Как известно,  договор купли продажи квартиры вступает в силу с момента его государственной регистрации. Разделение документов на правоустанавливающие и правоподтверждающие вносит некую неразбериху в умах новых собственников. Заключил договор на покупку квартиры, оплатил квартиру,  но не зарегистрировал договор в органах юстиции, - значит, что Вы ещё не собственник квартиры.

Государственная регистрация – необходимое условие признания сделок с недвижимым имуществом действительными. С 1 января 2005 года регистрацией всех видов сделок занимается Федеральная регистрационная служба. Список видов сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, указан в Гражданском кодексе РФ (ГК).

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, указанных в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, влечет ее недействительность. Иными словами, такая сделка признается ничтожной и не дает получателю никаких прав на недвижимость, относительно которой такая сделка была проведена.

Удивляться столь жесткому контролю со стороны государства за сделками с недвижимостью не стоит – это объективная необходимость, связанная с целевым назначением и особой значимостью многих объектов недвижимости. На сегодняшний день срок регистрации сделок с недвижимостью составляет 1 месяц.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. То есть критерием отнесения предмета сделки к недвижимости является его прочная связь с землей.

Обязательной госрегистрации подлежат:

– сделки отчуждения недвижимого имущества (договоры купли-продажи жилого дома или его части, доли в общей собственности, договоры мены жилого дома или его части, а также доли в общей собственности, договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности, договоры ренты, аренды с правом выкупа (лизинга), и пожертвование).

Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями:

– договоры дарения, аренды с правом выкупа (лизинга), продажи предприятия как имущественного комплекса и пожертвование;

– сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество (договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года, аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды земельных участков, аренды жилых помещений юрлицами, субаренды с учетом вышеизложенных пунктов, ипотеки, залога права аренды недвижимого имущества);

– акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.

Обязательной госрегистрации не подлежат:

– договоры купли-продажи, мены нежилой недвижимости, аренды на срок менее 1 года, найма жилых помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками общей собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества. В стоимость услуги по регистрации недвижимости (сделок с недвижимостью) входит юридическая экспертиза представленных вами документов: договора – на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ – на правильность и точность выполнения и непосредственно действия по регистрации недвижимости.