Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Стратегическое планирование доходности объекта коммерческой недвижимости




       Общеизвестно, что инвестирование свободных средств в объекты коммерческой недвижимости может приносить инвестору солидные дивиденды. Поэтому всё больше состоятельных людей в России вкладывают деньги в строительство, или выкупают излишки недвижимости у предприятий и организаций. Но тут перед потенциальным, или новоявленным собственником встает вопрос: "А что дальше делать с приобретенным зданием? Как выгоднее его использовать, и не будет ли оно убыточным?"
       Чтобы впоследствии не пожалеть о напрасно потраченных средствах, желательно получить ответ на эти вопросы до того, как будет принято решение о покупке. Для этого необходимо оценить земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, подробно изучить само здание (если таковое имеется), и провести некоторый маркетинг.
       Попробуем составить, и разобрать на примерах, план такого исследования.
       Обычно основными целями при инвестировании средств в недвижимость являются:
       1) Получение постоянного дохода
       2) Повышение стоимости объекта
       3) Размещение собственного бизнеса
       4) Построение новой собственности
       5) Средство защиты от инфляции
       6) Приобретение чувства социальной значимости
       7) Другое
       И первый вопрос, на который необходимо знать точный ответ это: "А что именно хотел бы получить собственник от владения своим объектом?" Иногда обладание современным, красивым и престижным зданием для собственника становится более важным, чем материальная составляющая. Он готов нести серьёзные затраты на отделку и содержание дорогого фитнес-центра, хотя, гораздо более скромные офисные площади, в этих же условиях, могли бы оказаться более прибыльными.
       Если все же владелец заинтересован в том, чтобы его коммерческая недвижимость приносила доход, то он должен определить для себя каким образом он планирует это делать. Обычно это: ведение собственного бизнеса, сдача в аренду площадей, или перепродажа объекта. Предлагаю рассмотреть два последних варианта, поскольку специфика собственного бизнеса владельца недвижимости накладывает существенные условия на выбор объекта и управление им.
       Итак, прежде чем планировать доходность нашего (или ещё не нашего) объекта, необходимо произвести всестороннюю оценку, как земельного участка, так и расположенных на нем зданий. Не без оснований принято считать, что основополагающим качеством любой недвижимости является её расположение. Удаленность от центра города, наличие автодорог и ж/д путей, близость остановок общественного транспорта, возможность организации парковки автомобилей, наличие сформировавшихся людских потоков, демография района, этажность и площадь здания, а также многие другие факторы оказывают непосредственное влияние на выбор концепции развития объекта. Важно отметить, что только правильное определение будущего предназначения здания сделает его конкурентоспособным. К тому же это связано со значительными материальными затратами. Например, если покупатели не пойдут в новый торговый центр, то и арендаторы в нем не задержатся и собственнику потребуется тратить деньги на рекламу, а впоследствии и на перепрофилирование.
       Опыт показывает, что торговые площади оказываются наиболее востребованными в том случае, если они расположены на нижних этажах, недалеко от центра города, либо на пути пешеходных и автомобильных маршрутов, вблизи остановок общественного транспорта. При этом необходимо учесть, что крупным торгово-развлекательным центрам и специализированным магазинам необходимо наличие свободных парковочных мест. Предприятия сферы услуг будут наиболее рентабельными, если они будут приближены к жилым районам. Офисные площади "любят" скученность, требуют современной инфраструктуры и наличия парковки. Склады и технопарки, как правило, приближены к ж/д путям или крупным автотранспортным магистралям.
       После того, как нами проведен анализ земельного участка и сделаны выводы о его пригодности, необходимо произвести обследование самого здания. Оно включает в себя тщательное изучение состояния территории вокруг здания, его стен и фундамента, фасада и кровли. Особое внимание следует уделить изучению инженерного оборудования: системам отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, состоянию холодного и горячего водоснабжения, электрооборудования, состоянию слаботочных сетей и телефона. Стоит также обратить внимание на лифтовое оборудование и оборудование, связанное со специализацией здания, если таковое имеется. На основании результатов обследования мы сможем сделать вывод о его пригодности к тому, или иному виду дальнейшей эксплуатации. Например: многоэтажное строение с большим количеством несущих стен вряд ли подойдет для организации торгового центра, поскольку торговля требует больших свободных площадей, да и убедить покупателя подняться на верхние этажи - это проблема. Зато офисные помещения в этом случае окажутся кстати.
