Бесплатное консультирование по НОВОСТРОЙКАМ:
- 50 Застройщиков, 115 Жилых Комплексов,
- подбор по району, метражу, стоимости,
- долёвки, (в т.ч. с зачётом старой кв., без доплат),
- ипотека с господдержкой (от 11,9%);
- сравнительный анализ квартир в разных ЖК;
- скидки, акции от Застройщика,
- организация просмотра квартир.
Спасибо, скоро Вам перезвонят!
Ошибка

Правильно сдать квартиру и минимизировать риски


Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России
Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход.
Но прежде чем говорить о том, как наймодатель может минимизировать риски, следует сказать несколько слов о самих рисках. Их достаточно много и они таят серьезную опасность для собственника жилья.

Риски при сдаче квартиры внаем
Прежде всего, это риск мошенничества, наиболее распространенными способами которого являются незаконная сдача квартиры в субнаем и продажа по поддельным документам.
Далее – нанесение вреда третьим лицам. Наниматели могут затопить нижний этаж, стать виновниками пожара, взрыва бытового газа и так далее, а платить за все придется собственнику жилья.
Кроме риска нанесения вреда соседям, существенную опасность представляет порча имущества самого арендодателя. Жильцы ломают мебель, бытовую технику, портят обои, полы, приводят в негодность сантехнику. В результате ремонт квартиры после выезда арендаторов обходится в кругленькую сумму.
Следующий риск – это неоплата проживания и телефонных разговоров (особенно если в помещении есть телефон с возможностью междугородней и международной связи).
Риск неожиданных жильцов. То есть арендодатель сдает квартиру одному человеку, а потом оказывается, что вместе с ним в помещении проживает бригада каменщиков из Таджикистана или вся родня квартиросъемщика с Украины.
Ну и наконец, шантаж нанимателя. Этот риск возникает у тех собственников, которые сдают квартиру и не платят налогов, не извещают УФМС о жильцах. Довольно часто квартиросъемщики начинают шантажировать хозяина помещения тем, что сообщат о его доходах в налоговую инспекцию, донесут участковому или в УФМС. Благодаря шантажу они снижают цену либо вообще перестают платить.
Как же минимизировать все вышеперечисленные риски? Сделать это довольно просто. Необходимо заключить договор, в котором прописать обязанности сторон и соблюсти все требования закона, начиная от уплаты налогов и заканчивая уведомлением УФМС.

Минимизация рисков
Конкретные шаги по минимизации рисков я приведу в следующей таблице.
Риск    Действия со стороны собственника квартиры для минимизации риска
Шантаж нанимателя    Заключить договор с арендатором, сдать декларацию в ИФНС и известить УФМС о жильцах
Нанесение вреда третьим лицам, соседям    Застраховать свою ответственность в связи с эксплуатацией недвижимости либо прописать в договоре ответственность жильцов за нанесение вреда. В последнем случае их можно будет привлечь в качестве соответчиков либо подать на них регрессный иск.
Порча личного имущества и нанесение вреда объекту    Заключить договор, прописать ответственность нанимателя за порчу имущества и обстановки, сфотографировать каждую вещь и сделать совместную опись либо застраховать имущество и объект от действий третьих лиц.
Неоплата проживания и телефонных переговоров    Заключить официальное соглашение, прописать ответственность нанимателей за неуплату, отключить «восьмерку» (невозможность междугородних переговоров), взять денежный залог (страховой депозит), равный стоимости одного месяца проживания плюс 20% за телефонные переговоры. Кроме того, необходимо собрать всю информацию об арендаторах: телефоны контакта, место работы, место постоянной регистрации, сведения о родственниках и так далее.
Мошенничество    Заключить официальный контракт, в котором прописать невозможность продажи и субнайма, не оставлять документы на квартиру в сдаваемом помещении, не передавать нанимателям свой паспорт, периодически приходить и проверять помещение, попросить соседей «приглядывать» за жильцами и объектом.
Вселение посторонних жильцов    Заключить официальный договор и указать в нем лиц, которые могут проживать в помещении. Прописать ответственность за вселение третьих лиц.
 
Таким образом, наймодатель может снизить риски, только заключив официальный договор и прописав в нем все условия аренды. При этом следует помнить, что официальность соглашения характеризуется его оформлением на бумажном носителе, а также исполнением наймодателем всех требований закона.

Уплата налогов
Когда гражданин снимает квартиру, то он платит собственнику жилья деньги. Таким образом, хозяин недвижимости извлекает доход, сдавая объект в аренду. А всякий доход, как известно, подлежит налогообложению.
Поэтому каждый арендодатель обязан предоставить в ИФНС по месту своей регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в размере 13%. Наймодатель представляет налоговому органу декларацию за прошедший календарный год в срок до 30 апреля текущего года. Форму декларации можно скачать на сайте ФМС России по адресу http://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/. Любой гражданин, хоть немного знакомый с компьютером, легко ее заполнит.
Но если нет времени, то стоит обратиться к специалистам, которые за небольшую плату сделают за наймодателя всю работу. Стоимость такой услуги варьируется в зависимости от региона и составляет от 900 до 3000 рублей. Заполнив декларацию, арендодатель сдает ее в ИФНС и прикладывает копию договора аренды, а также документы, подтверждающие факты получения денег от нанимателя. Если у ИФНС не возникнет вопросов по заполнению декларации, то можно тут же заплатить налоги. Реквизиты для оплаты следует взять в отделении ИФНС, куда была представлена декларация.

Извещение УФМС РФ о проживании третьих лиц
Второй, а точнее, даже первый по времени способ легализации сдачи квартиры внаем – это извещение территориального УФМС о жильцах, проживающих свыше 90 дней в арендуемом объекте.
В соответствии с Постановлением Правительства России (№ 809 «"О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713" от 15.08.2014»), физическое лицо, которое временно находится вне места своего постоянного проживания, обязано зарегистрироваться в УФМС по адресу фактического пребывания, если он живет в нем свыше 90 дней.
Однако на самом деле реальную ответственность за оформление временных квартирантов несут владельцы или наниматели помещения. Это доказывают хотя бы размеры штрафов за нарушение порядка регистрации. Россияне, живущие без регистрации свыше 90 дней, обязаны оплатить штраф в размере от 2000 до 3000 рублей, а вот хозяева недвижимости, «утаившие» нанимателей, – от 2000 до 5000 рублей. В столице же штрафы еще выше: от 3000 до 5000 рублей и от 5000 до 7000 рублей соответственно.
Поэтому первое, что должен сделать собственник квартиры, сдавший ее в аренду на срок более 90 дней – это уведомить территориальное УФМС о квартирантах. Для этого достаточно найти в интернете Постановление Правительства № 809 и скачать форму уведомления в формате Excel. После этого ее необходимо заполнить и сдать в территориальное управление Федеральной миграционной службы.

Выводы адвоката
На первый взгляд, процесс легализации временных жильцов и минимизация рисков при сдаче внаем квартиры не представляют ничего сложного. Но на самом деле не все так просто. Юристы часто говорят о том, что «дьявол скрывается в деталях». Иными словами, каждый случай аренды помещения имеет свои особенности, которые заранее просто невозможно предусмотреть.
Поэтому я советую лицам, сдающим внаем свое жилье, обращаться за консультацией к специалистам для оформления договора доверительного управления. Это позволит избежать ненужных проблем и уменьшит риски наймодателя.
 
