Эксклюзивный договор.
Практически все риелторы работают с клиентами на основании эксклюзивных договоров. Однако прежде, чем оформлять отношения с агентством на бумаге, гражданину, решившему купить или продать квартиру через посредника, следует знать, какие именно обязанности налагает заключение подобного соглашения и выгодна ли такая сделка.
Если вы хотите приобрести или продать жилье через риелтора, будьте готовы к тому, что агентство предложит подписать эксклюзивный договор, то есть двустороннее соглашение, которое устанавливает права и обязанности фирмы и клиента. Эксклюзивность документа объясняется тем, что продавец или покупатель квартиры обязуется действовать исключительно через данную компанию. В разговоре с клиентами представители риелторской организации обращают внимание в основном на достоинства такого соглашения. Заметим, что подобная сделка дает определенные преимущества, например в выборе хороших вариантов. Это значит, что сотрудники фирмы станут искать подходящую жилплощадь или выгодного покупателя целенаправленно, а не между делом, как для клиентов без договора. Они будут регулярно сообщать о результатах деятельности, в частности, извещать, где напечатано объявление о покупке-продаже жилья, сколько квартир осмотрено и т. д. Такой подход к работе по индивидуальной заявке помогает ускорить смену места жительства. Но это еще не все. Вы можете не сомневаться, что получите у риелтора необходимые консультации, связанные с оформлением соглашения о покупке-продаже квартиры. Все документы обязательно пройдут через юристов компании, которые проверят их на соответствие требованиям закона. В результате вы избежите отмены договора покупки-продажи жилплощади из-за ошибок, которые могут быть допущены при оформлении бумаг. Еще один немаловажный момент — возможность совершить сделку с недвижимостью на самых выгодных условиях. Сотрудники риелторской организации лучше знают, как показать квартиру покупателю, чтобы продать ее как можно дороже. Это плюсы.
Теперь поговорим о минусах. Заключение эксклюзивного договора накладывает достаточно серьезные ограничения, а именно:
лишает продавца квартиры права продавать ее с помощью других агентств или самостоятельно искать покупателя; покупатель жилплощади не может искать варианты без ведома его риелторской организации.
Причем если эксклюзивное соглашение подписывает владелец квартиры, он сдает риелтору все документы на продаваемую жилплощадь и в первую очередь свидетельство о праве собственности на недвижимость. В таком случае риелторская компания обязана гарантировать клиенту сохранность документов. Несмотря на заверения агентства, что бумаги никуда не денутся, некоторые граждане неохотно отдают свидетельство о праве собственности на недвижимость, так как считают, что риелтор использует его в корыстных целях, например, для продажи жилья без ведома хозяев. На самом деле это не так: для подписания соглашения без разрешения владельцев квартиры одного свидетельства сотрудникам фирмы будет недостаточно. Они не смогут продать жилье без оригиналов паспортов собственников квартиры, а также без подписанной и нотариально заверенной доверенности. Покупателю никаких документов передавать риелторам не надо, но придется внести плату за поиск и проверку «чистоты» подходящей жилплощади. После оформления договора покупки жилья агентство недвижимости вычтет эту сумму из причитающегося ему вознаграждения.
Если вы нарушили требования эксклюзивного соглашения, допустим, просто случайно нашли покупателя жилья среди знакомых, будьте готовы отвечать за расторжение отношений с риелторской организацией деньгами. За несоблюдение условий договора агентство вправе взыскать неустойку, размер которой четко прописан в документе. Поэтому при оформлении отношений следует попытаться снизить размер выплаты до минимума, так как игнорирование интересов фирмы обойдется слишком дорого.
Содержание перечисленных разделов должно быть максимально подробным, исключающим двоякое толкование. Если агентство предлагает стандартный договор, обязательно внимательно его изучите, прежде чем подписывать. Можно настоять на изменении пунктов, которые вас не устраивают. Главное, чтобы ваши доводы были четко изложены и аргументированы. Как правило, в солидных риелторских компаниях обязательно работает юрист, дающий консультации на предмет договора. Обратитесь к нему за помощью. Если ему не удастся развеять ваши сомнения, то посоветуйтесь с независимым специалистом.
Необходимые разделы эксклюзивного договора:
Предмет договора, где оговаривается оказание определенной услуги агентством за конкретное комиссионное вознаграждение. Важно подробно описать существенные характеристики объекта недвижимости (местонахождение квартиры, количество комнат, метраж и т. п.). Цена квартиры (имеет смысл обговорить, кто и как может изменять первоначально заявленную цену).
Обязанности сторон.
Вознаграждение агентства и расходы по сделке (комиссионные могут составлять 5-7 % от суммы сделки или равняться разнице между суммой, которую определил продавец, и той, которую заплатил покупатель. Здесь же прописывают, кто несет расходы по сбору справок, регистрации договора и т. п.).
Срок действия договора (лучше отказаться от формулировки «до выполнения сторонами своих обязательств», а указать конкретный, но реальный срок — обычно это два-три месяца). Условия расторжения договора.
Ответственность сторон (важно, чтобы ответственность была возложена на обе стороны, а санкции за нарушение условий договора были прописаны очень четко).
Что дает эксклюзивный договор:
Агентство выделяет для вас персонального агента, который будет вести подготовительную работу по сделке и осуществлять ее сопровождение. Затраты на рекламу и использование наиболее эффективных способов поиска покупателя (продавца) фирма берет на себя.
Вы будете избавлены от приема телефонных звонков. Компания должна организовать для вас удобный график показа квартиры, при этом вас будут консультировать, как наиболее грамотно это сделать.
Все необходимые справки и документы будут собраны силами агентства, проведена проверка «юридической чистоты» квартиры.
Вам будет обеспечена юридическая поддержка и консультации, в том числе при составлении договора купли-продажи.
Вам окажут содействие в нотариальном оформлении договора и передаче документов на государственную регистрацию.
Вам могут предложить воспользоваться арендованной агентством банковской ячейкой для расчетов с покупателем (продавцом), а также помогут составить текст дополнительного соглашения о порядке доступа к ячейке.
Автор: Андрей Кузнецов
Ноя. 7, 2008, полночь