       Следующим этапом в нашем исследовании будет мониторинг рынка аренды. Сначала следует ознакомиться с ситуацией по городу в целом. Получить данные обо всех видах коммерческой недвижимости, предлагаемых в аренду, а главное - в интересующем нас микрорайоне, можно с помощью просмотра специализированных изданий и сайтов. После этого необходимо определить для себя "зону влияния" объекта. В зависимости от величины и специализации в эту зону может входить как ближайший квартал, так и целый район города. Лучше отметить эту зону на карте, а затем обозначить на ней потенциальных конкурентов. В зависимости от будущей специализации это могут быть торговые, или офисные центры, торговые базы, или другие предприятия, предлагающие в аренду свои площади. Подробное изучение конкурентов, данные о наличии свободных площадей и арендных ставках, предлагаемые арендаторам услуги, выявление других плюсов и минусов помогут впоследствии определить первоначальные арендные ставки для нашего объекта. Профессиональные управляющие компании располагают оригинальными методиками и собственными базами данных, позволяющими быстро и качественно оценить обстановку на рынке применительно к конкретному объекту.
       Наибольшей величины арендные ставки достигают в центре Екатеринбурга - офисные: от 450 рублей за кв. м. (здания старой застройки) до 1500 рублей (площади в современных офисных зданиях). Торговые площади: от 900 рублей (в перестроенных старых зданиях) до 3000 рублей (небольшие площади на улицах Ленина, Вайнера и в Торговых центрах). Сделав правильные выводы из наших предыдущих исследований, мы сможем выбрать концепцию дальнейшего развития нашего объекта коммерческой недвижимости и определить величину арендных ставок на период становления.
       Теперь для того, чтобы грубо подсчитать совокупный доход от аренды, мы должны знать размеры сдаваемых площадей. Если этаж сдается целиком, то арендатор, как правило, настаивает на снижении ставки. И с этим стоит согласиться, поскольку в этом случае не возникает площадей общего пользования (проходов и коридоров), которые в обычно отнимают 25-30% площади этажа.
       Для наглядности предлагаю рассмотреть это на простом примере.
       Возьмем некое пятиэтажное здание бывшего НИИ в центральной части города. Площадь каждого этажа составляет 500 кв.м. Его конструкции, состояние и место расположения позволяют перепрофилировать два нижних этажа под торговлю, а верхние использовать в качестве офисов.
       Допустим, наша стратегия такова, что мы ищем крупного арендатора, который согласится занять весь первый этаж на условиях предоставления льготных ставок. Второй этаж - множество небольших торговых точек с разными арендаторами. Верхние этажи - офисы с отдельными входами из общего коридора.
       Итак: полезная площадь первого этажа - 500 кв.м, арендная ставка 900 руб./ кв.м
       полезная площадь второго этажа (500 - 30% = 350кв.м), арендная ставка 1200 руб./ кв.м
       полезная площадь 3, 4, и 5 этажей (1500 - 30% = 1050кв.м), арендная ставка 600 руб./ кв.м.
       Перемножив полученные цифры, мы получим предполагаемый совокупный доход от сдачи в аренду площадей здания. В нашем случае он составит: 450000руб. - торговые площади первого этажа; 420000руб. - торговые площади второго этажа; 630000 - офисные площади верхних этажей. Итого общая сумма дохода будет равна 1 500 000 рублей.
       Конечно, в короткой статье невозможно отразить все тонкости разработки бизнес - плана по девелопменту и в жизни все гораздо сложней, но даже такие грубые подсчеты смогут дать представление о возможных доходах от аренды.
       Возвращаясь ко второму способу получения прибыли - перепродаже, следует отметить, что воплощение в жизнь нашего проекта значительно увеличит стоимость объекта. Сделать предварительную оценку недвижимости можно методом сравнения. Для этого потребуется осмотреть подобные объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу, и сопоставить их с нашим проектом. Подсчитать разницу в цене объекта на момент покупки, и после проведения мероприятий по его развитию не составит особого труда. Обычно профессиональное управление позволяет повысить цену коммерческой недвижимости в разы. Однако это требует не только специальных теоретических знаний, но и большого опыта. И только современная управляющая компания владеет приемами и уникальными "Ноу Хау", которые позволяют воплотить в жизнь красивые бизнес планы.
              Окт. 23, 2008, полночь
 Миронов Сергей
 3196

  • Строить дома стало некому?
    Каких событий в строительном секторе страны всерьез опасаются госчиновники? Чем объясняется олимпийское спокойствие региональных компаний? Пора или не пора говорить о серьезном кризисе в строительстве? Какие пути выхода из него специалисты считают приемлемыми? Мы пытаемся найти ответы. Проблем нет? Еще ...  890 /  Май 27, 2015, 9:37 п.п.