Все материалы по теме
Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

 Март 17, 2015, 6:42 д.п.
 2298

  • 08 сентября в Екатеринбурге пройдет фестиваль жилья Домофест со скидками размера ХХ
    08 сентября в Екатеринбурге пройдет фестиваль жилья Домофест со скидками размера ХХL Новость. 08 сентября в Екатеринбурге уже в седьмой раз фестиваль жилья Домофест. Традиционно выставка-распродажа новостроек и коттеджей состоится на площадке Ельцин Центра. Застройщики уже начали активно готовить бонусы ...  82 /  Июль 22, 2018, 4:31 п.п.
  • Как сдать квартиру в аренду за 5 дней вместо 25
    Без снижения цен не обойтись Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс. На четверть ...  1874 /  Ноя. 16, 2015, 4:47 п.п.
  • Аренда земельного участка
    Право предоставления земельного участка в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, ...  3297 /  Авг. 12, 2015, 9:36 д.п.
  • Картина маслом: аренда квартир переживает кризис
    Не все факторы одинаково значимы при покупке и найме квартиры Собственник однокомнатной квартиры в Новогиреево Роман предлагал жилплощадь в найм с вполне адекватной ставкой 30 000 рублей в месяц. Но с особыми требованиями к нанимателю: это должна быть одинокая девушка ...  2021 /  Июнь 15, 2015, 3:58 п.п.
  • Залог спокойствия арендодателя жилья
    Основа любого договора аренды компенсационная сумма, гарантирующая уверенность в надежности потенциального арендатора. Но это понятие по-разному воспринимают в России и других европейских странах. Поэтому стоит сравнить, как ведут себя квартиросъемщики в Европе и России, когда дело касается залоговой суммы, что ...  2184 /  Апрель 27, 2015, 4:58 п.п.
  • Рента – самая расторгаемая сделка с недвижимостью
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU о подводных камнях договоров пожизненного содержания Самыми часто расторгаемыми договорами являются договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. На 100 заключенных договоров приходится примерно 40 расторгаемых, а подобное количество отменяемых сделок неизвестно ...  2167 /  Март 31, 2015, 6:13 д.п.
  • Как сдать квартиру в аренду в кризис
    Арендодатели вынуждены отказаться от поиска идеальных жильцов Из-за снижения спроса на аренду квартир сдать жилье стало намного тяжелее. Квартиры, которые раньше уходили за неделю, теперь могут висеть на рынке месяц и даже больше. Чтобы уменьшить сроки экспозиции, приходится снижать цену, ...  2402 /  Март 25, 2015, 7:19 п.п.
  • Правильно сдать квартиру и минимизировать риски
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход. ...  2298 /  Март 17, 2015, 6:42 д.п.
  • Аренда жилья: цена спокойствия.
    Что должен предпринять хозяин квартиры, чтобы не бояться. Заплатить налоги, зарегистрировать жильцов, проконсультироваться у юриста Существует распространенное мнение, что сдача квартиры в аренду дело рискованное. Правда, как выясняется, большинство опасностей тут возникают из-за неуемного желания рантье сэкономить. И мы решили ...  2136 /  Март 11, 2015, 7:16 д.п.
  • Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент
    Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU рассматривает плюсы и минусы обоих вариантов В последние год-два многие собственники, официально сдающие жилье в аренду, задумались о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и тем более 13% НДФЛ кажутся арендодателям ...  3227 /  Фев. 16, 2015, 7:01 п.п.
  • Что нужно знать снимая квартиру Что нужно знать снимая квартиру. При съеме квартиры, Вас может поджидать множество проблем. Это всевозможные лохотроны, алчные наймодатели, неправильно оформленные документы и пр. Чтобы избежать всех этих проблем, надо лишь придерживаться простых правил, описанных в этой статье. РИСК 1. Информационные ...  24108 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Порядок заключения и расторжения договора аренды недвижимого имущества ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА Н. Афанасьева Многие фирмы арендуют помещения, которые используют, например, под офисы. При этом иногда договор аренды, регулирующий взаимоотношения между арендатором и арендодателем, не заключается или заключается, но не должным образом. Между тем, ...  11292 /  Ноя. 24, 2008, полночь
  • Аренда квартиры : сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную? Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение недвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то ...  10480 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Структура управляющей компании Большинство инвесторов, вложивших свои средства в коммерческую недвижимость, сразу после пуска объекта, оказываются перед нелегким выбором: создать свою управляющую компанию, или доверить девелопмент профессионалам. Чтобы облегчить выбор, и дать представление об этом виде бизнеса, предлагаю читателям серию коротких статей. В ...  7029 /  Окт. 23, 2008, полночь
  • Как расторгнуть договор аренды земельного участка Как расторгнуть договор аренды земельного участка Найти подходящий участок земли, договориться с его владельцем об условиях аренды, правильно оформить договор аренды - все это достаточно непросто. Но куда сложнее порой избавиться от бесполезного уже участка - здесь потребуется квалифицированная юридическая ...  5945 /  Ноя. 21, 2008, полночь
  • Как правильно снимать квартиру в лондоне Известно,что рынок квартир сдаваемых в Лондоне,широк и квартир в аренду много. Квартиры в Лондоне "уходят" очень быстро,и хорошие варианты следует брать сразу. Заранее стараться снять чего то в Лондоне,стараться зарезервировать бесмысленно-всё решаеться сразу и на месте. Как только Вы нашли ...  5895 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Аренда квартир, как быть с налогами Налоги, которые мы не платим Сдача квартиры в аренду - способ, который позволяет достаточно многим безбедно существовать. Испортить праздничное существование в такой ситуации могут налоговые органы. Здесь, как и во многих других областях нашей деятельности, то, что положено по закону ...  5813 /  Ноя. 5, 2008, полночь
  • Договор аренды недвижимости - жилого помещения г. Екатеринбург « ___ » ______________2006 г. Владелец жилого помещения г-н (жа) __________________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и г-н (жа) __________________________________________, именуемый (ая) в дальнейшем АРЕНДАТОР с другой стороны, заключили настоящий Договор аренды жилого помещения (квартиры) ...  5767 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Осторожно ? лохотрон! Осторожно ? лохотрон! Так звучат, к сожалению, нередкие жалобы в адрес информационных агентств по аренде жилья. Что нужно знать, чтобы не попасться на их удочку, об этом и пойдет речь дальше. При поиске квартиры или комнаты в наем большинство обращается ...  5576 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Снять квартиру в екатеринбурге Сегодня снять квартиру в Екатеринбурге (минимальный вариант) стоит около 11000 рублей в месяц. Снять комнату (минимальный вариант) около 6000 рублей. В наличии имеются разные варианты. Заполните форму или перезвоните и мы сообщим Вам всю информацию, приедем – покажем и раскажем! ...  5112 /  Окт. 7, 2008, полночь
  • Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, платить налоги Государство пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, платить налоги Государство вновь пытается заставить тех, кто сдает свои квартиры в наем, исправно платить налоги. На этот раз угрозой зачислить "отказников" в уголовники. Верховный Суд объявил, что уклонение от ...  4934 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Как обезопасить себя при сдаче квартиры Если вы владелец свободного жилья и у вас появилось желание его сдавать, то перед вами встанет проблема поиска честных и порядочных людей. Как удостовериться в том, что они не действительно будут платить и квартира останется в приличном состоянии после того, ...  4873 /  Ноя. 25, 2008, полночь
  • Как сдать в аренду коммерческую недвижимость избежать неприятных неожиданностей. Как показывает наш опыт, осторожность в этих вопросах не бывает излишней. Основными этапами предстоящей сделки должны быть: поиск арендатора; ведение переговоров с потенциальным арендатором; оформление договора аренды (субаренды); установление процедуры взаиморасчета. Безусловно, что агентство недвижимости, которому Вы ...  4658 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько ...  4480 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Почему необходима опись имущества при сдаче квартиры в аренду Если Вы решили сдать квартиру , то обязательно составляйте опись имущества. Опись имущества прилагается к договору аренды квартиры при заключении сделки. В описи должно быть перечислено все имущество человека, который сдает квартиру, которое передается в пользование квартиросъемщику вместе с жильем. ...  4404 /  Июнь 29, 2009, полночь
  • Аренда и найм жилого помещения. Аренда и найм жилого помещения. Найм жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора ...  4386 /  Ноя. 7, 2008, полночь
  • Аренда квартиры в нью-йорке: правила игры Нью-Йорк - Удивительно, но в самом капиталистическом городе мира цены на съемные недорогие квартиры зафиксированы и регулируются лишь раз в год, причем ставка аренды может увеличиваться от 2 до 6%. В элитном секторе иные правила игры… Рынок аренды жилья в ...  4123 /  Окт. 17, 2008, полночь
  • Нестандартный арендатор Нестандартный арендаторВ отличие от расхожей истины – «родственников не выбирают» – арендаторов выбирать не только можно, но и нужно. При этом собственники площадей предъявляют к ним немало требований: компания должна соответствовать концепции объекта, иметь хорошие финансовые результаты и отличную деловую ...  4104 /  Ноя. 1, 2008, полночь
  • Доверительное управление квартирой услуга для ленивых собственников Сдача жилья внаем - дело непростое. С одной стороны это хорошее финансовое подспорье для наймодателя. С другой - хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных квартирантов, их заселением и последующим контролем за проживанием, а также ...  3666 /  Окт. 15, 2008, полночь
  • Права и обязанности арендатора земельного участка Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды. Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом). Арендатор ...  3598 /  Фев. 11, 2015, 6:29 д.п.


  • Авангард ЖК
  • Аврора ЖК
  • Адмирал ЖК
  • Академический ЖК
  • Апарт- отель Юмашева 6 ЖК
  • Апельсин ЖК
  • Балтийский ЖК
  • Белорецкий ЖК
  • Булгаков ЖК
  • Времена Года ЖК
  • Гольфстрим ЖК
  • Де Геннин ЖК
  • Дипломат ЖК
  • Дружба ЖК
  • Завидово ЖК
  • Изумрудный ЖК
  • Калиновский ЖК
  • Каменный Ручей ЖК
  • Каскад ЖК
  • Квартал Федерация ЖК
  • Кольцовский Дворик ЖК
  • Комиссаръ ЖК
  • Лукиных ЖК
  • Маяковский Парк ЖК
  • Миллениум ЖК
  • Мичуринский ЖК
  • Москва ЖК
  • Муранова ЖК
  • Небесный ЖК
  • Новаторов ЖК
  • Новгородцевой ЖК
  • Оазис ЖК
  • Огни Екатеринбурга ЖК
  • Олимпийский ЖК
  • Победы – Бакинских Комиссаров ЖК
  • Полесье ЖК
  • Радищева, д.33 ЖК
  • Рассветный ЖК
  • Репина Парк ЖК
  • Рифей ЖК
  • Рощинский ЖК
  • Рудный ЖК
  • Рутминского ЖК
  • Серебряная подкова ЖК
  • Солнечный ЖК
  • Солнечный остров ЖК
  • Стачек – Фронтовых Бригад ЖК
  • Суходольский ЖК
  • Три Д Клуб ЖК
  • Уктусская Долина ЖК
  • Университетский ЖК
  • Уральская – Советская ЖК
  • Фаворит ЖК
  • Форест ЖК

  •  Добавить объявление
    Яндекс.Метрика