Продажа земельного участка
ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Земля как объект гражданского права относится к недвижимому имуществу, и к оформлению договора ее продажи законодательство предъявляет определенные требования. Для их преодоления необходимо знать некоторые юридические нюансы.
Земельный участок является частной собственностью. В принципе, продать участок, принадлежащий гражданину на праве собственности, не составит труда. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет, то есть получивший характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, и имеющий кадастровый номер. Если данная процедура проведена не была, перед тем, как продавать участок, придется предпринять некоторые действия.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляют по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. Для этого заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на участки и документы о межевании.
Кадастровый учет производят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых бумаг, после чего заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) участков. Межеванием земли называются работы по установлению на местности границ участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. На практике нередки случаи, когда палата не выдает выписку из государственного земельного кадастра, мотивируя это тем, что необходимо провести работы по межеванию. Однако в соответствии с письмом № СС/270 Федеральной службы земельного кадастра от 10 апреля 2003 года собственник сам решает, надо ли их проводить.
В каком случае необходимо осуществлять межевание? Это делают, если земельный участок ранее не был поставлен на учет в кадастровой палате. Если же он состоит на таком учете, его можно продать без межевания. Но если вы хотите продать часть участка, провести межевание придется, хоть эти работы и достаточно дороги. Нужно учитывать, что площади вновь образованных участков не должны привести к изменению пределов разрешенного использования земли. В результате межевания образуются два новых объекта недвижимости. Право на каждый из них подлежит государственной регистрации. После регистрации своих прав на них, вы можете продать выделенный земельный участок.
Итак, вы провели работы по межеванию, получили выписку из кадастровой палаты. Теперь можно заключать договор купли-продажи с покупателем. Здесь стоит обратить внимание на один важный момент. Земельный участок может быть в собственности двух или нескольких лиц, то есть в общей собственности (долевой или совместной), а для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.
При продаже доли участка постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если они откажутся от покупки или не приобретут участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной цены. Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если участок находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Например, если собственники — муж и жена, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или должна была знать об этом.
Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Напомним еще раз, что заверять договор у нотариуса не обязательно.
Что необходимо указать в договоре купли-продажи? Основные требования предъявляют к предмету договора. В этом документе необходимо описать участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом, а именно: наименование, местоположение, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование. Если на нем имеются здания, строения или сооружения, то данный пункт также должен найти отражение в договоре. В соответствии с Земельным кодексом РФ не допускается отчуждение участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При описании необходимо указать, на каком основании недвижимое имущество принадлежит продавцу и какие правоустанавливающие документы это подтверждают.
Существенное условие договора — цена. При отсутствии в договоре купли-продажи условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, он считается незаключенным. Необходимо также предусмотреть, как производится оплата: вся сумма сразу или с рассрочкой платежа.
В соответствии с Земельным кодексом РФ недействительными являются следующие условия договора купли-продажи:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и его ограничениях. Если он гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это необходимо зафиксировать в договоре. Если продавец дал ложную информацию, то покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств.
После того как договор составлен, необходимо зарегистрировать переход права от продавца к покупателю. Государственную регистрацию производят по месту нахождения земельного участка. Если гражданин приобрел участок до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав, то ему прежде следует зарегистрировать ранее возникшие права в Едином государственном реестре в учреждении юстиции. Это обязательное требование вытекает из п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона РФ «О государственной регистрации прав». Раньше регистрацию ранее возникших прав производили за отдельную плату, но после того, как в сентябре 2003 года в закон были внесены изменения, ее осуществляют бесплатно — при условии одновременной государственной регистрации перехода данного права.
Для того чтобы зарегистрировать ранее возникшее право на землю, необходимо предоставить в соответствующий орган следующие документы (не менее чем в двух экземплярах, один из них должен быть подлинником):
После регистрации ранее возникшего права собственности можно оформлять регистрацию перехода права собственности. Государственную регистрацию прав осуществляют не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона РФ «О регистрации прав»). Отказ проводить эту процедуру может быть обжалован в судебном порядке.
Земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. Заключать сделки по распоряжению земельным участком, не принадлежащим вам на праве собственности, вы не имеете права. То есть его нельзя продать. Что же делать в этом случае? В соответствии с Земельным кодексом РФ граждане, которые имеют такой участок, могут однократно бесплатно приобрести его в собственность — переоформить существующие права на право собственности. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в течение двух недель. Только после этого его удастся продать. Естественно, процесс займет больше времени, чем при наличии земли в собственности.
Ноя. 6, 2008, полночь
Работа с заявками по межеванию