  • Самое дешевое новое жилье в Екатеринбурге – это апартаменты
    Самые низкие цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге представлены в апартаментных комплексах. Они колеблются в диапазоне от 1,3 млн рублей до 2,5 млн рублей за однушку или порядка 55-65000 рублей за кв.м. Для сравнения, в целом по городу на начало ...  2722 /  Июнь 9, 2014, 11:10 д.п.
  • Апарт-отели Екатеринбурга формируют целевую аудиторию – на прицеле те, кто разводится и у кого ремонт
    Распространенный на Западе и в последнее время Москве формат жилья апарт-отели начинает набирать популярность на Урале. Эксперты уверены, что хотя эта услуга и новая для рынка, следует ожидать ускоренного роста спроса на апартаменты. Главный аргумент это безопасно и комфортно, так ...  1296 /  Июнь 4, 2014, 9:56 д.п.
  • Купить новое помещение под офис или магазин, кто поможет выбрать?
    Экономическое развитие Екатеринбурга способствует развитию спроса на коммерческие площади. Офисные и торговые помещения продаются не менее быстро, чем квартиры в Жилищных Комплексах. Очевидно, по этой причине, Застройщики, ещё на стадии проектирования, планируют значительную часть помещений для бизнеса. В результате образуется ...  2063 /  Апрель 14, 2014, 7:28 п.п.
  • Купить коммерческую недвижимость: офис или торговое помещение?
    Процесс сбережения и приумножения средств сегодня актуален для многих. Многие считают неразумным хранить средства на счёте в Банке. Сегодня существует железобетонный способ сбережения и приумножения средств путём их вложения в новостройки коммерческой недвижимости на стадии начального строительства. Логика Застройщика очевидна: ...  2395 /  Апрель 12, 2014, 2:12 п.п.
  • Купить торгово-офисное помещение в Новостройке – инвестиции в будущее
    С весны 2014 года отмечается повышенный интерес к покупке торгово-офисных помещений в новостройках. Думаю, что это очевидное решение для не только сохранения скопленных средств от инфляции, но и инвестирование в будущее. Такое железобетонное вложение максимально защищено от всевозможных рисков, как ...  2230 /  Апрель 2, 2014, 6:36 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности
    Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  6366 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей
    В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  7716 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав
    Что делать, если в документах естьошибка? Согласно ст. 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной ...  5577 /  Янв. 24, 2014, 4:34 п.п.
  • Офисное помещение в районе втузгородка
     2080 /  Окт. 12, 2009, полночь
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  7716 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  6366 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав Что делать, если в документах естьошибка? Согласно ст. 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной ...  5577 /  Янв. 24, 2014, 4:34 п.п.
  • актуальные проблемы развития рынка складской недвижимости г. екатеринбурга 1. Основные характеристики современного состояния рынка складской недвижимости г. Екатеринбурга Сегодня сектор складской недвижимости развивается по собственным законам и тенденциям, отличным от других рынков недвижимости и от предыдущих этапов собственного развития. За последние 1-2 года на рынке складской недвижимости произошли ...  4040 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Сдам в аренду магазин торговые площади в городе новый уренгой Сдам в аренду торговые площади в городе новый Уренгой. Помещение 1000 кв. метров. Высота потолков 8,5 метра. Под продовольственные товары – 550 кв метров, 450 метров под промышленные товары. Две входные группы, центр, Северный район, 5 минут от Аэропорта. Есть ...  3563 /  Июнь 3, 2009, полночь
  • Перевод жилого в нежилой фонд. Перевод в нежилой фонд - это самый простой способ сделать из квартиры офис или магазин. Главное - учитывать некоторые нюансы. Чтобы сделать перевод в нежилое помещение, необходимо, чтобы квартира находилась на первом этаже или, если она выше первого этажа, под ...  3470 /  Май 28, 2009, полночь
  • Продается имущественный комплекс стекольного завода в свердловской области. Продается имущественный комплекс стекольного завода в Свердловской области. Общая площадь земельного участка завода составляет 9,5 га, на котором расположено 18 зданий общей площадью около 20 тысяч кв. метров. Производственные площади обеспечены поселковым водопроводом и канализацией, газом с достаточно большим запасом ...  3347 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Как перевести квартиру в нежилой фонд Как перевести квартиру в нежилой фонд Перевод в нежилой фонд на сегодняшний день востребован в связи с нехваткой конторских и торговых площадей малого формата в проходных местах. Но многие граждане совершают ошибку — принимают решение о приобретении квартиры на первом ...  3280 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Стратегическое планирование доходности объекта коммерческой недвижимости Общеизвестно, что инвестирование свободных средств в объекты коммерческой недвижимости может приносить инвестору солидные дивиденды. Поэтому всё больше состоятельных людей в России вкладывают деньги в строительство, или выкупают излишки недвижимости у предприятий и организаций. Но тут перед потенциальным, или новоявленным собственником ...  3196 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Торговые центры ищут себя Если год 2006-й стал для девелоперов, топов городских торговых центров годом открытий и “больших удивленных глаз”, когда все “вдруг” узнали, как это надо работать “по-европейски”, то грядущий 2007-й уже называют “годом тяжелых переживаний”. Золотая пора экстенсивного развития торговых центров близится ...  3193 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Определение проблемы объекта коммерческой недвижимости Основная задача профессионального управления коммерческой недвижимостью - развитие объекта в интересах собственника. Но для того чтобы правильно решить задачу необходимо внимательно прочитать условия. Этот же принцип применим и в нашем случае: сначала нужно понять, в чем проблема конкретного объекта недвижимости, ...  3115 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Стоит ли покупать офис? Стоит ли покупать офис? Любой предприниматель, начиная свое дело, сталкивается с жизненным перепутьем - арендовать ему офис, или купить. Для России эта проблема является особо актуальной, поскольку каждый россиянин по своему менталитету собственник, да и недвижимость в России дорожает такими ...  3076 /  Ноя. 21, 2008, полночь
  • Торговые центры меняют свои конструкции Таис Жангарина, Екатерина Поваго, Анна Донская, . Для городских ритейлеров и девелоперов 2005 год стал годом открытий и «больших удивленных глаз». Большинство ТЦ оказалось в стороне от общефедеральных тенденций, а им резко поставили планку — работать на Европейском уровне. И ...  3033 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Развитие коммерческой недвижимости и тц в екатеринбурге Административный центр Уральского федерального округа с населением 1 335,5 тыс. жителей и территорией 46 648 га динамично развивается и занимает лидирующие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов РФ — особенно в отношении коммерческой недвижимости, а следовательно, торговой и предпринимательской деятельности. ...  3015 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Перевод в нежилой фонд ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЙ ФОНД Порядок перевода жилых помещений в нежилые определен Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004г с изменениями от 31.12.2005г Глава №3, ст.22-24. www.garant.ru/main/12038291-0.03.htm#300 Многие граждане совершают ошибку – принимают решение о приобретении квартиры на первом этаже не консультируясь со ...  2826 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Программа технической эксплуатации В этой части разговора об управлении коммерческой недвижимостью предлагаю Вашему вниманию рассмотреть работу службы, отвечающей за техническую эксплуатацию объекта. И, хотя эта работа считается самой неблагодарной и хлопотной, правильно организованный процесс эксплуатации является основой для осуществления успешного управления любым объектом ...  2768 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Самое дешевое новое жилье в Екатеринбурге – это апартаменты Самые низкие цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге представлены в апартаментных комплексах. Они колеблются в диапазоне от 1,3 млн рублей до 2,5 млн рублей за однушку или порядка 55-65000 рублей за кв.м. Для сравнения, в целом по городу на начало ...  2722 /  Июнь 9, 2014, 11:10 д.п.
  • Рынок тц Рынок ТЦ растет экстенсивно В 2005 г. в Екатеринбурге появились четыре новых торговых центра: «Парк Хаус» (общая площадь 55,8 тыс. кв. м), «Гермес-Плаза» (16,4 тыс. кв. м), вторая очередь «Сибирского тракта» (13 тыс. кв. м) и «Бум» (6 тыс. кв. ...  2675 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Торговые центры меняют свои конструкции Таис Жангарина, Екатерина Поваго, Анна Донская, . Для городских ритейлеров и девелоперов 2005 год стал годом открытий и «больших удивленных глаз». Большинство ТЦ оказалось в стороне от общефедеральных тенденций, а им резко поставили планку — работать на Европейском уровне. И ...  2655 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Рынок офисной недвижимости екатеринбурга Рынок офисной недвижимости ЕкатеринбургаВ 2007 году было введено в эксплуатацию более 105 тыс. кв. офисных площадей в бизнес-центрах и других крупных административных зданиях. Для сравнения в 2006 году этот показатель составлял 67 тыс. кв. м. Кроме того, сегодня на той ...  2441 /  Ноя. 1, 2008, полночь


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика