Адвокат Олег Сухов предупреждает: стоит присмотреться к продавцу квартиры на предмет психического здоровья. Специально для IRN.RU

Если спросить у 100 человек, верят ли они в то, что их может обмануть псих, ответ каждого будет утвердительным, что нет, не может. Однако значительная доля следующих ста человек задумается над подобным вопросом. Каждый год в России недействительными признаются несколько тысяч договоров купли-продажи недвижимости именно по основаниям недееспособности или ограниченной дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами. И пока эта проблема изъятия жилья не касается каждой новой жертвы, трудно поверить в то, что вроде безобидный псих, совсем не буйный, способен причинить не просто обиду, но катастрофический ущерб, финансовую проблему, лишающую права претендовать на получение купленного жилья и возврат выплаченных за него средств.

Случайный псих, выписанный в лечебное учреждение
Мне как адвокату часто задают вопрос о том, насколько рискованна сделка по приобретению квартиры, в которой ранее был зарегистрирован человек, выписанный в учреждение, содержащее лиц, страдающих психическими заболеваниями. С уверенностью могу сказать: подобная сделка более чем опасна. Выписанные в медицинские учреждения граждане с психическими заболеваниями и отклонениями сохраняют право на жилье, а это означает, что они в любой момент могут вернуться в него. Не имеет никакого значения, что к такому моменту обладать данной недвижимостью может уже иной новый собственник. Более того, каждую сделку с квартирой, права на которую имеет психически больной человек, можно оспорить.

Более ста договоров только в Московском регионе ежегодно признаются недействительными в связи с психическими отклонениями продавцов недвижимости.

Передумавший псих
Лица, страдающие психическими отклонениями, в том числе злоупотребляющие алкоголем и наркотическими веществами, после того как полученные ими средства от продажи жилья заканчиваются, порой приходят в относительно здравый рассудок и обращаются в суд. И просят суд признать их договор недействительным. Основания для подобных исков имеются, и связаны они именно с тем, что сделка, осуществляемая с участием лица, не до конца способного отдавать отчет своим действиям, руководить ими в связи с отклонениями в психике, может быть признана недействительной. Доказательствами служат и история болезни, подтверждающая заболевание или факт злоупотребления спиртными напитками или психотропными веществами, и нахождение на учете в ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер), и свидетельские показания, и возраст, и многое другое. И в большинстве споров судьи по сложившейся судебной традиции отдают предпочтение «больным» продавцам, следствием чего является признание сделки недействительной и возврат квартиры обратно в собственность страдающего расстройством психики продавца, а возврат денег покупателю становится почти невозможным.

Такая несправедливая судебная практика для добросовестных покупателей пока имеет обязательное значение. Будет ли она исправлена в связи с предлагаемыми в наступившем 2013 г. изменениями в Гражданский кодекс, пока не ясно. А в настоящее время из 10 оспариваемых договоров по приведенным основаниям девять признаются не имеющими силу и аннулируются.

Образованный, заранее все продумавший псих
Не все психически больные собственники заранее не обдумывают сделку по отчуждению своего имущества. Есть и «научные» больные, отчетливо понимающие свои права и возможности. И порой они осознано оформляют сделку, по результату которой обогащаются, а в последующем признают ее недействительной в силу своего заболевания и обогащаются вторично, получая обратно квартиру, и подобных примеров масса.

Достаточно собственнику недвижимости встать на учет в психоневрологический диспансер, что организовывается в кратчайшие сроки, порой намеренно и совсем дешево, и любая сделка с участием такого лица будет признана недействительной. Многие злоумышленники именно этим и пользуются.

Один из бывших научных сотрудников, случайным образом попавший на учет в психоневрологический диспансер, четыре раза продавал свою квартиру, и каждый раз ему удавалось признать продажу недействительной. Возвращая покупателям деньги, он оставлял себе бонус, равный от 30% до 40% от стоимости договора, чему покупатели были несказанно рады, не имея других альтернатив решения проблемы.

Алчные родственники психа
Неправильно думать, что слабый с виду, не готовый к действию, ограниченный, больной продавец, собственник квартиры, не способен привести сделку к обрушению. Не стоит забывать о его родных и близких, а именно они более чем в половине случаев являются теми заинтересованными лицами, которые или при жизни, или после смерти больных родственников обращаются в суд и признают недействительными совершенные ими договоры. Любая больничная карта и посмертная психолого-психиатрическая экспертиза способны и после смерти человека определить его вменяемость непосредственно на момент сделки, а точнее сказать, невменяемость. И именно такая невменяемость будет положена в основу судебного решения, согласно которому возврат купленной квартиры родственникам психически больного продавца станет неминуем.

Как указывает Верховный суд в разъяснениях, если имеет место порок воли в сделке, вызванный психическими отклонениями продавца недвижимости, его наследники, то есть близкие родственники, вправе обратиться в суд и признать договор недействительным, вследствие чего им в собственность переходит ранее проданная недвижимость.

Одним из важных пороков в сделке является ненадлежащее здоровье продавца, его психические отклонения. И прежде чем вступить в договорные отношения, в обязательном порядке стоит проверить, насколько собственник способен адекватно воспринимать ситуацию, чтобы безопасно продать вам свою квартиру. И только после изучения данной информации, подкрепленной справками из ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера), заключения психолога, невролога, психоневролога, ознакомления со способствующими документами - такими, как водительские права, разрешение на оружие и другие, рекомендуется выходить на сделку, которая действительно будет безопасной.