Осторожно - дети!

Типичной проблемой, о которой много писали и говорили, являются дети. И не в том смысле, что они шалят и приносят двойки, а в том, что их права необходимо учитывать при сделках с квартирами.

Мы обратились к опытным юристам трех риэлторских компаний с просьбой внести ясность в этот вопрос.

По словам Натали Сафроновой ("ИНКОМ-Недвижимость"), до 1992 года несовершеннолетние включались в приватизацию только по доброй воле родителей. Сейчас ситуация изменилась. Дмитрий Реутский, директор по проектам корпорации "Бест-Недвижимость", назвал три условия, при которых по сегодняшнему законодательству для совершения сделок с жилой недвижимостью необходимо согласие органов опеки. Первое: если участниками сделки являются несовершеннолетние, в том числе, если сделка совершается их родителями (ст. 37 ГК). Второе: если отчуждается квартира, в которой проживают (то есть прописаны) дети. Третье: если ребенок не учтен при приватизации.

"Если в архивной выписке фигурируют несовершеннолетние дети, которые куда-либо выбыли, мы обязательно проверяем, действительно ли они там прописаны и проживают, - продолжает г-жа Сафронова. - У нас есть определенные правила и требования: если в истории перехода прав собственности на квартиру фигурируют дети, мы обязательно их приглашаем. Существует определенная нотариальная форма, в которой ребенок пишет, что он не имеет претензий ни к органам опеки и попечительства, ни к родителям, которые не наделили его долей при приватизации. Обычно они согласны, чтобы квартира продавалась, но с определенными условиями".

Известно, что многие сделки с недвижимостью представляют собой сложные цепочки. Почему нельзя просто продать квартиру и до покупки новой арендовать временное жилье? "Если в квартире проживают дети, - говорит коммерческий директор компании "На новой площади" Сергей Финагин, - сделать это не позволит все тот же опекунский совет. И это даже при том, что вы хотите купить, в итоге, квартиру большей площади. Я считаю, что эта норма является анахронизмом, и законодательство следовало бы изменить. Органы опеки должны вмешиваться только если родители недееспособны или лишены родительских прав".

Правда, даже в том случае, если дети не вовлечены, у вас никто не захочет покупать квартиру, потому что вас не могут выписать, если вас некуда прописать. Если вы получите деньги за квартиру, в которой по-прежнему прописаны и будете продолжать там жить, вас не имеют право выселить. Покупатель в этом, разумеется, незаинтересован. Поэтому покупка и продажа обычно осуществляются одновременно. В момент совершения сделки должны присутствовать все участники, включая супругов и детей старше 14 лет. Что касается эффективности защиты ребенка, то она довольно сомнительна. Например, совет не волнует, где будет жилье, куда переселяется ребенок - в Москве или за городом. А кое-где можно купить целый "дом" за 500 долларов.

Распространенное мнение, что законодательство требует, чтобы доля площади ребенка в результате сделки не была уменьшена, по словам Д. Реутского, не соответствует действительности. Хотя, судя по комментариям некоторых риэлторов, именно к этой тенденции часто и склоняется реальная практика советов. Но по закону действует принцип неуменьшения имущества несовершеннолетнего. Однако недвижимость, как любое другое имущество, оценивается в денежном эквиваленте. Естественно, что если вы продаете большую четырехкомнатную квартиру у МКАД и хотите переселиться, скажем, на Арбат, площадь вашей квартиры от этого заметно уменьшится (если у вас, конечно, не припасена изрядная доплата).

Так вот переезд в меньшую квартиру, утверждает Д.Реутский, в таком случае совершенно законен. От себя заметим, что его законность придется все же доказывать опекунскому совету, а дело это может быть непростым. Что касается буквы закона, то право на жилье, закрепленное в Конституции, не выражается в квадратных метрах. "Были случаи, - рассказывает г-жа Сафронова, - когда опека шла на то, чтобы продавали большую площадь и покупали меньшую, потому что ребенку нужны были средства на лечение. В таких случаях нам приходилось бороться, и мы реально доказывали, что эти деньги действительно были нужны на операцию этому ребенку, и опека такое разрешение давала".

Несовершеннолетний при переезде из большей в меньшую квартиру не выступает как собственник, но как пользователь. Собственником выступают либо родители, либо муниципальные органы в случае социального найма. Переезд в меньшую квартиру не является ущемлением прав ребенка, потому что государство не гарантирует каждому гражданину пользование определенным количеством метров.

В 1992 году в Москве возникло околоюридическое понятие "группы риска". Риск подразумевался экономический (хотя сотни людей просто пропали без вести, многие из них были убиты). К этой категории были причислены одинокие старики, наркоманы, алкоголики и среди других незащищенных категорий - несовершеннолетние. В результате, появилось требование согласовывать сделки с органами опеки (если задействованы дети) или с органами социальной защиты (при участии в сделке других категорий из "группы риска"). Позже Гражданский кодекс "догнал" московские нормы и определил все ограничения для таких категорий. В 2002 году соответствующие документы Москвы были отменены, так как они пришли в противоречие с законодательством РФ. Сейчас, говорит Д.Реутский, нет понятия группы риска, а есть "несовершеннолетние" и "недееспособные".

Сделки с квартирами, которые меняли владельцев до 1992 года, представляют особую опасность: "В то время никто не требовал согласия органов опеки, поскольку наличие детей в качестве собственников вообще никак не учитывалось, - рассказывает С.Финагин. - Поэтому сегодня эти договора могут быть оспорены детьми по достижении ими 16 лет или даже самими родителями. Все это заставляет проявлять особую осторожность при покупке таких квартир".

На самом деле, утверждает Д.Реутский, и до 1992 года существовала ст.133 Кодекса о браке и семье РСФСР, которая содержала положения, идентичные статье 37 действующего сегодня ГК. Однако в начальный период приватизации все об этой статье благополучно забыли, и сделки регистрировались без участия детей. В 1994 году Пленум Верховного суда проанализировал ошибки начального этапа приватизации жилья и указал на необходимость участия в процессе органов опеки. Законодательство сегодня позволяет проводить сделки с такими квартирами. "Если мы возьмем общее понятие недействительности, то мы увидим, что недействительная сделка должна быть расторгнута, и отношения собственности приведены в исходное состояние, если иное не предусмотрено законом. А закон это как раз предусмотрел, если дети должны были принимать участие в приватизации, но участия в ней не приняли, согласие органов опеки требуется для дальнейшей продажи этих квартир".

Иными словами, хотя и существует гипотетически опасность того, что бывшие несовершеннолетние будут заявлять об ущемлении своих интересов, но судебная практика идет по пути включения их в число собственников, а не по пути признания всего договора недействительным. Договор в этом случае признается "частично недействительным". Были разные периоды: сначала такие договоры бросились расторгать, потом их оставляли как есть. Сейчас суды стремятся не разрушать последующие сделки. На часть жилплощади бывший несовершеннолетний претендовать не может: либо приватизация была, либо ее не было - третьего, как говорится, не дано. Будучи задним числом включенным в число собственников на момент приватизации, бывший несовершеннолетний должен требовать не квартиру у добросовестного ее приобретателя, а деньги у недобросовестных родителей, которые ущемили его права. По закону недействительная часть договора не делает недействительной другую часть этого договора.

Рассуждая о законодательстве, не стоит забывать, что мы говорим на тему "как положено", а не "как есть". Органы опеки принимают разные решения и не всегда правомерные, поскольку их деятельность, как ни странно, регламентирована не законом, а внутренними инструкциями, а на деле еще и эмоциями, которые в какой-то своей части могут не соответствовать закону. В этих случаях можно, конечно, обратиться в суд. Если, скажем, вы хотите продать квартиру, с тем чтобы, пожив какое-то время в другом месте, купить другую, то суд такую сделку должен разрешить, хотя орган опеки в такой сделке однозначно откажет, поскольку он не знает, как проконтролировать реализацию ваших благих намерений. Они исходят при этом из своих представлений, которые, по словам Дмитрия Реусткого, пока в судебном порядке никто не оспаривал. Но именно суд и только он в такой ситуации может указать органам опеки на несоблюдение ими норм гражданского законодательства. На вопрос, может ли риэлторская компания оказать клиенту юридическую поддержку в подобной ситуации, Д.Реутский ответил так: "Стоит, прежде всего, спросить самого клиента, готов ли он несколько лет судиться с органами опеки, а только потом заниматься сделкой?" Вопрос, как говорится, риторический.

Ольга Сторожко