучше всего повременить с инвестиционной покупкой, внимательно анализируя рынки, и выбрать наиболее стабильный и ликвидный вариант.
Отнести Испанию к устойчивым рынкам невозможно. Страна изо всех сил борется за инвесторов. В 2015 году правительство Испании намерено и дальше осуществлять программу «золотой визы», позволяющую получать вид на жительство в обмен на приобретение дорогостоящего жилья. Правда, подобный способ получения ВНЖ остается непопулярным. За этот год испанские «золотые визы» оформили чуть более 300 иностранцев.
В качестве еще одной меры поддержания экономики своей страны и местного рынка недвижимости в следующем году правительство Испании планирует продажу государственных облигаций на сумму в 250 млрд евро. Власти надеются пополнить неуклонно пустеющую казну и снискать благосклонность фондов ЕС и МВФ, правда, в реальности метод «распродажи» госактивов, также взятый на вооружение кризисной Грецией, лишь на некоторое время создаст эффект экономической стабильности.
В стране по-прежнему отсутствует какой-либо надежный фундамент для продолжительного развития рынка жилой недвижимости. Почти каждый четвертый трудоспособный житель Испании в настоящий момент является безработным, государственный долг страны превышает 90% от ВВП, а дефицит бюджета составляет 6,2%. Несмотря на то что к концу этого года, согласно данным бюро статистики ЕС, внутренний валовый продукт Испании может увеличиться на 1,7%, аналитики Indriksons.ru не готовы давать оптимистических прогнозов на следующий год для развития здесь рынка недвижимости.
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель компании Indriksons.ru. Точка зрения автора не обязательно совпадает с позицией редакции