Без снижения цен не обойтись

Из-за снижения спроса поиск арендатора на квартиру даже по рыночной цене может занять более трех недель, а в отдельных случаях срок экспозиции достигает нескольких месяцев. Редакция IRN.RU выяснила, как можно ускорить этот процесс.
На четверть дешевле
За последний год стоимость аренды заметно упала. Чтобы в этом убедиться, можно поэкспериментировать с онлайн-калькулятором «Оценка аренды квартиры» на IRN.RU. Например, 40-метровая однушка в Коньково в пригодном для жизни состоянии сейчас стоит около 30 000 рублей в месяц. Если рассчитать аренду такой же квартиры на конец октября 2014 года, калькулятор покажет, что ее можно было сдать примерно за 40 000 рублей. То есть за год цена снизилась на четверть.
Эксперты подтверждают эту тенденцию. «Арендные ставки в среднем уменьшались на 15-20%, по отдельным переоцененным предложениям корректировки были еще сильнее – вплоть до 30%», - сообщил и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. По данным компании, «однушку» экономкласса в периферийных районах Москвы можно снять за 25 000 – 30 000 рублей в месяц, «двушку» – от 35 000 рублей в месяц. Например, в рамках данного бюджета можно снять квартиру площадью 52 кв. м на ул. Бухвостова, рядом со станцией метро «Преображенская площадь». В помещении сделан косметический ремонт, есть необходимая мебель и бытовая техника.
В компании «МИЭЛЬ-Аренда» отмечают меньшее снижение арендных ставок в бюджетном сегменте: с начала 2015 года средняя стоимость однокомнатных квартир снизилась на 9,4%, двухкомнатных – на 8,53%, трехкомнатных – на 4,89%. Средняя стоимость «однушек» составляет 30 690 рублей, «двушки» предлагаются в среднем за 39 000 рублей, а «трешки» - за 50 070 рублей в месяц. В агентстве недвижимости «Этаж» отметили, что экономкласс остается более устойчивым: здесь цены за год снизились в пределах 10%, тогда как в бизнес-классе снижение цены составляет уже 30-40%. Интересно, что цены немного снизились даже по сравнению с августом, несмотря на начало делового сезона (об итогах августа читайте в статье «Аренда квартир в Москве упала в цене»).
Долгое ожидание
Цены снижаются из-за существенного падения спроса на аренду. По данным АН «Этаж», за год спрос уменьшился на 15-20%. «Пиковое падение наблюдалось в мае, - говорит Михаил Лукьянов, директор по аналитике и инвестициям ЦИАН. - Оно достигло 25% от февральских показателей. В течение лета спрос немного отскочил (на 5%) и был стабилен вплоть до середины августа. Потом начался стандартный сезонный рост, хоть и с меньшими темпами, чем в предыдущие годы: к концу сентября спрос вырос еще на 4,5%». Устойчивый спрос наблюдается лишь на самые дешевые квартиры. «На фоне общего преобладания предложения над спросом, спрос на квартиры, стоимость найма которых не превышает $500 долларов в месяц, выше предложения в 1,2 раза», - отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
На рынке существенно увеличился срок экспозиции. По данным ЦИАН, с 2015 года он вырос на 30% и достиг 24 дней. Как отмечают в АН «Этаж», даже если квартира сдается по адекватной рыночной цене, на поиск арендатора может уйти 2-3 недели.
В отдельных случаях сдача жилья в аренду может занять несколько месяцев. «Например, трехкомнатная квартира на ул. Лукинской в новом доме стоимостью 39 000 руб. в месяц со всеми раздельными комнатами, необходимой мебелью и техникой ожидает своего клиента уже третий месяц (изначально выставлялась за 45 000 руб. в месяц)», - говорит Роман Зеленский. Другой пример – трехкомнатная квартира на ул. Раменки. Уже второй месяц нет клиента на это предложение – все комнаты раздельные, частично меблирована (16-й этаж 17-этажного дома, встроенная кухня и два кондиционера). При этом собственник пока не желает снижать цену, которую он установил на уровне 55 000 рублей.
Как сдать быстрее
Пока одни упираются и месяцами ждут своего арендатора, другим собственникам удается сдать квартиру быстро. Так, по словам Михаила Лукьянова, если объект ликвидный и соотношение цена-качество у него оптимальное, то срок экспозиции сокращается и составляет в среднем до 5 дней.
Чтобы повысить ликвидность квартиры, придется постараться. «Необходимо поддерживать свою квартиру в «товарном виде». Если требуется ремонт, как правило, косметический, нужно сделать ремонт, но часто можно обойтись хорошей генеральной уборкой, - говорит Наталья Сивко, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда». - Даже самая недорогая квартира только выиграет, если вы оборудуете ее необходимой бытовой техникой (стиральной машиной, микроволновой печью, телевизором и пр.) и поставите необходимую для проживания мебель (спальное место, шкаф, стол, стулья)».
Кроме того, эксперты традиционно рекомендуют избавиться от «бабушкной» мебели. «Выбросьте старую мебель советского периода, купите новую в той же IKEA. Помещение, выполненное в стиле минимализма, будет смотреться очень аккуратно и элегантно, и спрос вырастет», - рекомендует Роман Зеленский.
«Если есть средства и желание обновить обстановку, покупайте нейтральную современную функциональную мебель, например, раскладной диван, стол-трансформер, шкаф-купе. Такая мебель стоит не очень дорого и подойдет практически любому арендатору, если мы говорим о сегменте эконом. Не захламляйте квартиры, снимите ковры, уберите с балконов «зимнюю» резину и прочий хлам, заберите свои личные фотографии и вещи», - добавляет Наталья Сивко.
В «НДВ-Недвижимость» рассказали про однокомнатную квартиру на ул. Трофимова, которая ожидала своего клиента более двух месяцев. В конечном итоге пришлось сделать косметический ремонт, и арендатор нашелся. А в квартиру на улице Чаянова стоимостью в размере 45 000 рублей в месяц пришлось повесить новые шторы и докупить новый гардероб и сделать квартиру более привлекательной с помощью дизайнерских решений.
Ускорить поиск арендатора можно, смягчив требования к ним, а точнее к их количеству, национальности, наличию животных. Агентство недвижимости «Этаж» недавно занималось сдачей в аренду «двушки» в Строгино за 35 000 рублей. После того как квартира рекламировалась уже 2 недели, а результатов не было, риелторы предложили собственнику рассмотреть возможность поселить две молодые пары. Он согласился, и уже на следующий день клиент нашелся. Это были приветливые и платежеспособные молодые люди около 30 лет. Собственник с радостью сдал им квартиру, не потеряв при этом в деньгах и сэкономив время.
В другом случае собственник пошел на уступку, согласившись предоставить временную регистрацию. Поскольку квартирой заинтересовалась семья с ребенком, это стало решающим преимуществом: с регистрацией проще устроить ребенка в детский сад.
Также эксперты предлагают арендодателям снизить или разбить сумму депозита при подписании договора аренды. Депозит, который возвращается арендатору по окончанию срока найма, служит гарантией исполнения обязательств по договору и составляет месячную стоимость аренды квартиры. Таким образом, снижая размер или разбивая эту сумму, предложение будет выигрывать по сравнению с другими похожими вариантами.
И все же наиболее действенным и проверенным способом ускорить этот процесс является снижение арендной ставки. Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» рекомендуют посмотреть в базах аналогичные предложения в районе и установить цену ближе к нижней границе рынка. Если в течение недели-двух квартира не найдет арендатора, придется еще снизить цену.
 
________________________________________

Юлия Рышкина, IRN.RU – Недвижимость в Москве и Подмосковье