Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью
Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья.
Приведу типичный пример. Житель Москвы Артем надумал обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой.
Ознакомившись в интернете с информацией о порядке обмена, он решил, что сможет самостоятельно совершить сделку, сэкономив на услугах риелтора и адвоката. Подобрав нужный вариант, в 2011 году он заключил договор с гражданкой Людмилой Тормасовой, которая была так «любезна», что взяла на себя все хлопоты по регистрации договора в Росреестре: мол, есть там знакомые, которые все сделают быстро и почти задаром. Так и произошло. Но через два месяца выяснилось, что Тормасова входила в группу мошенников, которые совершали махинации на рынке жилья: находили граждан, злоупотребляющих алкоголем или употребляющих наркотики, копировали их паспорта и правоустанавливающие документы на недвижимость, после чего «продавали» или «обменивали» помещения. Впоследствии вскрылось, что жертвами махинаторов стали еще десятки москвичей. Подобные случаи в различной вариации (купля-продажа, обмен и аренда) были зафиксированы на многих московских улицах: Каховка, Большая Дмитровка, Голубинская, Полярная, Артамонова, Севастопольский проспект и так далее.

Типичная череда ошибок
Ничего удивительного в этом нет. Потерпевший, прочитав несколько статей из интернета, на некоторое время представил себя профессионалом и решил, что может самостоятельно провести сделку. Но он совершил целый ряд ошибок: лично не убедился в правовой чистоте квартиры, не познакомился и не поговорил с будущими соседями, доверил передачу документов в Росреестр второй стороне. Далее, Артем не проверил по базам личность «хозяина», не появился в домоуправлении, где мог бы получить дополнительную информацию, и вообще не изучил историю квартиры. Последствия были вполне предсказуемы.

Краткий алгоритм сделки
Как же правильно совершить данную процедуру? На первый взгляд алгоритм действий в ходе прямого обмена с доплатой прост и банален. Но это кажущаяся простота. Для начала, используя помощь риелтора или адвоката, следует подобрать оптимальный вариант для обмена, а затем встретиться с хозяином квартиры и осмотреть ее. Если жилье понравилась, то пора приступать к проверке правовой чистоты и потребительских свойств недвижимости.
В первую очередь необходимо получить документы на жилище, в частности, выписку из ЕГРП и УФМС. Не помешает и справка из домоуправления. Если контрагент по сделке уже взял перечисленные документы, то следует запросить их повторно самому: используя возможности полиграфии, мошенники способны нарисовать любые бумаги. В таком деле доверять нельзя никому. Не стоит рисковать, а проверять необходимые документы рекомендуется только с адвокатом.
Нелишним будет изучить контрагента по базам данных на предмет судимости и взаимоотношений с законом, дабы точно знать, с кем имеете дело. Необходимо опросить соседей об истории квартиры: не было ли в ней пожаров и заливов, а также пригласить строительных специалистов, чтобы они высказали мнение о потребительском состоянии помещения.
Обязательной проверке подвергается история квартиры. В частности, выясняется наличие или отсутствие прав несовершеннолетних на данный объект, уточняется информация о жильцах, находящихся в заключении, призванных на службу в ряды Российской армии или признанных безвестно отсутствующими. Если такие граждане имеются, то от сделки, скорее всего, придется отказаться.
Собрав достаточные сведения, можно оформлять договор. Прямой обмен с доплатой осуществляется только через мену, которую стороны могут заключить как в простой письменной форме, так и в нотариальной – не имеет значения. (Некоторые юристы и риелторы утверждают, что обмен совершается и через договор купли-продажи – так называемый альтернативный обмен, – но это неверное суждение. В этом случае гражданин сначала продает квартиру одному человеку, а затем, вложив дополнительные средства, покупает новую большей площади у другого. Называть такую сделку обменом юридически неграмотно. Поэтому оставим в стороне подобные договоры и продолжим разговор о прямом обмене.) Но в любом случае в соглашении следует указать размер доплаты, порядок передачи денежных средств (наличными или перечислением на счет), срок и порядок обмена помещениями: одновременно или по очереди.
Комплект документов стандартный. Это сам договор, заявления сторон, паспорта, нотариальные согласия супругов (если квартира куплена в период брака), свидетельства и правоустанавливающие документы, прописанные в свидетельствах как правоустанавливающие. В пакет также входят заключения об оценке объектов, выписки из домовых книг, справки о задолженности по коммунальным платежам (не во всех регионах), квитанции об оплате государственной пошлины». Затем собранные бумаги сдаются в УФРС (Росреестр) для регистрации. Когда стороны получат новенькие свидетельства о праве собственности, завершением сделки является подписание передаточного акта (в Московской области он подписывается одновременно с договором, но не после регистрации перехода права собственности), в котором указываются адреса объектов, реквизиты сторон и дата передачи недвижимости. Особый разговор – порядок доплаты. Лучше всего совершать ее через банковскую ячейку или банковский аккредитив. Хотя и здесь профессионалы могут подсказать, где можно наткнуться на «подводные камни».

Рекомендация адвоката
Пусть вас не вводит в заблуждение кажущаяся простота обмена. Сам процесс имеет множество подводных камней, пройти между которыми под силу только специалистам. Подбор квартиры, проверка правовой чистоты и оформление сделки – это вообще три самостоятельных этапа, которыми занимаются специально обученные люди: менеджеры по подбору жилья, юристы, технические специалисты, оценщики. Поэтому ошибочно думать, что обычный гражданин без соответствующей подготовки сможет это сделать лучше, чем профессионал. Рисковать не стоит. Необходимо обращаться к проверенным и зарекомендовавшим себя риелторам или адвокатам.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции.