Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Получение кредита под залог здания, как быть с землей


Как правило, банку, кредитующему заемщика, необходима гарантия того, что выданные им деньги он непременно получит назад с процентами. Одной из таких гарантий является залог.

Кредит под залог

Каков смысл залога? Залог призван создать банку выгоду, когда кредиторов много, а имущества должника на всех не хватает. Во-первых, другие - "не залоговые" -  кредиторы имеют право потребовать обратить взыскание на предмет залога только тогда, когда у должника нет другого имущества. Во-вторых, если организация-должник ликвидируется, то требования "залоговых" кредиторов удовлетворяются в третью очередь, а требования "не залоговых" - в пятую.

Что банки принимают в залог? Это должно быть имущество, которое является ликвидным, то есть в случае невозврата кредита его можно быстро и выгодно продать с торгов. Сюда относятся ценные бумаги, недвижимость, производственное оборудование, транспорт. Из ценных бумаг преимущество отдается векселям крупных компаний. Реже банки соглашаются принимать в залог "товары в обороте", то есть готовую продукцию на складе заемщика. Реализация залога возможна только с публичных торгов. Первая же проблема, с которой может столкнуться банк, состоит в том, что должник может попросить суд отсрочить продажу на срок до года, хотя это и не освобождает его от уплаты набежавшей за это время неустойки. Во-вторых, торги могут не состояться по причине того, что предмет залога никто не хочет купить. Если торги не состоятся дважды, то банк может в течение месяца после этого оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, в противном случае договор залога просто прекратится. Впрочем, должник может в любой момент до продажи залога прекратить дело, уплатив долг.

Что предложить банку в первую очередь? Допустим, у вас есть право аренды оборудования, ценные бумаги, транспорт, недвижимость, кое-какая дебиторка. Прежде всего - дебиторка. Но будьте готовы к тому, что в кредите вам откажут, если, по мнению банка, она нереальна для взыскания.

Наиболее привлекательно для банка предоставление кредита под залог недвижимости (ипотека).

На практике немало вопросов вызывает формулировка п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, согласно которой ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, не допускается залог зданий без одновременного залога земельного участка, на котором они находятся.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы "в воздухе".

Проблема в другом, в формулировке понятия "здание", породившей массу споров. Действительно, как трактовать положения ст. 340 ГК РФ, говорящей о залоге здания (сооружения) как о целом здании или же и о его части. Это имеет важнейшее практическое значение: ведь одно дело, когда закладывается все здание, тогда требование об одновременной ипотеке и земельного участка, на котором это здание находится, еще понятно. А если закладывается часть здания, например, его первый этаж, (на практике этот случай как раз более распространен) следует ли и в данном случае оформлять ипотеку земли?

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодека об обязательности залога земли путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные "хитрости" уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике. Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Отказывая в удовлетворении иска о признании договора залога недействительным, первая и апелляционная инстанции исходили из того, что сделка по залогу нежилого помещения, являющегося частью здания, не требует одновременной ипотеки земельного участка. Договор о залоге нежилого помещения зарегистрирован Москомимуществом и учтен в бюро технической инвентаризации, поэтому оснований для признания этого договора ничтожным не имеется.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельными и отметил, что, признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.
В то же время следует иметь в виду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке", п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ").

Таким образом, ГК и Закон об ипотеке урегулировали только те случаи, когда залогодатель здания или сооружения является либо собственником, либо арендатором земельного участка, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. Но в соответствии с действующим российским законодательством существуют и иные права на землю, такие как право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного временного пользования, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут). Очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений. В этих ситуациях отсутствие залога на право на земельный участок не может служить основанием для признания договора ипотеки ничтожным пост. 168 ГК, ибо не установлено обязанности обременять эти иные права на земельные участки залогом.



p>Если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования, то при залоге здания или сооружения на этом участке ни земельный участок, ни право на него не закладываются и право залога не распространяется на право постоянного пользования. В этом случае при обращении взыскания на здание или сооружение и его реализации право на земельный участок продаже не подлежит, однако лицо, приобретающее здание или сооружение в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и залогодатель здания или сооружения (ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке).  Ноя. 5, 2008, полночь
 собственник
 6068

  • Средняя ставка по ипотеке в Сбербанке может опуститься ниже 10% к концу года - Греф
    Сбербанк до конца года может опустить среднюю ставку по ипотечным кредитам ниже 10% годовых, сообщил глава банка Герман Греф на Восточном экономическом форуме. На конец года в среднем по выдачам ставку можно будет увидеть ниже 10%, - цитирует Грефа ИА ...  67 /  Сен. 13, 2017, 12:37 п.п.
  • Группа ВТБ снижает ставки по ипотеке
    С 17 августа ВТБ24 и розничный бизнес банка ВТБ снижают ставки по ипотеке. Кредит на покупку готового жилья теперь можно оформить по ставке 9,5-10%, новостройки 9,7-10%, сообщает пресс-служба банка. В рамках стандартных программ на приобретение жилья или рефинансирование кредита в ...  59 /  Авг. 22, 2017, 7:26 п.п.
  • Альтернатива ипотеке: кому стоит купить квартиру в лизинг?
    Даже там, где есть лизинг, им пользуются менее 10% покупателей. Но только пока. Ипотека не единственный способ купить квартиру, если на нее не хватает денег. Есть и другие возможности, среди которых лизинг недвижимости. Редакция IRN.RU разбиралась в тонкостях и нюансах ...  1427 /  Апрель 19, 2016, 3:41 п.п.
  • Не только ипотека: главные инструменты покупки квартиры в новостройках
    Каким способом воспользоваться в каждом конкретном случае В последнее время застройщики соревнуются не только по цене и начинке своих проектов, но и по максимальному ассортименту инструментов покупки. Даже если человек по каким-то причинам не хочет или не может взять ипотеку, ...  1069 /  Апрель 19, 2016, 3:38 п.п.
  • Минэкономразвития предлагает продлить льготную ипотеку за пределы 2016 года
    Государственную поддержку ипотеки в РФ надо продлить за пределы 2016 года, считает глава Минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев. И механизм поддержки ипотеки Я считаю, что он должен быть продлен за пределы 2016 года, текущего года, цитирует Улюкаева РИА Новости. Напомним, правительство ...  1111 /  Апрель 12, 2016, 7:26 п.п.
  • Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость
    Даже при общем снижении цен можно заработать Вера в инвестиционную привлекательность недвижимости за последний год серьезно пошатнулась цены на жилье падают, и даже новостройки не гарантируют прибыли. Тем не менее многие до сих пор считают, что деньги стоит вкладывать в ...  1118 /  Март 20, 2016, 5:54 п.п.
  • Картина маслом: благодаря господдержке ипотека пока не умирает
    Временная ремиссия или путь к выздоровлению? Банкиры и застройщики дружно вздохнули с облегчением программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке продолжится до конца года. Однако, как отмечают специалисты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU, их радость сильно омрачается тем, что ...  1148 /  Март 20, 2016, 5:54 п.п.
  • Сбербанк повысил ставку по льготной ипотеке до 12%
    Сбербанк РФ повысил ставку по программе Ипотека с государственной поддержкой на 0,6 процентных пунктов - до 12% годовых, передает ИА Интерфакс со ссылкой на директора департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталью Алымову. Ставка по продукту Ипотека с государственной поддержкой составляет ...  1174 /  Март 20, 2016, 5:53 п.п.
  • Как проходит ипотечная сделка
    Несмотря на все трудности в экономике России и значительного снижения платёжеспособности населения, покупка жилья в ипотеку остаётся единственным способом обретения собственной квартиры для многих граждан. С учётом действия государственной программы поддержки покупки нового жилья, спрос на новостройки значительно опережает интерес ...  1639 /  Ноя. 27, 2015, 11:03 д.п.
  • Регистрация договоров аренды и ипотеки
    Договор Ипотеки и Аренды (на срок более года) подлежат государственной регистрации. Зарегистрировать Договор Ипотеки и Аренды не представляет большого труда. Но практика показывает, что выполнить это с первого раза оказывается нереально. Даже если вы заранее узнаете все требования непосредственно у ...  1507 /  Ноя. 11, 2015, 9:13 д.п.
  • Лизинг недвижимости ЛИЗИНГ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ, ЯВЛЯЕТСЯ РЕДКО ИСПОЛЬЗУЕМОЙ, НО ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНОЙ ФИНАНСОВОЙ СХЕМОЙ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. НА ВОПРОСЫ, КАСАЮЩИЕСЯ ЭТОЙ ПРОБЛЕМЫ, ОТВЕЧАЕТ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «АРС-КЭПИТАЛ» Что такое лизинг недвижимости? Лизинг недвижимости - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в ...  9353 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Ипотека без первоначального взноса Ипотека без первоначального взноса Представьте себе картину: Вы идете по улице, к Вам подходит абсолютно незнакомый человек. В помятом пальто, дырявых штиблетах и с прической, к которой не прикасалась рука парикмахера минимум 10 лет. Субъект, нимало не смущаясь, протягивает руку ...  8943 /  Ноя. 21, 2008, полночь
  • Долевка и жск: отличия, преимущества и недостатки Долевка и ЖСК: отличия, преимущества и недостатки ? Узнать о квартирах в Новостройках Стремительно растущие цены на жилье лишили большую часть населения России возможности приобрести вожделенные квадратные метры, не прибегая к ипотечному кредитованию либо рассрочке платежа. На сегодняшний день рассрочка ...  8084 /  Окт. 29, 2008, полночь
