Заработок для СУДЕНТА!
Покупаем оригинальный контент на все темы!
Размер контента (статьи) от 400 слов
Сохранение авторства
Сообщите Ваше Имя и телефон
Деньги сразу!
*** Или пишите на WhatsApp 79284497724 ***
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Двойная продажа – классический способ обмана дольщиков


Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU предупреждает: опасность сохраняется
Сделки по приобретению первичной недвижимости, т.е. новостроек – одни из самых популярных и в то же время самых опасных. Среди плюсов: интересная цена, удобная планировка квартир, удачное месторасположение дома и многое другое. Среди минусов: приобретение метров в строящемся жилье грозит высокими рисками, которые порождают тысячи обманутых дольщиков, остающихся и без денег, и без квартир.
Одним из самых распространенных считается риск двойной продажи, т.е. приобретение прав на недвижимость, которая была реализована застройщиком несколько раз нескольким покупателям.

Договор, не зарегистрированный в Росреестре
Закон запрещает продажу и покупку первичной недвижимости, если таковая осуществляется не по договору об участии в долевом строительстве (214-ФЗ). Нарушение подобного запрета влечет многомиллионные штрафы для застройщиков и порой непоправимые последствия для обманутых дольщиков. И хотя упомянутый Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в этом году справляет свое десятилетие, примеров оформления сделок в его обход, по так называемым серым схемам, не счесть.
Необходимо помнить, что оплачивать недвижимость, приобретаемую на первичном рынке, нужно только после регистрации в регистрационной службе (Росреестре) договора об участии в долевом строительстве. Любая оплата договора до его регистрации или оплата иного, сомнительного договора, направленного на покупку новостройки, например, предварительного, инвестиционного, любого иного, чревата риском включения в схему двойной продажи. Если договор не зарегистрирован, недвижимость может продаваться нескончаемое количество раз, а потому оплачивать договор нельзя, пока он не будет надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре.
Судебных тяжб по двойным продажам в моей практике было несколько десятков, если не сотен. И в подавляющем их большинстве можно выделить классический прием застройщиков: заключение предварительного договора купли-продажи или предварительного договора долевого участия, получение денежных средств, а затем продажа по аналогичным договорам тех же самых объектов недвижимости нескольким другим покупателям.
Однажды мне пришлось почти два года судиться в Раменском городском суде Московской области, чтобы отстоять права на квартиру, проданную моему клиенту по предварительному договору. Когда у застройщика стало не хватать средств для достройки дома, он начал повторно оформлять договоры на то же самое жилье, но уже долевого участия. И хотя в споре мы были в более слабом положении, имея на руках предварительный договор против договора долевого участия у нашего оппонента, тем не менее выиграть дело и получить квартиру удалось, т.к. договор моего клиента был заключен раньше. Суд посчитал, что право на жилье у моего доверителя возникло ранее, а посему он имеет на него преимущественное право. Однако судебная практика в подобных спорах очень противоречивая, и многие суды отдают преимущество именно зарегистрированным договорам долевого участия, вне зависимости от времени их оформления.

Фиктивный продавец
Не следует доверять обширной рекламе, дорогому офису и громкому имени застройщика. Обман может поджидать с любой стороны и абсолютно от любой компании. Безусловно, по статистике большее число двойных продаж практикуется подставными компаниями, которые не имеют права продавать недвижимость, не имеют необходимых документов и являются мошенническими структурами, созданными для быстрого выманивания денег. После того как достаточные суммы преступниками будут собраны, компания-продавец либо бросается, либо банкротится.
Однако не стоит не учитывать, что и сами застройщики, реально возводящие дома и продающие квартиры, порой не брезгуют двойными продажами. Оформляя официальные договоры и выдавая официальные платежные документы, застройщики как никто иной имеют самые реальные ресурсы для осуществления двойных продаж. Причиной тому является имеющийся у них пакет документов, пусть и не всегда полный, но вполне достаточный, чтобы вводить покупателей в заблуждение для завладения их средствами. Кроме того, реальные застройщики или их официальные представители, встречающие покупателей в солидных и дорогих офисах, меньше всего располагают к недоверию и возможному обману.
В моей практике встречались судебные споры, когда крупные и известные строительные компании продавали одно и то же жилье до четырех раз. И только один из покупателей получал ключи от квартиры, трое остальных оставались ни с чем. Рекордным примером остается скандал 2006 года, когда в одном из элитных домов запада столицы застройщик умудрился провести 77 двойных продаж дорогостоящей недвижимости.

