Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Определение проблемы объекта коммерческой недвижимости




       Основная задача профессионального управления коммерческой недвижимостью - развитие объекта в интересах собственника. Но для того чтобы правильно решить задачу необходимо внимательно прочитать условия. Этот же принцип применим и в нашем случае: сначала нужно понять, в чем проблема конкретного объекта недвижимости, а потом искать способы её решения.
       На основании собственного опыта могу сказать, что по отношению к конкретному объекту недвижимости само понятие "проблема" разными людьми трактуется по-разному. Собственник скажет: "Проблема в том, что не сданы офисы на верхнем этаже". Арендатор увидит проблему в отсутствии лифта и т.д. Управляющий же должен определить: что мешает достичь целей, поставленных собственником.
       В предыдущей статье мы уже говорили о том, что профессиональный управляющий должен четко понимать чего хочет собственник от своей недвижимости. К сожалению, это редкий случай, когда клиент выдает управляющему список хорошо сформулированных задач, с указанием наиболее важных, и обозначает сроки их выполнения. Обычно для достижения полного взаимопонимания необходимо время и общение. Подробное обсуждение целей клиента - очень важный момент в работе управляющего. После того, как управляющий сделал для себя вывод, что он правильно понял все пожелания собственника, в его обязанности входит ещё раз подтвердить истинность этих предположений и только потом приступать к действиям. Если задача заведомо невыполнима, то её надо пересмотреть, либо отказаться от её выполнения.
       Что касается собственника - клиента, то для получения надлежащих результатов от управления он должен помочь управляющему:
       - досконально продумать свои цели относительно объекта недвижимости
       - соотнести их с современной ситуацией
       - правильно, ясно и полностью сформулировать эти цели
       - оценить их на отсутствие противоречий (например: если целью ставится содержание здания в идеальном состоянии, то отсутствие расходов на эксплуатацию и ремонт исключается)
       - прислушаться к рекомендациям управляющего (они базируются на условиях рынка)
       После того, как задачи сформулированы собственником и поняты управляющим, последний должен разделить их на проблемы, мешающие выполнению каждой конкретной задачи. Поскольку целей у владельца может быть сразу несколько, и они могут быть различными, предлагаю рассмотреть это на одном конкретном примере:
       Одной из целей собственника является максимальное повышение дохода от сдачи в аренду площадей.
       Теперь попробуем выявить основные проблемы, которые могут помешать достижению этой цели:
       1. высокий процент площадей, несданных в аренду
       2. потери от неплатежей
       3. высокие расходы на эксплуатацию здания
       4. переполненность штата
       5. неверная стратегия управления
       6. завышенные, или заниженные арендные ставки
       7. негативные изменения на рынке, снижающие конкурентоспособность объекта
       8. физический износ здания, снижающий его привлекательность
       9. высокое обслуживание долга
       После того как все задачи, выставляемые собственником, будут рассмотрены подобным образом, управляющий должен перейти к определению непосредственно тех проблем, которые есть на его объекте. При этом следует учитывать, что определение проблемы - чрезвычайно важный шаг в процессе развития коммерческой недвижимости, а неправильное определение проблемы может повлечь за собой неверные решения и дорогостоящие преобразования, которые не принесут желаемых результатов. Поверхностное изучение объекта обычно не дает достаточного количества данных для осознания проблемы. Управляющий должен получить исчерпывающую информацию из первых рук:
       - отчеты о проведенных исследованиях объекта
       - беседы с клиентом/собственником
       - беседы с представителями служб, ранее занимавшихся эксплуатацией
       - отчеты о затратах на проведенные ремонты и реконструкции
       - бюджеты объекта за предыдущие годы
       - материалы по стратегии, маркетингу, рекламе
       - списки арендаторов
       - списки сотрудников с общей информацией о них
       - все существующие книги с записями о доходах и расходах
       Всю полученную информацию необходимо систематизировать, чтобы получить представление о развитии объекта до принятия его в управление. Это поможет проанализировать ситуацию и соотнести во времени различные причины и следствия. Например: в 2000 году отложенный ремонт ливневой канализации на плоской кровле здания привел к многочисленным протечкам и оттоку арендаторов в соседний офисный центр, открывшийся после капремонта.
       Этот пример слишком яркий, следует учесть, что люди, долго работающие на одном месте, перестают замечать некоторые мелочи и простые проблемы, в то время как новые арендаторы, или клиенты сразу обращают на них внимание. Если эти замечания не устранять вовремя, то конкурирующее здание может стать для Ваших арендаторов более привлекательным. Люди попросту перестанут жаловаться и съедут.
       Итак, управляющий должен понять всю картину и проанализировать её. При этом бывает необходимо обобщить некоторые проблемы, связанные с объектом, и объединить их. Например, не стоит отдельно рассматривать протечки, износ ступеней, частые поломки лифта и т.д. Все это говорит об общем износе здания.
       Опыт показывает, что проблема объекта недвижимости может быть очевидной, скрытой, или кажущейся. В большинстве профессиональных управляющих компаний принятие решения по определению проблемы объекта происходит коллегиально. Ведущие специалисты компании, имеющие богатый опыт девелопмента, всесторонне обсуждают и сопоставляют данные, полученные от управляющего, отдела маркетинга, отдела эксплуатации, ОКСа и других подразделений компании, принимавших участие в обследовании нового объекта. Совместное определение проблемы сводит к минимуму возможность ошибки в этом важном вопросе. Довести до собственника принятое решение обычно поручают управляющему. Очень важно, чтобы все мысли управляющего были обоснованы, четко сформулированы и доведены до собственника в письменном виде. Обычно, на основании этих данных, собственником принимаются решения о дальнейшей судьбе объекта коммерческой недвижимости.
             Директор по развитию УК "Норан" Сергей Миронов.
 Окт. 23, 2008, полночь
 Сергей Миронов
 3163

  • Строить дома стало некому?
    Каких событий в строительном секторе страны всерьез опасаются госчиновники? Чем объясняется олимпийское спокойствие региональных компаний? Пора или не пора говорить о серьезном кризисе в строительстве? Какие пути выхода из него специалисты считают приемлемыми? Мы пытаемся найти ответы. Проблем нет? Еще ...  947 /  Май 27, 2015, 9:37 п.п.
  • Самое дешевое новое жилье в Екатеринбурге – это апартаменты
    Самые низкие цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге представлены в апартаментных комплексах. Они колеблются в диапазоне от 1,3 млн рублей до 2,5 млн рублей за однушку или порядка 55-65000 рублей за кв.м. Для сравнения, в целом по городу на начало ...  2800 /  Июнь 9, 2014, 11:10 д.п.
  • Апарт-отели Екатеринбурга формируют целевую аудиторию – на прицеле те, кто разводится и у кого ремонт
    Распространенный на Западе и в последнее время Москве формат жилья апарт-отели начинает набирать популярность на Урале. Эксперты уверены, что хотя эта услуга и новая для рынка, следует ожидать ускоренного роста спроса на апартаменты. Главный аргумент это безопасно и комфортно, так ...  1347 /  Июнь 4, 2014, 9:56 д.п.
  • Купить новое помещение под офис или магазин, кто поможет выбрать?
    Экономическое развитие Екатеринбурга способствует развитию спроса на коммерческие площади. Офисные и торговые помещения продаются не менее быстро, чем квартиры в Жилищных Комплексах. Очевидно, по этой причине, Застройщики, ещё на стадии проектирования, планируют значительную часть помещений для бизнеса. В результате образуется ...  2176 /  Апрель 14, 2014, 7:28 п.п.
  • Купить коммерческую недвижимость: офис или торговое помещение?
    Процесс сбережения и приумножения средств сегодня актуален для многих. Многие считают неразумным хранить средства на счёте в Банке. Сегодня существует железобетонный способ сбережения и приумножения средств путём их вложения в новостройки коммерческой недвижимости на стадии начального строительства. Логика Застройщика очевидна: ...  2526 /  Апрель 12, 2014, 2:12 п.п.
  • Купить торгово-офисное помещение в Новостройке – инвестиции в будущее
    С весны 2014 года отмечается повышенный интерес к покупке торгово-офисных помещений в новостройках. Думаю, что это очевидное решение для не только сохранения скопленных средств от инфляции, но и инвестирование в будущее. Такое железобетонное вложение максимально защищено от всевозможных рисков, как ...  2291 /  Апрель 2, 2014, 6:36 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности
    Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  6653 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей
    В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  8004 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав
    Что делать, если в документах естьошибка? Согласно ст. 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной ...  5733 /  Янв. 24, 2014, 4:34 п.п.
  • Офисное помещение в районе втузгородка
     2140 /  Окт. 12, 2009, полночь
  • Выгодно купить квартиру в новостройке с рассрочкой Каменный Ручей В Екатеринбурге, среди Новостроек, встречаются предложения на которые хочется обратить более пристальное внимание. К примеру, Жилой Комплекс Каменный Ручей. Каменный Ручей это современный жилой комплекс, расположенный в экологически чистом районе, на южной окраине города на берегу реки Исеть и её ...  8004 /  Март 12, 2014, 9:14 п.п.
  • Удобная программа избавления от старой ипотеки – новый продукт риэлтерской деятельности Одно из отличий ипотечного кредита продолжительность во времени по исполнению кредитных обязательство. Сроки 5, 7, 10 и 20 лет наводят ужас на большинство подумавших о ипотеке, но не нашедших в себе силы и уверенности дойти до конца расчётов без нарушений ...  6653 /  Март 13, 2014, 8:18 п.п.
  • Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав Что делать, если в документах естьошибка? Согласно ст. 21 Закона о регистрации технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной ...  5733 /  Янв. 24, 2014, 4:34 п.п.
  • актуальные проблемы развития рынка складской недвижимости г. екатеринбурга 1. Основные характеристики современного состояния рынка складской недвижимости г. Екатеринбурга Сегодня сектор складской недвижимости развивается по собственным законам и тенденциям, отличным от других рынков недвижимости и от предыдущих этапов собственного развития. За последние 1-2 года на рынке складской недвижимости произошли ...  4107 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Сдам в аренду магазин торговые площади в городе новый уренгой Сдам в аренду торговые площади в городе новый Уренгой. Помещение 1000 кв. метров. Высота потолков 8,5 метра. Под продовольственные товары – 550 кв метров, 450 метров под промышленные товары. Две входные группы, центр, Северный район, 5 минут от Аэропорта. Есть ...  3661 /  Июнь 3, 2009, полночь
  • Перевод жилого в нежилой фонд. Перевод в нежилой фонд - это самый простой способ сделать из квартиры офис или магазин. Главное - учитывать некоторые нюансы. Чтобы сделать перевод в нежилое помещение, необходимо, чтобы квартира находилась на первом этаже или, если она выше первого этажа, под ...  3513 /  Май 28, 2009, полночь
  • Продается имущественный комплекс стекольного завода в свердловской области. Продается имущественный комплекс стекольного завода в Свердловской области. Общая площадь земельного участка завода составляет 9,5 га, на котором расположено 18 зданий общей площадью около 20 тысяч кв. метров. Производственные площади обеспечены поселковым водопроводом и канализацией, газом с достаточно большим запасом ...  3412 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Как перевести квартиру в нежилой фонд Как перевести квартиру в нежилой фонд Перевод в нежилой фонд на сегодняшний день востребован в связи с нехваткой конторских и торговых площадей малого формата в проходных местах. Но многие граждане совершают ошибку — принимают решение о приобретении квартиры на первом ...  3353 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Стратегическое планирование доходности объекта коммерческой недвижимости Общеизвестно, что инвестирование свободных средств в объекты коммерческой недвижимости может приносить инвестору солидные дивиденды. Поэтому всё больше состоятельных людей в России вкладывают деньги в строительство, или выкупают излишки недвижимости у предприятий и организаций. Но тут перед потенциальным, или новоявленным собственником ...  3258 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Торговые центры ищут себя Если год 2006-й стал для девелоперов, топов городских торговых центров годом открытий и “больших удивленных глаз”, когда все “вдруг” узнали, как это надо работать “по-европейски”, то грядущий 2007-й уже называют “годом тяжелых переживаний”. Золотая пора экстенсивного развития торговых центров близится ...  3244 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Определение проблемы объекта коммерческой недвижимости Основная задача профессионального управления коммерческой недвижимостью - развитие объекта в интересах собственника. Но для того чтобы правильно решить задачу необходимо внимательно прочитать условия. Этот же принцип применим и в нашем случае: сначала нужно понять, в чем проблема конкретного объекта недвижимости, ...  3163 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Торговые центры меняют свои конструкции Таис Жангарина, Екатерина Поваго, Анна Донская, . Для городских ритейлеров и девелоперов 2005 год стал годом открытий и «больших удивленных глаз». Большинство ТЦ оказалось в стороне от общефедеральных тенденций, а им резко поставили планку — работать на Европейском уровне. И ...  3134 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Стоит ли покупать офис? Стоит ли покупать офис? Любой предприниматель, начиная свое дело, сталкивается с жизненным перепутьем - арендовать ему офис, или купить. Для России эта проблема является особо актуальной, поскольку каждый россиянин по своему менталитету собственник, да и недвижимость в России дорожает такими ...  3128 /  Ноя. 21, 2008, полночь
  • Развитие коммерческой недвижимости и тц в екатеринбурге Административный центр Уральского федерального округа с населением 1 335,5 тыс. жителей и территорией 46 648 га динамично развивается и занимает лидирующие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов РФ — особенно в отношении коммерческой недвижимости, а следовательно, торговой и предпринимательской деятельности. ...  3070 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Перевод в нежилой фонд ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЙ ФОНД Порядок перевода жилых помещений в нежилые определен Жилищным кодексом РФ от 29.12.2004г с изменениями от 31.12.2005г Глава №3, ст.22-24. www.garant.ru/main/12038291-0.03.htm#300 Многие граждане совершают ошибку – принимают решение о приобретении квартиры на первом этаже не консультируясь со ...  2861 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Программа технической эксплуатации В этой части разговора об управлении коммерческой недвижимостью предлагаю Вашему вниманию рассмотреть работу службы, отвечающей за техническую эксплуатацию объекта. И, хотя эта работа считается самой неблагодарной и хлопотной, правильно организованный процесс эксплуатации является основой для осуществления успешного управления любым объектом ...  2811 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Самое дешевое новое жилье в Екатеринбурге – это апартаменты Самые низкие цены на жилую недвижимость в Екатеринбурге представлены в апартаментных комплексах. Они колеблются в диапазоне от 1,3 млн рублей до 2,5 млн рублей за однушку или порядка 55-65000 рублей за кв.м. Для сравнения, в целом по городу на начало ...  2800 /  Июнь 9, 2014, 11:10 д.п.
  • Торговые центры меняют свои конструкции Таис Жангарина, Екатерина Поваго, Анна Донская, . Для городских ритейлеров и девелоперов 2005 год стал годом открытий и «больших удивленных глаз». Большинство ТЦ оказалось в стороне от общефедеральных тенденций, а им резко поставили планку — работать на Европейском уровне. И ...  2755 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Рынок тц Рынок ТЦ растет экстенсивно В 2005 г. в Екатеринбурге появились четыре новых торговых центра: «Парк Хаус» (общая площадь 55,8 тыс. кв. м), «Гермес-Плаза» (16,4 тыс. кв. м), вторая очередь «Сибирского тракта» (13 тыс. кв. м) и «Бум» (6 тыс. кв. ...  2711 /  Ноя. 17, 2008, полночь
  • Купить коммерческую недвижимость: офис или торговое помещение? Процесс сбережения и приумножения средств сегодня актуален для многих. Многие считают неразумным хранить средства на счёте в Банке. Сегодня существует железобетонный способ сбережения и приумножения средств путём их вложения в новостройки коммерческой недвижимости на стадии начального строительства. Логика Застройщика очевидна: ...  2526 /  Апрель 12, 2014, 2:12 п.п.


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика