Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Прямой обмен квартир с доплатой: мошенники и защита


Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью
Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья.
Приведу типичный пример. Житель Москвы Артем надумал обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой.
Ознакомившись в интернете с информацией о порядке обмена, он решил, что сможет самостоятельно совершить сделку, сэкономив на услугах риелтора и адвоката. Подобрав нужный вариант, в 2011 году он заключил договор с гражданкой Людмилой Тормасовой, которая была так «любезна», что взяла на себя все хлопоты по регистрации договора в Росреестре: мол, есть там знакомые, которые все сделают быстро и почти задаром. Так и произошло. Но через два месяца выяснилось, что Тормасова входила в группу мошенников, которые совершали махинации на рынке жилья: находили граждан, злоупотребляющих алкоголем или употребляющих наркотики, копировали их паспорта и правоустанавливающие документы на недвижимость, после чего «продавали» или «обменивали» помещения. Впоследствии вскрылось, что жертвами махинаторов стали еще десятки москвичей. Подобные случаи в различной вариации (купля-продажа, обмен и аренда) были зафиксированы на многих московских улицах: Каховка, Большая Дмитровка, Голубинская, Полярная, Артамонова, Севастопольский проспект и так далее.

Типичная череда ошибок
Ничего удивительного в этом нет. Потерпевший, прочитав несколько статей из интернета, на некоторое время представил себя профессионалом и решил, что может самостоятельно провести сделку. Но он совершил целый ряд ошибок: лично не убедился в правовой чистоте квартиры, не познакомился и не поговорил с будущими соседями, доверил передачу документов в Росреестр второй стороне. Далее, Артем не проверил по базам личность «хозяина», не появился в домоуправлении, где мог бы получить дополнительную информацию, и вообще не изучил историю квартиры. Последствия были вполне предсказуемы.

Краткий алгоритм сделки
Как же правильно совершить данную процедуру? На первый взгляд алгоритм действий в ходе прямого обмена с доплатой прост и банален. Но это кажущаяся простота. Для начала, используя помощь риелтора или адвоката, следует подобрать оптимальный вариант для обмена, а затем встретиться с хозяином квартиры и осмотреть ее. Если жилье понравилась, то пора приступать к проверке правовой чистоты и потребительских свойств недвижимости.
В первую очередь необходимо получить документы на жилище, в частности, выписку из ЕГРП и УФМС. Не помешает и справка из домоуправления. Если контрагент по сделке уже взял перечисленные документы, то следует запросить их повторно самому: используя возможности полиграфии, мошенники способны нарисовать любые бумаги. В таком деле доверять нельзя никому. Не стоит рисковать, а проверять необходимые документы рекомендуется только с адвокатом.
Нелишним будет изучить контрагента по базам данных на предмет судимости и взаимоотношений с законом, дабы точно знать, с кем имеете дело. Необходимо опросить соседей об истории квартиры: не было ли в ней пожаров и заливов, а также пригласить строительных специалистов, чтобы они высказали мнение о потребительском состоянии помещения.
Обязательной проверке подвергается история квартиры. В частности, выясняется наличие или отсутствие прав несовершеннолетних на данный объект, уточняется информация о жильцах, находящихся в заключении, призванных на службу в ряды Российской армии или признанных безвестно отсутствующими. Если такие граждане имеются, то от сделки, скорее всего, придется отказаться.
Собрав достаточные сведения, можно оформлять договор. Прямой обмен с доплатой осуществляется только через мену, которую стороны могут заключить как в простой письменной форме, так и в нотариальной – не имеет значения. (Некоторые юристы и риелторы утверждают, что обмен совершается и через договор купли-продажи – так называемый альтернативный обмен, – но это неверное суждение. В этом случае гражданин сначала продает квартиру одному человеку, а затем, вложив дополнительные средства, покупает новую большей площади у другого. Называть такую сделку обменом юридически неграмотно. Поэтому оставим в стороне подобные договоры и продолжим разговор о прямом обмене.) Но в любом случае в соглашении следует указать размер доплаты, порядок передачи денежных средств (наличными или перечислением на счет), срок и порядок обмена помещениями: одновременно или по очереди.
Комплект документов стандартный. Это сам договор, заявления сторон, паспорта, нотариальные согласия супругов (если квартира куплена в период брака), свидетельства и правоустанавливающие документы, прописанные в свидетельствах как правоустанавливающие. В пакет также входят заключения об оценке объектов, выписки из домовых книг, справки о задолженности по коммунальным платежам (не во всех регионах), квитанции об оплате государственной пошлины». Затем собранные бумаги сдаются в УФРС (Росреестр) для регистрации. Когда стороны получат новенькие свидетельства о праве собственности, завершением сделки является подписание передаточного акта (в Московской области он подписывается одновременно с договором, но не после регистрации перехода права собственности), в котором указываются адреса объектов, реквизиты сторон и дата передачи недвижимости. Особый разговор – порядок доплаты. Лучше всего совершать ее через банковскую ячейку или банковский аккредитив. Хотя и здесь профессионалы могут подсказать, где можно наткнуться на «подводные камни».