Фокус с оплатой
Обман с оплатой – это один из классических и любимых приемов «кинуть» дольщиков. Каждому покупателю следует помнить, что оплата договоров долевого участия должна проводиться только по безналичному расчету. Любая передача денежных средств наличными, любому, даже самому главному представителю застройщика, например, генеральному директору или учредителю, очень часто приводит к последующему оспариванию такой оплаты и признанию ее ничтожной, т.е. не существовавшей. А это в свою очередь лишает обманутого покупателя права претендовать не только на жилье, но и на возврат средств. Буквально в конце 2014 года я принимал участие в судебном процессе Московского городского суда, который отказал многодетной семье в праве на квартиру по причине недоказанности оплаты. Суду показалось недостаточным наличие трех документов в подтверждении внесения денежных средств: квитанции к приходно-кассовому ордеру, акта о взаиморасчетах и справки генерального директора в подтверждение принятия денег. Как уже множество раз доказал наш самый гуманный суд в мире: застройщику стоит лишь заявить о том, что денежные средства ему не передавались, и никакие документы не будут опровержением такому «чистосердечному признанию». Хочу отметить, что по приведенному выше делу пройдено уже три судебные инстанции, и все они поверили словам представителя застройщика, но не поверили документам многодетной семьи, оставшейся без денег и без квартиры. Теперь предстоит уповать лишь на Верховный суд, но надежд немного, ибо Верховный суд занят «верховными» делами.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакци

 Март 25, 2015, 7:20 п.п.
 2767
  Мошенничество в сфере недвижимости


Для размещения комментария надо Авторизоваться!


Опросы:
Участвуйте в ОПРОСЕ:

"Вы видите смысл в режиме самоизоляции?"


  • Валютные сделки на вторичном рынке – раздолье для мошенников
    Замруководителя IRN.RU в эфире радио Москва-24 Около 20% сделок на вторичном рынке жилья массовых сегментов в настоящее время фактически происходят с использованием иностранной валюты, хотя в 100% случаев такое жилье оценивается и экспонируется в рублях. К такому выводу пришли в ...  2333 /  Март 4, 2016, 8:07 п.п.
  • Лжеоценка недвижимости
    Если Вам необходимо получить экспертное заключение о рыночной стоимости объекта (квартиры, коттеджа, офиса, магазина и других), то можно стать жертвой аферы, получившей название лжеоценка. К большому сожалению, среди коммерческих оценщиков имеют место быть попытки лукавой оценки, когда независимый эксперт (кстати, ...  2491 /  Май 27, 2015, 9:49 п.п.
  • Сделки с недвижимостью: основные способы обмана покупателей при продаже жилья
    Конец 2014 и начало 2015 года ознаменовались резким всплеском интереса к сделкам с недвижимостью. И хотя в основном скупались квартиры на первичном рынке (см. Руководитель IRN.RU: в 2015 г. спрос на новостройки будет зависеть от продажи квартир на вторичке), вторичный ...  2616 /  Апрель 14, 2015, 7:22 д.п.
  • Основные виды мошенничества на рынке жилья
    Покупка - продажа квартиры, невероятно ответственное событие, требующее минимального уровня знаний законов и жизненного опыта. И дело тут не только в трудности сбора и оформлении необходимых документов, но и в возможности запросто потерять нажитое непосильным трудом. Сделки с большими суммами ...  2962 /  Апрель 8, 2015, 10:18 д.п.
  • Двойная продажа – классический способ обмана дольщиков
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU предупреждает: опасность сохраняется Сделки по приобретению первичной недвижимости, т.е. новостроек одни из самых популярных и в то же время самых опасных. Среди плюсов: интересная цена, удобная планировка квартир, удачное месторасположение дома и многое другое. ...  2767 /  Март 25, 2015, 7:20 п.п.
  • Мнимая сделка с недвижимостью – самый распространенный способ ухода от долгов
    Самой распространенной схемой ухода от долговых обязательств в прошлом году стала схема по переоформлению должниками объектов недвижимости на знакомых или родственников. Являясь, по сути, мнимыми сделками, такие договоры способны освободить должников от исполнения возложенных на них обязательств. Что такое мнимая ...  4491 /  Март 11, 2015, 7:10 д.п.
  • Экстрасенсы-мошенники опять лишают граждан собственности
    Когда в конце 80-х годов прошлого века на голубых советских телеэкранах появились Чумак и Кашпировский, мало кто мог предположить, что уже через 5-6 лет по их стопам пойдут тысячи последователей, решивших применить свои таланты на ниве обмана и незаконного обогащения. ...  2877 /  Март 8, 2015, 6:36 п.п.
  • Недвижимость по наследству: самые распространенные преступления среди нотариусов
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает мошенничество при оформлении завещаний с участием рукоприкладчиков В последнее время в средствах массовой информации все чаще и чаще встречаются материалы, посвященные различным аферам и мошенничествам с участием нотариусов и рукоприкладчиков. Многие россияне прекрасно ...  3108 /  Дек. 9, 2014, 7:58 д.п.
  • Прямой обмен квартир с доплатой: мошенники и защита
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья. Приведу типичный пример. Житель ...  3547 /  Авг. 28, 2014, 8:11 д.п.
  • Как получить компенсацию добросовестному приобретателю квартиры в случае мошенничества?
    Получить компенсацию очень даже не просто. Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. От государства возмещение ущерба можно получить только в том случае, если судебное решение по независимым от ...  3460 /  Авг. 13, 2014, 8:50 д.п.
  • В каком случае сделка может быть признана недействительной? В каком случае сделка может быть признана недействительной? Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, признают недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно. При покупке ...  25388 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Собрался продать квартиру – собери документы Правовая часть сделки по купле продаже квартиры лежит в представлении перечня документов обеими сторонами. На основании представленных документов принимается решение о регистрации сделки. Так же стоит отметить, что наиболее растянутый по времени процесс при подготовке к сделки по купле продаже ...  8315 /  Март 14, 2014, 11:39 п.п.
  • Как не попасть на удочку мошенников при сделках с недвижимостью Как не попасть на удочку мошенников при сделках с недвижимостью Риэлторами и юристами разработано немало механизмов, призванных защитить интересы продавцов. Тем, кто приобретает жилье, – сложнее. В подавляющей массе афер, происходящих на рынке недвижимости, пострадавшей стороной становится именно покупатель. Зачастую ...  7946 /  Окт. 3, 2008, полночь
  • Продажа квартир: Мошенничество на вторичном рынке. Смена номера дома или квартиры и показ другого помещения. Это больше уже по части фокусов, но иногда случается и в жизни. Может применяться в домах старой постройки в центре города, где на лестничной клетке одна квартира, а нумерация строений может ...  6528 /  Авг. 12, 2014, 8:51 д.п.
  • Махинации в сфере недвижимости Махинации в сфере недвижимости - не редкость, поскольку финансы здесь вращаются немалые, а где деньги - там и мошенники. Аферисты - это всегда отличные психологи: они играют на человеческих слабостях. Желание сэкономить, незнание юридических тонкостей, элементарная невнимательность - все это ...  5218 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Риэлторская история: как нас однажды обманули На заре нашей риэлторской деятельности, году этак в девяносто шестом, случилась с нами неприятная история. Назовем её обучающей программой для доверчивых. Собственник квартиры зачастую доверяет риэлтору ключи от квартиры(если она пустая — тем более) и последний показывает хоромы всем страждущим ...  5107 /  Окт. 22, 2008, полночь
  • Мошенничества на рынке загородной недвижимости Не доверяйте доверенности Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить – дело неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно ...  4742 /  Окт. 24, 2008, полночь
  • Риэлторская история: про черного риэлтора Один непослушный дяденька собрался купить квартиру. Его старая мудрая еврейская россиянская мама сказала ему: «Где хочешь покупай, а только у Черного Риэлтора не покупай!» А он отвечает: «Ну ладно, дай денег тогда». Она ему: «Возьми, сына, в комнате». Он ей: ...  4517 /  Окт. 22, 2008, полночь
  • Мнимая сделка с недвижимостью – самый распространенный способ ухода от долгов Самой распространенной схемой ухода от долговых обязательств в прошлом году стала схема по переоформлению должниками объектов недвижимости на знакомых или родственников. Являясь, по сути, мнимыми сделками, такие договоры способны освободить должников от исполнения возложенных на них обязательств. Что такое мнимая ...  4491 /  Март 11, 2015, 7:10 д.п.
  • Как украсть квартиру у банка В США за 2006 г., по данным Американской ассоциации ипотечных банков, мошенники обманули кредитные организации на $946 млн, или 0,58% от всех выданных ипотечных ссуд. В относительном выражении немного, но абсолютные цифры впечатляют. Причем надо учесть, что это данные самих ...  4448 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Информационные агентства в сфере недвижимости Информационные агентства в сфере недвижимости: как не стать жертвой мошенников Слова «информационное агентство» у обычного человека не вызывают никаких негативных эмоций. Под ними понимаются ИТАР-ТАСС, РИА-Новости, «Интерфакс» или всевозможные иностранные «Ассошиэйтед пресс» и далее через запятую. Стоит, однако, переместиться на ...  4355 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Мошенничества с продажей недвижимости: задолженности Одной из основных причин, по которым следует приглашать к участию в сделках с недвижимостью профессионального брокера, к тому же официально работающего в легально оформленной брокерской конторе, является, например, возможность быть обманутым владельцем квартиры, выставленной на продажу. Как вариант обмана, можно ...  4052 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Мошеннические сделки с жильем Несмотря на то , что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными , часто весьма неожиданными и сложными , в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием . Поэтому важно ...  3983 /  Ноя. 6, 2008, полночь
  • Риэлторы - сегодня и вчера Около 20 лет назад, самое начала 90гг. произошел кардинальный поворот сознания российского народа. Россияне резко изменили свое отношение к недвижимости. Как раз тогда страну накрыла волна рыночных отношений, которые не обошли стороной и сектор недвижимости. Так недвижимость, как и многое ...  3975 /  Июнь 29, 2009, полночь
  • Опасайтесь афер Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть ...  3917 /  Ноя. 14, 2008, полночь
  • Покупателям и продавцам недвижимости Покупателям и продавцам недвижимости Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя ...  3740 /  Ноя. 6, 2008, полночь
  • Прямой обмен квартир с доплатой: мошенники и защита Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры, становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья. Приведу типичный пример. Житель ...  3547 /  Авг. 28, 2014, 8:11 д.п.
  • Как получить компенсацию добросовестному приобретателю квартиры в случае мошенничества? Получить компенсацию очень даже не просто. Лицо, претендующее на выплату государством ущерба, должно сначала попытаться взыскать убытки с виновного в незаконном отчуждении жилого помещения. От государства возмещение ущерба можно получить только в том случае, если судебное решение по независимым от ...  3460 /  Авг. 13, 2014, 8:50 д.п.
  • Реальные гарантии для клиентов риэлторских агентств Реальные гарантии для клиентов риэлторских агентств Ксения ГурьяноваДолжны ли риэлторы принимать на себя материальную ответственность в случае, если покупатель квартиры лишается права собственности по решению суда? Ответ на этот вопрос не так прост, как кажется. С одной стороны, потребитель услуг ...  3407 /  Авг. 8, 2008, полночь
  • Жкх в сетях криминала ЖКХ выходит в новостях на первые строки: говорят и о том, что криминал внедряется в эту сферу, и что россиянам придется разделить в своем сознании жилищные и коммунальные услуги. Цены на жилищные услуги Минрегионразвития собирается в следующем году отпустить на ...  3365 /  Ноя. 6, 2008, полночь
Яндекс.Метрика