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  7709 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  6358 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Виды договоров об ипотеке. Виды договоров об ипотеке. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита, необходимо заключить договор с банком. В соответствии с этим договором, банк предоставляет Вам деньги на приобретение квартиры. Однако существует несколько видов договоров:1. Договор купли-продажи квартиры. Заемщик получает денежные средства, ...  6275 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Получение кредита под залог здания, как быть с землей Как правило, банку, кредитующему заемщика, необходима гарантия того, что выданные им деньги он непременно получит назад с процентами. Одной из таких гарантий является залог. Кредит под залог Каков смысл залога? Залог призван создать банку выгоду, когда кредиторов много, а имущества ...  6068 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Ипотека молодая семья Вы являетесь молодой семьей и вас стоит проблема собственного жилья, но всей суммы необходимой для покупки квартиры у вас нет, но имеется стабильный доход. Тогда вы имеет возможность стать участником программы ипотека молодая семья. Данная программа разработана именно для молодых ...  5638 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав Что делать, если в документах естьошибка? Согласно ст. 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной ...  5576 /  Янв. 24, 2014, 4:34 п.п.
  • Собрался продать квартиру – собери документы Правовая часть сделки по купле продаже квартиры лежит в представлении перечня документов обеими сторонами. На основании представленных документов принимается решение о регистрации сделки. Так же стоит отметить, что наиболее растянутый по времени процесс при подготовке к сделки по купле продаже ...  4821 /  Март 14, 2014, 11:39 п.п.
  • Публичные торги по продаже заложенного имущества. Публичные торги по продаже заложенного имущества. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного ...  4814 /  Июль 15, 2010, полночь
  • Погасили ипотечный кредит?! что дальше? В условиях рыночных отношений создаются новые банковские продукты, рассчитанные на разноуровневое финансовое положение граждан. Под эту статью попадает и услуга ипотечного кредитования. Однако получить такой кредит довольно не просто, а приобрести квартиру по ипотеке еще сложнее. У счастливчиков, возвративших кредит ...  4772 /  Окт. 31, 2008, полночь
  • Ипотека и программа «молодой семье – доступное жилье» Ипотека и программа «Молодой семье – доступное жилье» Катерина БаукинаЯ очень скептически настроена не только к подаркам от нашего Государства, но и к просто бесплатному сыру из мышеловки. Как я и подозревала, в любой бочке меда, может быть и ложка ...  4575 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в россии. Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России. Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных» параметрах (ипотечный кредит предоставляется на срок до 15 лет, его размер составляет 70% ...  4443 /  Июль 13, 2010, полночь
  • Продать и купить земельные участки Продать и купить можно не все земельные участки. Всоответствиисо СТ. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Согласно СТ. 1 Закона о кадастре, государственным кадастровым учетом недвижимогоимущества (далее кадастровый учет), признаются действия уполномоченного ...  4417 /  Янв. 25, 2014, 1:25 п.п.
  • Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в россии. Статистика выданных за последние годы ипотечных кредитов в России. Число кредитов в 2003 году составило 27 тысяч, таким образом, если мы попробуем заняться подсчетами, то получим примерно такой размер среднего кредита - $18 тысяч. В большинстве крупных городов и даже ...  4356 /  Июль 13, 2010, полночь
  • Купить новостройку – предложение застройщиков Екатеринбурга ?Узнать о квартирах в Новостройках Екатеринбурга подробнее... Желание улучшить жилищные условия или инвестировать накопленные деньги в железобетонную валюту приводит к необходимости выбора между вторичным жильём и новостройкой (с предстоящей сдачей). Оба вида жилья имеют свои положительные и отрицательные стороны, соотношение ...  4207 /  Март 21, 2014, 7:46 д.п.
  • Доступная ипотека для молодых семей Каждая молодая семейная пара, не имеющая собственного жилья, мечтает его приобрести. Сейчас появилась реальная возможность стать участником проекта государственной социальной программы «Помощь молодым семьям». Участников этой программы государство субсидирует для получения ипотечного кредита на квартиру. Размер субсидии определяется наличием детей. ...  4156 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Понятие, предмет и метод жилищного кредитования. Понятие, предмет и метод жилищного кредитования. Предмет жилищного права - общественные отношения, которые складываются при использовании жилых помещений для проживания; взаимоотношения с органами государственной власти и местного самоуправления по поводу изменения правового режима помещения или регистрации прав на жилое помещение ...  3875 /  Июль 26, 2010, полночь
  • Банк обанкротился! что же делать должнику Нынешняя крайне неустойчивая ситуация в финансовой сфере не только заставляет в ужасе биться сердца банковских вкладчиков, но и приятно согревает души должников. Как бы ни свирепствовал мировой кризис, но всегда находятся те, кто готов станцевать сарабанду на дымящихся останках очередного ...  3566 /  Окт. 2, 2009, полночь


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика