Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU описывает самые распространенные проблемы покупателей загородной недвижимости
Обеспеченным слоям населения надоел городской смог и суета, отдельный коттедж с земельным участком – теперь это еще и модно. Застройщики элитного жилья не отстают от тенденций рынка и спешат предложить покупателям танхаусы в элитных коттеджных поселках.

Разрешенное использование земельного участка
Как правило, коттеджные поселки возводят на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное (садовое) строительство, много реже – на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство. Последний вариант наиболее привлекателен, так как гарантирует обеспеченность коммунальными ресурсами (согласно действующему законодательству, районная администрация должна заботиться о предоставлении владельцу земельного участка ряда коммунальных и иных услуг, включая электрификацию поселения, вывоз с территории мусора, обеспечение медицинским обслуживанием). Улицам поселения в обязательном порядке присваиваются названия, а домам номера.
В случае с землями сельхозназначения данные блага придется спрашивать с застройщика, которому исполнение перечисленных запросов не просто экономически невыгодно. Выполнить эти требования, порой, девелоперу вообще невозможно из-за непробиваемой бюрократической машины, препятствующей подобной деятельности.
В практике известны случаи жестокого обмана со стороны продавцов загородной недвижимости. Например, в одном из поселков Московской области застройщик выдавал за газораспределительный пункт пожарный бункер. Неискушенным покупателям даже в голову не пришло проверить его содержимое. В итоге газ проводить жителям поселка пришлось самостоятельно и за свой счет. В другом коттеджном городке по Пятницкому шоссе покупателям повезло больше. Среди них оказался «строитель со стажем», который организовал инициативную группу. Вместе они добились от застройщика прокладки газа, благодаря угрозам о массовом расторжении договоров и возврате денежных средств.

Кто будет управлять в загородном поселке
Будущему собственнику перед совершением сделки следует узнать, кто будет осуществлять или уже осуществляет управление коттеджным поселком. Наиболее выгодным является некоммерческое партнерство (далее НП), дающее право самостоятельно решать поселковые проблемы. Ценообразование за содержание общих дорог, центральных коммуникаций и других объектов инфраструктуры: детские площадки, парковки для гостей и т.д., регулируется общим собранием НП. Менее привлекательным способом управления является коммерческая компания, как правило, это аффилированная (дочерняя) организация застройщика. Как показывает практика, после окончательной сдачи поселка в эксплуатацию и продажи всех участков, цены на коммунальные услуги и обслуживание резко возрастают, а оказываемые услуги значительно падают в качестве. К примеру, в Истринском районе, в одном из коттеджных поселков в период реализации домов месячная стоимость обслуживания для одного дома составляла 15 000 руб., без учета коммунальных услуг. В указанную цену входила и квалифицированная охрана, и ежедневная уборка улиц и мест общего пользования: пляжа на берегу реки, детских площадок, теннисного корта, футбольного поля. В случае поломки и прекращения подачи коммунальных услуг, авария устранялась менее чем через час. В общем, идиллия. Но стоило компании продавца реализовать последний дом, как через неделю цена возросла в полтора раза, а сотрудников охраны на территории найти стало невозможно, вместо ежедневной уборки жители довольствовались еженедельной, а сидеть без света иной раз приходилось сутками.
Жители же соседнего дачного поселка заранее организовали свою некоммерческую организацию, и заставили застройщика передать все общее имущество на баланс вновь созданной компании, что позволило им сэкономить на ежемесячных платежах и самостоятельно определять список необходимых услуг.

Качество строительства
Преобладающее большинство покупателей ошибочно полагает, что дорогая недвижимость обязана быть высококачественной. Однако, приобретая элитный коттедж за миллион долларов, есть реальные риски потратить еще столько же на его доделку до пригодных для проживания условий. Как это произошло с жителями домов по Новой Риге. В процессе ремонта были обнаружены существенные нарушения технологии строительства, что ставило под угрозу жизнь и здоровье проживающих в купленных домах владельцев. Восстановление конструкций, усиление несущих опор, другие, в том числе сопутствующие работы – в итоге стоимость дополнительных затрат приближалась к полной, уже оплаченной цене объекта.

Обезопасить себя можно еще на стадии осмотра будущего жилища.
Обычно выезд специалиста, вооруженного лазерной линейкой и богатым личным опытом, составляет в среднем, в зависимости от размеров дома, 10 000-15 000 рублей. После двухчасового осмотра и изучения технической документации, специалист расскажет массу интересного о доме, обнаружив недостатки, которые непрофессионал никогда бы не заметил.
Для более углубленной экспертизы можно вызвать бригаду профессионалов – это будет стоить примерно 100 000 рублей. Специалисты приедут, вооруженные влагомерами, а также приборами неразрушающего контроля, позволяющих с помощью акустических и электромагнитных волн измерить марку бетона или напряжения в арматуре.

Коммуникации
Зачастую жилые дома продают без подключения к центральной системе коммуникаций, за это надо платить отдельно. Но важным моментом в данном вопросе является другое: кто именно является собственником инфраструктуры и с кем заключены договоры на коммунальные услуги.
Самым оптимальным вариантом, как говорилось выше, считается, когда все коммуникации, дороги, места общего пользования оформлены в собственность Некоммерческого партнерства, договоры на поставку воды, газа, электричества заключены либо с НП, либо напрямую с ресурсоснабжающими организациями.
Данная схема получения благ (коммунальных услуг, пользование общим имуществом, такого как дороги, спортивные площадки и т.д.) является наименее затратной для собственника, цифры относительно невелики. К примеру, жители коттеджного поселка «Заря» в Подмосковье за ежемесячное обслуживание (получение коммунальных услуг) в среднем оплачивают не более 3000 руб., а расходы по содержанию общего имущества составляют 5000 руб. в квартал.
Для сравнения: в тех поселках, где застройщик оставляет право собственности на инфраструктуру за собой, заключает договор аренды с управляющей компанией, а последняя заключает договоры с собственниками, цена за содержание и обслуживание будет намного выше, чем при первом варианте.
Самый плачевный исход ждет граждан, которые проживают в поселках, где застройщик вообще не оформлял и не получал разрешения на коммуникации. При таком раскладе жители рискуют остаться и без света и без воды.
Так, например, произошло в коттеджном поселке «Волна», где после обращений местной администрации в прокуратуру, все ресурсоснабжающие организации прекратили поставку коммунальных услуг, в связи с тем, что разрешение на прокладку труб не давалось, экспертизу надежности коммуникации не проводили. То есть, коммуникации не были введены в эксплуатацию. Собственники домов объединились в инициативную группу и только через год кропотливой, самостоятельной деятельности смогли легализовать незаконные инфраструктурные объекты.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции