Правила покупки и продажи квартир по переуступке прав требований
Во время ажиотажа в конце 2014 году многие квартиры покупались инвесторами, а значит, через какое-то время они вновь выйдут на рынок. Чтобы избежать уплаты налога, согласно исследованию www.irn.ru, инвесторы предпочитают продавать квартиры до получения их в собственность – по переуступке прав требований. И такие объекты от частников можно порой купить дешевле, чем у застройщика.

Вторичная первичка
Эксперты пока не отмечают увеличения числа продаж квартир в новостройках частными лицами. Однако в ближайшие месяцы, по прогнозам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, рост сделок по переуступке может вырасти на 10-12%: «По нашим экспертным оценкам, примерно на столько увеличилось число инвестиционных сделок в сегменте новостроек эконом- и комфорткласса в конце прошлого года».
По словам заместителя генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, рост числа сделок по переуступкам уже отмечается в проектах с высокой степенью готовности: «Это связано с тем, что инвесторы проявляют высокую активность, желая вложить полученные деньги в новые проекты».
Между тем, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая не ожидает увеличения продаж купленных ранее квартир. «В текущей нестабильной экономической ситуации продает квартиру только тот, кто заранее знает, куда он вложит полученные от продажи средства. Сегодня практически никто не хочет держать деньги на руках. Спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – объясняет эксперт.
Кроме того, инвестиционные сделки конца прошлого года по большей части не были спекулятивными. «Частные лица вкладывали средства в новостройки главным образом для сохранения своих сбережений не на один-два года. Жилье покупалось в долгосрочных целях – для детей, родителей. И эти квартиры вряд ли выйдут на рынок в ближайшее время», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».

Дисконт до 10%
Цены от частных лиц во многом зависят от конкретного комплекса и времени продажи. Если квартира выходит на рынок в момент, когда реализация ЖК близка к завершению и аналогичных квартир от застройщика не предлагается, ее стоимость будет в рамках рынка. «Если вы хотите быстро продать новостройку по переуступке в период, когда у застройщика в продаже есть достаточное количество аналогичных квартир, то надо делать достаточно существенный дисконт, не менее 10% от цен застройщика», – отмечает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.
Правда, если объект ликвиден, скидка на квартиру обычно не превышает стандартный дисконт от застройщика, который, по словам заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, составляет от 2% до 8%.
А вот завышать цену, если у застройщика остались квартиры в продаже, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, не стоит: «В этом случае покупатель с большой долей вероятности уйдет напрямую к застройщику».

Лучший момент
Продать квартиру по переуступке прав можно до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. И перед продажей человек должен полностью расплатиться с застройщиком или по договоренности с ним оставшийся долг может быть уплачен новым покупателем.
«В принципе, переуступить права можно на любых этапах строительства – как только вырастает цена и появляется возможность получить доходность», – говорит Мария Литинецкая. Но чаще всего инвесторы предпочитают продавать квартиры на финальных стадиях строительства. «С финансовой точки зрения выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, поскольку в этом случае ее стоимость больше примерно на 10-15%, нежели в доме достроенном, но еще не сданном», – отмечает Ирина Доброхотова. Но здесь важно не дотянуть до момента подписания акта и вступления в право собственности, иначе придется продавать квартиру по обычному договору купли-продажи и заплатить подоходный налог.
Кроме того, по мнению Нины Кузнецовой, при выборе момента продажи стоит ориентироваться на застройщика: «Лучше всего продавать квартиру по переуступке в тот момент, когда у застройщика в продаже уже нет больше такого типа квартир».

Девелоперы против
Если инвестор решил продавать квартиру еще до того, как аналогичные распроданы, да еще и с дисконтом, частный продавец становится конкурентом застройщика. «Поэтому застройщик устанавливает за оформление переуступки свою комиссию, которая в ряде случаев может свести маржу инвестора к минимуму, – говорит Ирина Доброхотова. – В некоторых случаях ее размер может достигать 10% от стоимости квартиры. Известен случай из практики одного хорошо известного на рынке застройщика, когда комиссия на переуступку была установлена в размере 17% от стоимости квартиры. Впрочем, и застройщик был один из самых надежных, и доходность инвестиций в то время была существенно выше. Тем не менее большинство покупателей предпочли дождаться права собственности».
Однако о серьезной конкуренции, по мнению экспертов, речи не идет. «К моменту «активизации» частных инвесторов, то есть к моменту максимальной готовности, у застройщиков остаются небольшие объемы квартир – в районе 10-15%. Спрос на них сохраняется, поскольку всегда есть доля покупателей, предпочитающих иметь дело с застройщиком напрямую», – считает Григорий Алтухов.
Некоторые застройщики даже помогают частным лицам продавать их инвестиционные квартиры. «Как правило, такие объекты выставляются на сайт застройщика и отображаются в общем списке предложений, но с пометкой «от частного лица». Это довольно распространенная практика», – отмечает Мария Литинецкая. Иногда застройщики даже настаивают на том, чтобы инвесторы передавали им продажу квартир. «При этом они устанавливают на эту услугу достаточно высокую цену – от 60 000 рублей и выше», – говорит Нина Кузнецова.

Права защищены, но не все
Сами покупатели порой относятся с недоверием к квартирам в новостройках, продающимся частниками. «Среди многих покупателей бытует ошибочное мнение, что, покупая квартиру от инвестора, ответственным лицом выступает именно это физическое лицо. Это не так, поскольку за успешное завершение строительства и передачу объекта в установленные сроки перед дольщиком отвечает в любом случае застройщик», – утверждает Алексей Оленев.
Но покупателям обязательно стоит помнить о том, что все денежные обязательства застройщика исчисляются от суммы, которая обозначена в ДДУ с первым покупателем. То есть последний покупатель сможет потребовать с застройщика штрафные санкции в случае задержки сроков сдачи или возврат денег, исходя из первоначальной суммы покупки, а не той, которую он заплатил частному продавцу при оформлении договора переуступки прав требований.
Поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры по переуступке только в жилых комплексах на финальных стадиях строительства. «Когда я выбирала квартиру в новостройке в Лобне, устраивающий меня вариант нашелся только у частного продавца, – рассказывает менеджер Анастасия. – Я пошла на это исключительно из-за того, что дом был почти готов, к тому же он был на особом контроле городских властей: это бывший долгострой, который «спасал» новый застройщик». Правда, инвесторы обычно и продают квартиры на поздних стадиях. Если квартира продается по переуступке в начале строительства, это должно стать тревожным звоночком и поводом задуматься, почему инвесторы бегут с проекта, не дождавшись прироста цен.
Кроме того, существенные риски могут возникнуть, если по переуступке продает квартиру не частное лицо, а компания. Управляющий партнер Центральной коллегии адвокатов Белгородской области Евгений Киминчижи поделился случаем из практики. Человек покупал квартиру по переуступке прав требований у посредника, который являлся подрядчиком у застройщика по одной из стадий монтажных работ. По словам эксперта, застройщики достаточно часто расплачиваются с подрядчиками квартирами. «В итоге оказалось, что часть работ застройщиком не была принята, и фактически наш продавец-подрядчик остался просрочившим должником. Все бы ничего, если бы не условие договора с застройщиком, позволяющее переуступать имущественные права на квартиру только после полной оплаты застройщику, в данном случае – после надлежащего исполнения условий подряда, – рассказывает юрист. – Соответственно, застройщик сослался на недействительность договора уступки, что подтвердили судебные инстанции. Потребовались значительные усилия, чтобы стороны пришли к соглашению, по условиям которого просроченное подрядчиком в денежном выражении на себя принял покупатель».
Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов подчеркивает, что переуступка прав по контракту обычно сопровождается также передачей обязанностей: «Поэтому рекомендуется внимательно изучить договор на предмет наличия неисполненных обязательств, которые придется исполнять в будущем за прежнего инвестора». Управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин рекомендует обязательно запросить выписку из ЕГРП и проверить, оформлены ли права на данный объект и принадлежат ли они в действительности продавцу. «Кроме того, обязательно надо проверять, полностью ли были произведены расчеты по предыдущим договорам, то есть, помимо стандартных договоров, надо также требовать платежные и иные документы, подтверждающие расчеты между сторонами», – говорит юрист.
По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», покупка квартиры по переуступке прав требований – это нормальная практика. Но при таких сделках покупателям нужно быть еще более бдительными, чем при обычной покупке по ДДУ. А продавцам необходимо иметь в виду, что на фоне падающего спроса на недвижимость им будет не так просто конкурировать и с застройщиками, и с продавцами вторичной недвижимости, и с такими же инвесторами.
 

IRN.RU