Временная ремиссия или путь к выздоровлению?

Банкиры и застройщики дружно вздохнули с облегчением – программа государственного субсидирования процентных ставок по ипотеке продолжится до конца года. Однако, как отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», их радость сильно омрачается тем, что в остальном существенных положительных изменений в экономике не предвидится. По крайней мере, прямых и явных сигналов к этому не видно.
Без господдержки – никак
В целом для застройщиков подобные правительственные меры, безусловно, позитивны. Например, в проектах «ДОНСТРОЯ», по данным компании, в 2015 г. доля сделок в рамках «Ипотеки с господдержкой» составила более 60% от общего объема ипотечных сделок. А ведь квартиры от «ДОНСТРОЯ» – не самые дешевые, и максимального кредита с господдержкой в 8 млн руб. хватит далеко не на каждую. Так что застройщики более дешевых ценовых сегментов еще больше зависят от помощи государства (учитывая, что субсидии не распространяются на сделки на вторичном рынке).
По данным министерства финансов РФ, объем выдачи кредитов по государственной субсидии за март-декабрь 2015 составил 210 633 шт. на сумму 374,3 млрд руб., что равняется 30,4% от общего количества выданных с начала года кредитов и 32,6% от объема выданных кредитов. Если производить подсчет с момента запуска программы (март 2015 г.), доля кредитов по госпрограмме составляет 35,1% в количественном выражении и 37,5% в денежном выражении, сообщили в банке «ДельтаКредит».
Ситуация-2015
По данным банка «ДельтаКредит», общий объем выдачи ипотечных жилищных кредитов за 2015 год составил 691 943 шт. на общую сумму в 1 147,3 млрд руб. Произошло сокращение по сравнению с 2014 годом на 31,7% в количественном и на 35% - в денежном выражении. Почти все кредиты (99,99%) выдавались в рублях.
Средняя сумма по выданным с начала 2015 года кредитам составила 1,66 млн руб., что меньше по сравнению с 1,74 млн руб. в 2014 году.
Средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам в рублях составила 13,33%, что на 0,88 п.п. выше, чем в 2014 году. В декабре 2015 средневзвешенная ставка по кредитам в рублях составила 12,73%, а в декабре 2014 ставка составляла 13,17%, в ноябре 2015 – 12,29%. Такие изменения – результат влияния государственной субсидии на размер средневзвешенной ставки.
В целом же в 2015 году практически все банки ощутили существенное снижение спроса на ипотечное кредитование. По данным аналитического агентства «Русипотека», наибольшее сокращение объемов выданных кредитов среди ведущих ипотечных банков пришлось на Газпромбанк (-58%). Также существенно меньше средств выдали «Связь-банк» (-56%), ВТБ-24 (-43%), группа Societe Generale (-39%) и Россельхозбанк (-30%). Чуть меньше сократилось ипотечное направление Сбербанка (-28%). Рост объемов выданных кредитов агентство зафиксировало только в банке «Возрождение» (+7%).
Риски и потребители
Потенциальные заемщики, видя ситуацию в экономике, либо отказываются от идеи брать ипотечный кредит вообще, либо подходят к вопросу более осторожно. Традиционно банки выдают ипотеку на срок от 1 года до 25-30 лет. Однако, как показывает практика, чаще всего заемщики оформляют кредит на срок от 10 до 20 лет. А вот оформить ипотеку на короткий период, до 5 лет, решается все меньше и меньше потребителей, отмечают в компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Во втором полугодии 2015 года сократилось количество кредитов, оформленных на срок до 5 лет. В общей структуре ипотечных следок их доля составила менее 7%. Ипотеку на короткий срок чаще всего оформляют те, кто проводит альтернативные сделки, то есть продает старое жилье и приобретает новое с минимальным привлечением заемных средств. Однако доля заемщиков старше 50 лет, желающих оформить кредит на короткий период до пяти лет, во втором полугодии сократилась почти в четыре раза.
По данным компании, во втором полугодии 2015 года более половины всех ипотечных займов были оформлены на срок от 10 до 20 лет. Относительно первого полугодия 2015 их доля выросла и составила 55,8%. Кредиты на такой период преимущественно оформляют молодые люди в возрасте от 30 до 40 лет. Относительно первого полугодия 2015 года их количество даже немного выросло. Реже всех кредиты на срок от 10 до 20 лет оформляют потребители старшего возраста (от 50 лет), а в условиях нестабильной экономической ситуации их стало еще меньше. Если в первом полугодии 2015 года они составляли 6% заемщиков данной категории, то во втором – всего 3%.
«Нестабильная экономическая ситуация способствует увеличению количества кредитов, оформленных на более длительные сроки. Часть заемщиков предпочитают оформить ипотеку на более долгий период и, если получится, погасить ее досрочно. Таким образом они стараются подстраховаться от возможных неприятных ситуаций, которые могут повлиять на уровень доходов в условиях кризиса», – комментирует Ольга Солунина, руководитель отдела ипотечного кредитования «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Однако на смену осмотрительным покупателям все чаще приходят случайные, не вполне представляющие себе масштабы и сложности выплат ипотечных кредитов. Согласно исследованию банка «ДельтаКредит», общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1 января 2016 составил 3 920,4 млрд руб., увеличившись за год на 11,1%. А уровень просроченной задолженности (на основании данных формы отчетности кредитных организаций 0409115 «Информация о качестве активов кредитной организации») с просроченными платежами от 91 дней на 01.12.2015 составил 3,03% (на начало 2015 года показатель составлял 2,13%).
«С начала 2015 года мы неуклонно движемся к ухудшению портрета ипотечного заемщика по сравнению с 2014-2013 годами, – считает Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. – На сегодня порядка 65-70% потенциальных заемщиков можно отнести к категории «проблемных» – это люди, которые не имеют достаточного дохода для получения требуемой суммы, работают в сферах и компаниях повышенного риска (представители таких профессий, как пожарные, летчики, работники МЧС и т.д., а также сотрудники компаний, где идет процедура банкротства), получают невысокий «серый» доход и не владеют иными активами для пополнения семейного бюджета (дополнительной недвижимостью, ценными бумагами и т.д.) и имеют высокий уровень закредитованности».
По словам специалиста, сейчас отчетливо видно несоответствие пожеланий заемщиков их реальным возможностям – становится все больше людей, которые, например, при ежемесячном доходе не более 50 000 рублей рассчитывают получить в кредит 7-8 млн рублей. «У них вызывает искреннее удивление, когда выясняется, что для такого размера кредита сумма ежемесячного платежа должна составлять не менее 80 000 рублей».
Помощь заемщикам
Впрочем, у некоторых категорий заемщиков есть шанс получить помощь. Для этого программу реструктуризации кредитов разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК объявило о готовности к более активному взаимодействию с банками в рамках государственной программы помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, в том числе имеющих кредит в иностранной валюте.
Программой помощи предусмотрена поддержка порядка 22 500 ипотечных заемщиков, независимо от валюты, в которой оформлен кредит. Но массовых обращений от банков пока нет: в АИЖК поступило от участников программы около 330 заявок на реструктуризацию кредитов по условиям программы, из них всего 24 заявки – по кредитам в иностранной валюте. Проведена реструктуризация 42 ипотечных кредитов. АИЖК помимо возмещения убытков готово оказывать банкам поддержку при рассмотрении заявок от заемщиков и принятии решений по реструктуризации по условиям программы.
На начало 2016 года в стране насчитывается около 3,5 млн действующих ипотечных кредитов, из которых, по данным АИЖК, только 0,5% (17 500 кредитов) номинированы в иностранной валюте. Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 млрд рублей, или около 3% от всего ипотечного рынка страны (3,7 трлн рублей). С реальными проблемами столкнулись примерно 2000 человек, имеющих ипотечный кредит в иностранной валюте. Эти заемщики могут обратиться в свой банк за реструктуризацией кредита по условиям государственной программы помощи.
Помощь не всем
За помощью по программе могут обращаться социально незащищенные категории граждан:
•    граждане, имеющие хотя бы одного ребенка или являющиеся опекунами (попечителями) одного или более несовершеннолетних детей;
•    ветераны боевых действий;
•    граждане с ограниченными возможностями или имеющие детей – инвалидов.
По условиям программы валютный кредит будет реструктурирован банком в рубли по курсу ЦБ. При этом ставка по кредиту в рублях составит 12% годовых. Заемщик совместно с банком может выбрать либо единовременное списание 10% остатка кредита (до 600 тыс. рублей) либо предоставление периода помощи до 18 месяцев. На это время ежемесячный платеж снижается на 50% от планового путем снижения ставки на период помощи или перевода кредита в рубли по курсу ниже курса ЦБ.
С заявлением о реструктуризации заемщику необходимо обращаться в банк, где был оформлен ипотечный кредит. В государственной программе участвуют более 70 банков, на долю которых приходится 97% ипотечного рынка. В их числе крупнейшие банки по выдаче ипотечных кредитов: Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, Газпромбанк, «ДельтаКредит» и т.д.
 
Сергей Жарков, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье