Оцениваем плюсы и минусы приобретения для инвесторов и «дачников». Прекрасный климат, безвизовый режим, доступные цены, но есть избыток предложения
 
Турция – одна из самых любимых россиянами стран, создавшая все условия для беззаботного и расслабленного отдыха на многочисленных курортах. В 2014 году по данным министерства туризма и крупных туроператоров, она даже стала самой популярной, в прошлом сезоне ее посетили 3,7 млн. российских туристов. А многим Турция нравится настолько, что даже заставляет задуматься о покупке собственной недвижимости, чтобы сменить отель на уют домашнего очага и не ограничивать свое пребывание у моря парой недель в году. И кризис такие желания зачастую только усиливает, так как надежность сохранения средств в российских банках у некоторых граждан вызывает сомнения.
Но целесообразна ли покупка жилья в Турции? В чем плюсы такого приобретения, а где кроются минусы, сколько придется заплатить за «берег турецкий» и можно ли извлечь из данной покупки прибыль? Эти вопросы, конечно, задают себе все потенциальные покупатели, и «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» постарался на них ответить.

Время покупки
«Конечно, приобретать недвижимость в Турции наиболее оправданно было 3-4 года назад, когда рынок только готовился к «забегу» и цены были минимальны, - говорит Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock, - а последние четыре года рынок демонстрирует прирост всех ключевых показателей, и это свидетельствует о том, что в ближайшие 2-3 года возможно начало коррекции». Иначе говоря, цены на недвижимость несколько снизятся.
Впрочем, практически всегда курортные страны – это далеко не лучшие источники для серьезного инвестиционного дохода. В лучшем случае это совмещение приятного с полезным, когда недвижимость используется в качестве «дачи у моря», но все-таки не теряет свою стоимость и при необходимости может быть довольно быстро продана, а в отсутствие хозяина может обеспечить и небольшой доход от сдачи ее в аренду. И если смотреть с этих позиций, то и сегодня недвижимость Турции – неплохое вложение. «Во-первых, рынок устойчивый, и цены на недвижимость растут равномерно», - отмечает Анна Илмаз, представитель компании Summer Home Real Estate. А это значит, что нет «надувания пузыря» и быстрый обвал рынку не грозит.
Во-вторых, спрос на турецкую недвижимость сохраняется: «Правда, в 2014 году россияне утратили пальму первенства среди покупателей, из-за резкой девальвации рубля во втором полугодии заняв лишь пятое место (в 2013 году наши сограждане, купившие 3322 объекта жилой недвижимости, лидировали). Но недвижимость Турции интересна инвесторам с Ближнего Востока, для которых даже были произведены некоторые законодательные изменения. Например, граждане Саудовской Аравии, ставшие в 2014 г. лидерами по объему приобретения недвижимости в Турции, купили 910 тыс. кв. метров жилья. А вслед за ними следовали граждане Великобритании, Германии и Кувейта. Всего же в прошлом году иностранцы купили 2,9 млн. кв. метров недвижимости. А в этом году турки ожидают привлечь в свою недвижимость 5 млрд. долларов инвестиций, что, кстати, на 1,5 млрд. больше, чем в 2014 году», - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). Это говорит о том, что в случае чего «второй дом» можно будет продать.
И в-третьих, турецкая недвижимость относительно других курортных стран не так уж дорога, даже несмотря на девальвацию рубля и нынешние курсы валют. Дело в том, что уровень цен в Турции всегда был ниже, чем в Европе, а турецкая лира тоже пережила девальвацию, за последний год потеряв к доллару примерно 20%. И если, например, в Испании за 30 тыс. евро (примерно 1,65 млн. руб.) можно купить лишь студию площадью 35-40 м кв., скажем, в Торревьехе, где пляжи каменисты, то в Турции, в Аланье, славящейся песчаными и мелкогалечными пляжами, за эту сумму предлагаются двухкомнатные квартиры площадью около 60 кв. м на первой береговой линии.

Турецкие минусы
Хотя минусы у такой покупки, естественно, будут. И основной минус в довольно низкой инвестиционной перспективе, о чем уже упоминалось выше. «Рынок недвижимости Турции нельзя назвать первоклассной инвестиционной площадкой, и у него нет перспектив для выхода в мировые лидеры. Для этого самой Турции необходимо обладать социально-экономическим развитием в разы лучшим, чем сейчас. По-настоящему привлекательные рынки недвижимости формируются столетиями, что напоминает марафон. А в Турции сегодня развивается, прежде всего, рынок курортной недвижимости для зарубежных туристов. Страна пытается совершить рывок за счет внешних ресурсов, что напоминает бег на короткую дистанцию. И это привлекательно лишь в среднесрочной перспективе», - рассуждает Станислав Зингель (Gordon Rock). И как отмечает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru, в Турции лишь пара регионов более или менее подходят для вложения средств. Это в первую очередь Стамбул и Бодрум, где есть строгий государственный контроль рынка недвижимости, который не допускает «раздутие» предложения.
В остальных же интересных для иностранцев регионах, расположенных, прежде всего, на побережье, жилых объектов очень много. «Отсутствие госконтроля на местных рынках жилья спровоцировало дисбаланс спроса и предложения в пользу последнего. Большое количество домов и квартир в последнее время простаивали, поскольку сдать их в аренду или продать оказывалось довольно сложно. И данная тенденция усугубилась в конце 2014 года, когда российские собственники стали активно отказываться от так называемых «вторых дач» - домов и квартир на морских побережьях, в пользу инвестиционных объектов устойчивых рынков недвижимости, приносящих более ощутимый доход», - рассказывает Игорь Индриксонс (Indriksons.ru).
Таким образом, хотя спрос на турецкую недвижимость имеется, наблюдается избыток предложения, и это делает ее гораздо менее ликвидной и доходной. Поэтому Турцию скорее стоит выбирать тем, кто просто хочет приобрести дом у моря для личного использования и не рассчитывает на дополнительный доход. Но и в этом случае рекомендуется внимательно изучать объекты, выбирая недвижимость в хорошем районе, недалеко от моря и инфраструктуры, с хорошей транспортной доступностью, удобными планировками и т.п., дабы в случае продажи собственности не растягивать этот процесс на годы.
Большое внимание нужно уделять и контролю качества строительства и отделки, так как турецкая недвижимость, особенно от мелких и малоизвестных застройщиков, в ряде случаев все-таки не дотягивает до европейского уровня, и это еще один ее недостаток. И если уж сравнивать с Европой, то еще один минус Турции – более высокие ставки по ипотеке: 7-9% годовых, тогда как в Испании или Болгарии доступны ставки в 4-5%, а иногда и ниже.

Турецкие плюсы
Однако плюсов у Турции все-таки больше. Во-первых, это климат. Даже в Стамбуле, расположенном на севере страны, гораздо теплее, чем в России: средняя температура января - примерно +5°C, и никакого снега, а летом на берегах Черного моря нет удушающей жары, и столбик термометра в среднем показывает +23-25°C. А на южных берегах Турции фактически вечное лето: даже зимой здесь не бывает ниже +15°C, а купальный сезон длится с мая по октябрь-ноябрь. Причем в районе Анталии и восточнее климат довольно сухой. Ну а благодаря такой погоде, в Турции всегда много фруктов и овощей, уже в мае можно покупать свежие помидоры, огурцы, черешню, клубнику.
Во-вторых, помимо теплого климата Турция отличается хорошей экологией: «В курортных регионах чистые пляжи и свежий воздух, не загрязненный никакими заводами или фабриками», - отмечает Анна Илмаз (Summer Home Real Estate). И даже в Стамбуле, где, как и во всяком мегаполисе масса негативных факторов, экологическая обстановка сравнительно неплохая.
В-третьих, в Турции прекрасно развита инфраструктура, как для отдыха и развлечений, так и для обычной жизни: нет недостатка в магазинах, ресторанах, службах быта, детских площадках, парках и т.п., везде качественные дороги и в каждом более-менее крупном городе развит общественный транспорт. И что примечательно, довольно много объектов ориентировано на русскоговорящих: в курортных зонах вывесок на русском, пожалуй, даже больше, чем на турецком или на английском. «Вообще с каждым годом россиян в Турции становится все больше, и сфера услуг, направленная на россиян и жителей стран СНГ постоянно растет. Открываются рестораны русской кухни, русские школы и детские сады, а в магазинах и государственных учреждениях все чаще можно воспользоваться услугами русскоговорящего персонала», - утверждает Анна Илмаз (Summer Home Real Estate), отмечая при этом доброжелательность местных жителей, которая позволяет иностранцам довольно легко адаптироваться к жизни в новой стране. А Станислав Зингель (Gordon Rock) сообщает, что в Турции есть русские диаспоры, выпускающие русскоязычные газеты и устраивающие всевозможные встречи и культурные мероприятия.
В-четвертых, для россиян Турция – безвизовая страна, чтобы оказаться на ее территории достаточно иметь загранпаспорт, который действителен еще как минимум 4 месяца. Если данное условие выполняется, разрешается пребывать на территории Турции 60 дней – этого достаточно для выбора жилья, а собственники недвижимости при условии проживания в стране более полугода, могут оформить вид на жительство (ВНЖ) на 1 год, которое затем продлевается еще на 2 года. Причем стоимость недвижимости для получения ВНЖ не ограничивается, а спустя 8 лет проживания по ВНЖ можно получить турецкое гражданство.
В-пятых, в Турцию довольно просто добираться: из многих городов России летают самолеты и в Стамбул, и в Анталию, и в Бодрум, а уж в летний сезон недостатков в рейсах нет вообще (хотя, конечно, в этом, кризисном году количество чартеров, особенно из регионов, все-таки снизится, но уже в 2016 все обещает вернуться на круги своя). Компаний-перевозчиков тоже много, а цены на билеты довольно умеренны. Плюс в самой Турции авиасообщение тоже налажено отлично, так что в крайнем случае можно долететь до Стамбула, а оттуда перелететь на выбранный курорт. А еще можно воспользоваться многочисленными междугородними автобусами (надо сказать, довольно комфортабельными) или прокатными автомобилями.
В-шестых, Турция – сравнительно дешевая страна: в магазинах и на рынках цены в среднем ниже московских, особенно на фрукты, овощи, сладости, соки и т.п. Поход в ресторан даже в курортной зоне обойдется в 25-30 евро на двоих. Одежда стоит вообще «копейки», а всевозможные развлечения, такие как аквапарки или гольф по стоимости гораздо демократичнее и по сравнению с Россией, и по сравнению с Европой. Ну и ценники на недвижимость, как отмечалось выше, тоже не высоки. «Хоть цены и выросли и сейчас, к сожалению, уже не купить квартиру за ту сумму, что была пару лет назад, но минимальный порог входа по-прежнему небольшой – это 30 – 35 тыс. евро. Столько стоят квартиры с одной спальней. Квартира с двумя спальнями обойдется минимум в 70 -100 тыс. евро, а дом с тремя спальнями будет стоить около 150-200 тыс. евро. Причем это цены на новостройки с полной инфраструктурой: бассейном, спортивным залом, сауной и т.п.», - рассказывает Анна Илмаз (Summer Home Real Estate).
Плюс дополнительные затраты на сделку купли-продажи и обслуживание недвижимости тоже относительно невелики: «При покупке жилья нужно оплатить налог на передачу собственности (Emlak Alim/Satim Vergisi), который составляет 2% от заявленной стоимости объекта (по закону она не может быть ниже кадастровой стоимости), обязательную страховку, услуги перевода и регистрации, нотариальные и юридические услуги в рамках сопровождения сделки, что в общей сложности составляет от 1 до 2% от стоимости приобретаемой недвижимости», - сообщает Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Также придется заплатить гербовый сбор – 0,75% от стоимости объекта и в общем-то все. Для сравнения в Испании только налог аналогичный налогу на передачу собственности – 6-10%, а в Болгарии он составляет 3%.
«Ежегодно же в Турции оплачивается налог на недвижимость (Emlak Vergisi), который составляет от 0,1 до 0,3% от стоимости жилья в зависимости от расположения и специальный муниципальный сбор в размере 10% от годового налога, направленный за защиту культурных ценностей. И в среднем налоговые обязательства владельца турецкого жилья могут составлять от 60 до 200 евро в год», - утверждает Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). И опять же ставки налогов ниже, чем в Европе. А вот коммунальные услуги стоят примерно так же: «Содержание недвижимости зависит от типа жилья и его площади. Например, для однокомнатной квартиры стоимость коммуналки составляет в среднем от 60 до 80 евро в месяц, а для дома площадью больше 100 квадратных метров – от 200 евро. А если в доме есть еще и бассейн, то его обслуживание обойдется в дополнительные 2 тыс. евро в год», - говорит Игорь Индриксонс (Indriksons.ru). Но если в собственности квартира в современной резиденции, где бассейн общий, то за его содержание, по данным Анны Илмаз (Summer Home Real Estate), придется платить всего лишь около 30-40 евро в месяц.
Ну а напоследок нужно отметить, что ипотека в Турции, хоть и не выдается под вожделенные 4-5%, все-таки для россиян она довольно доступна: «Каждый работающий человек, который в состоянии предоставить справку о доходах, может рассчитывать на кредит в турецком банке. Обычно иностранцам дают 50% от стоимости недвижимости под 7-9% годовых», - сообщает Анна Илмаз (Summer Home Real Estate). «При этом процедура подачи запроса на кредит чрезвычайно упрощена. Лучшие турецкие банки позволяют оформить заявку на ипотеку даже он-лайн, и заполняемые анкеты предупредительно переведены на многие языки мира, в том числе и на русский», - отмечает Станислав Зингель (Gordon Rock). А пакет документов, который предоставляется помимо анкеты, стандартный. Например, один из старейших турецких банков Yapı Kredi Mortgage запрашивает:
-фотокопию удостоверения личности,
-документ о доходах (наемные работники предоставляют фотокопии ведомости заработной платы, самозанятые лица - последнюю фотокопию документа налогоплательщика и т.п.)
-фотокопию документа о покупке недвижимости, которая станет залогом по кредиту.
Список может быть расширен в зависимости от суммы и цели кредита, но никаких сверхъестественных запросов у турецких банков не бывает.
В общем, покупателям зарубежной недвижимости сбрасывать со счетов Турцию совершенно не стоит. А какое жилье лучше покупать и в каких регионах журнал www.metrinfo.ru расскажет в продолжение данной темы.

Текст : Ольга Агуреева | www.metrinfo.ru |