Рекомендация адвоката
Пусть вас не вводит в заблуждение кажущаяся простота обмена. Сам процесс имеет множество подводных камней, пройти между которыми под силу только специалистам. Подбор квартиры, проверка правовой чистоты и оформление сделки – это вообще три самостоятельных этапа, которыми занимаются специально обученные люди: менеджеры по подбору жилья, юристы, технические специалисты, оценщики. Поэтому ошибочно думать, что обычный гражданин без соответствующей подготовки сможет это сделать лучше, чем профессионал. Рисковать не стоит. Необходимо обращаться к проверенным и зарекомендовавшим себя риелторам или адвокатам.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции.

 Авг. 28, 2014, 8:11 д.п.
 IRN.RU, аналитический центр
 3369

  • Валютные сделки на вторичном рынке – раздолье для мошенников
    Замруководителя IRN.RU в эфире радио Москва-24 Около 20% сделок на вторичном рынке жилья массовых сегментов в настоящее время фактически происходят с использованием иностранной валюты, хотя в 100% случаев такое жилье оценивается и экспонируется в рублях. К такому выводу пришли в ...  2162 /  Март 4, 2016, 8:07 п.п.
  • Лжеоценка недвижимости
    Если Вам необходимо получить экспертное заключение о рыночной стоимости объекта (квартиры, коттеджа, офиса, магазина и других), то можно стать жертвой аферы, получившей название лжеоценка. К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков имеют место быть попытки лукавой оценки, когда независимый эксперт (кстати, ...  2391 /  Май 27, 2015, 9:49 п.п.
  • Сделки с недвижимостью: основные способы обмана покупателей при продаже жилья
    Конец 2014 и начало 2015 года ознаменовались резким всплеском интереса к сделкам с недвижимостью. И хотя в основном скупались квартиры на первичном рынке (см. Руководитель IRN.RU: в 2015 г. спрос на новостройки будет зависеть от продажи квартир на вторичке), вторичный ...  2461 /  Апрель 14, 2015, 7:22 д.п.
  • Основные виды мошенничества на рынке жилья
    Покупка - продажа квартиры, невероятно ответственное событие, требующее минимального уровня знаний законов и жизненного опыта. И дело тут не только в трудности сбора и оформлении необходимых документов, но и в возможности запросто потерять нажитое непосильным трудом. Сделки с большими суммами ...  2802 /  Апрель 8, 2015, 10:18 д.п.
  • Двойная продажа – классический способ обмана дольщиков
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU предупреждает: опасность сохраняется Сделки по приобретению первичной недвижимости, т.е. новостроек одни из самых популярных и в то же время самых опасных. Среди плюсов: интересная цена, удобная планировка квартир, удачное месторасположение дома и многое другое. ...  2596 /  Март 25, 2015, 7:20 п.п.
  • Мнимая сделка с недвижимостью – самый распространенный способ ухода от долгов
    Самой распространенной схемой ухода от долговых обязательств в прошлом году стала схема по переоформлению должниками объектов недвижимости на знакомых или родственников. Являясь, по сути, мнимыми сделками, такие договоры способны освободить должников от исполнения возложенных на них обязательств. Что такое мнимая ...  4294 /  Март 11, 2015, 7:10 д.п.
  • Экстрасенсы-мошенники опять лишают граждан собственности
    Когда в конце 80-х годов прошлого века на голубых советских телеэкранах появились Чумак и Кашпировский, мало кто мог предположить, что уже через 5-6 лет по их стопам пойдут тысячи последователей, решивших применить свои таланты на ниве обмана и незаконного обогащения. ...  2722 /  Март 8, 2015, 6:36 п.п.
  • Недвижимость по наследству: самые распространенные преступления среди нотариусов
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает мошенничество при оформлении завещаний с участием рукоприкладчиков В последнее время в средствах массовой информации все чаще и чаще встречаются материалы, посвященные различным аферам и мошенничествам с участием нотариусов и рукоприкладчиков. Многие россияне прекрасно ...  2981 /  Дек. 9, 2014, 7:58 д.п.
  • Прямой обмен квартир с доплатой: мошенники и защита
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья. Приведу типичный пример. Житель ...  3369 /  Авг. 28, 2014, 8:11 д.п.
  • Как получить компенсацию добросовестному приобретателю квартиры в случае мошенничества?
    Получить компенсацию очень даже не просто. Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. От государства возмещение ущерба можно получить только в том случае, если судебное решение по независимым от ...  3288 /  Авг. 13, 2014, 8:50 д.п.
  • В каком случае сделка может быть признана недействительной? В каком случае сделка может быть признана недействительной? Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, признают недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно. При покупке ...  25156 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Собрался продать квартиру – собери документы Правовая часть сделки по купле продаже квартиры лежит в представлении перечня документов обеими сторонами. На основании представленных документов принимается решение о регистрации сделки. Так же стоит отметить, что наиболее растянутый по времени процесс при подготовке к сделки по купле продаже ...  7887 /  Март 14, 2014, 11:39 п.п.
  • Как не попасть на удочку мошенников при сделках с недвижимостью Как не попасть на удочку мошенников при сделках с недвижимостью Риэлторами и юристами разработано немало механизмов, призванных защитить интересы продавцов. Тем, кто приобретает жилье, – сложнее. В подавляющей массе афер, происходящих на рынке недвижимости, пострадавшей стороной становится именно покупатель. Зачастую ...  7760 /  Окт. 3, 2008, полночь
  • Продажа квартир: Мошенничество на вторичном рынке. Смена номера дома или квартиры и показ другого помещения. Это больше уже по части фокусов, но иногда случается и в жизни. Может применяться в домах старой постройки в центре города, где на лестничной клетке одна квартира, а нумерация строений может ...  6397 /  Авг. 12, 2014, 8:51 д.п.
  • Махинации в сфере недвижимости Махинации в сфере недвижимости - не редкость, поскольку финансы здесь вращаются немалые, а где деньги - там и мошенники. Аферисты - это всегда отличные психологи: они играют на человеческих слабостях. Желание сэкономить, незнание юридических тонкостей, элементарная невнимательность - все это ...  5104 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Риэлторская история: как нас однажды обманули На заре нашей риэлторской деятельности, году этак в девяносто шестом, случилась с нами неприятная история. Назовем её обучающей программой для доверчивых. Собственник квартиры зачастую доверяет риэлтору ключи от квартиры(если она пустая — тем более) и последний показывает хоромы всем страждущим ...  4889 /  Окт. 22, 2008, полночь
  • Мошенничества на рынке загородной недвижимости Не доверяйте доверенности Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить – дело неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно ...  4611 /  Окт. 24, 2008, полночь
  • Риэлторская история: про черного риэлтора Один непослушный дяденька собрался купить квартиру. Его старая мудрая еврейская россиянская мама сказала ему: «Где хочешь покупай, а только у Черного Риэлтора не покупай!» А он отвечает: «Ну ладно, дай денег тогда». Она ему: «Возьми, сына, в комнате». Он ей: ...  4364 /  Окт. 22, 2008, полночь
  • Как украсть квартиру у банка В США за 2006 г., по данным Американской ассоциации ипотечных банков, мошенники обманули кредитные организации на $946 млн, или 0,58% от всех выданных ипотечных ссуд. В относительном выражении немного, но абсолютные цифры впечатляют. Причем надо учесть, что это данные самих ...  4302 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Мнимая сделка с недвижимостью – самый распространенный способ ухода от долгов Самой распространенной схемой ухода от долговых обязательств в прошлом году стала схема по переоформлению должниками объектов недвижимости на знакомых или родственников. Являясь, по сути, мнимыми сделками, такие договоры способны освободить должников от исполнения возложенных на них обязательств. Что такое мнимая ...  4294 /  Март 11, 2015, 7:10 д.п.
  • Информационные агентства в сфере недвижимости Информационные агентства в сфере недвижимости: как не стать жертвой мошенников Слова «информационное агентство» у обычного человека не вызывают никаких негативных эмоций. Под ними понимаются ИТАР-ТАСС, РИА-Новости, «Интерфакс» или всевозможные иностранные «Ассошиэйтед пресс» и далее через запятую. Стоит, однако, переместиться на ...  4262 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Мошенничества с продажей недвижимости: задолженности Одной из основных причин, по которым следует приглашать к участию в сделках с недвижимостью профессионального брокера, к тому же официально работающего в легально оформленной брокерской конторе, является, например, возможность быть обманутым владельцем квартиры, выставленной на продажу. Как вариант обмана, можно ...  3878 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Мошеннические сделки с жильем Несмотря на то , что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными , часто весьма неожиданными и сложными , в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием . Поэтому важно ...  3835 /  Ноя. 6, 2008, полночь
  • Риэлторы - сегодня и вчера Около 20 лет назад, самое начала 90гг. произошел кардинальный поворот сознания российского народа. Россияне резко изменили свое отношение к недвижимости. Как раз тогда страну накрыла волна рыночных отношений, которые не обошли стороной и сектор недвижимости. Так недвижимость, как и многое ...  3823 /  Июнь 29, 2009, полночь
  • Опасайтесь афер Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть ...  3771 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Покупателям и продавцам недвижимости Покупателям и продавцам недвижимости Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя ...  3640 /  Ноя. 6, 2008, полночь
  • Прямой обмен квартир с доплатой: мошенники и защита Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья. Приведу типичный пример. Житель ...  3369 /  Авг. 28, 2014, 8:11 д.п.
  • Как получить компенсацию добросовестному приобретателю квартиры в случае мошенничества? Получить компенсацию очень даже не просто. Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. От государства возмещение ущерба можно получить только в том случае, если судебное решение по независимым от ...  3288 /  Авг. 13, 2014, 8:50 д.п.
  • Реальные гарантии для клиентов риэлторских агентств Реальные гарантии для клиентов риэлторских агентств Ксения ГурьяноваДолжны ли риэлторы принимать на себя материальную ответственность в случае, если покупатель квартиры лишается права собственности по решению суда? Ответ на этот вопрос не так прост, как кажется. С одной стороны, потребитель услуг ...  3265 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Жкх в сетях криминала ЖКХ выходит в новостях на первые строки: говорят и о том, что криминал внедряется в эту сферу, и что россиянам придется разделить в своем сознании жилищные и коммунальные услуги. Цены на жилищные услуги Минрегионразвития собирается в следующем году отпустить на ...  3262 /  Ноя. 6, 2008, полночь


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика