Генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин отвечает на вопросы читателей IRN.RU

В сложных экономических условиях сделки с недвижимостью становятся настоящим стрессом для покупателей и продавцов квартир. Ситуация, которая развернулась сегодня на рынке жилья, не позволяет однозначно сказать, что завтра будет с ценами. Поэтому для многих актуальна дилемма: решаться на сделку как можно скорее или ждать более благоприятного момента.
О том, как оценить текущие условия на рынке и когда лучше покупать или продавать квартиру, рассказал генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин в ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы».

Как будет развиваться рынок недвижимости при возможном росте курса доллара?
Я думаю, ситуация будет различаться в зависимости от сегмента. Самая устойчивая позиция ожидается у сектора элитной недвижимости. Ее потенциальные покупатели в основном держат деньги в валюте, и их покупательская способность увеличится за счет роста курса. Эти деньги будет очень выгодно вкладывать внутри страны, надежнее всего – в высококлассную недвижимость.
Тяжелее всего придется сектору бизнес-класса, где наблюдается значительное превышение предложения над спросом. Тем не менее девелоперам, которые активно ведут себя на рынке, скорее всего, удастся сохранить существующие темпы строительства и продаж.
В отношении рынка бюджетных новостроек многое будет зависеть от политики государства в отношении ипотечного рынка. Его поддержка, как показал опыт прошлого года, – ключевой драйвер спроса в данном сегменте. В прошлом году доля покупок по ипотеке в новостройках Москвы и Подмосковья превысила 75%, при этом практически все они осуществлялись в рамках программы госсубсидирования.

Стоит ли ждать лучшей цены на жилье?
Покупателям с валютными накоплениями можно еще пару месяцев попытать счастья. Правда, в 2015 году некоторые из наших клиентов пришли к нам за квартирами, потому что им элементарно надоело. Курс скачет в непредсказуемую сторону, говорили они, и в какой-то момент следить за ним устаешь. Поэтому они дождались ближайшего повышения и вложились в недвижимость. В целом, все зависит от того, сколько у вас терпения.
Если депозит рублевый, то сейчас наиболее удачное время для покупки жилья. На рынке приличный выбор объектов, на которых можно заработать. Советую выбирать объекты, по которым, с одной стороны, есть серьезный потенциал роста цены, с другой – их можно выгодно сдавать в аренду. В этом случае вы будете застрахованы от любого развития рынка.

Где лучше покупать квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?
Я бы рекомендовал покупать в новостройке. Она точно вырастет в цене со временем, и само жилье будет, скорее всего, качественнее. Кроме того, если покупать на этапе котлована, можно существенно сэкономить.
Первичное жилье по многим причинам выглядит в глазах потребителя привлекательнее: практически все оно номинировано в рублях, объем предложения и ассортимент новостроек очень широки, ценообразование прозрачно. По сравнению с кризисом 2008-2009 годов застройщики сегодня намного увереннее стоят на ногах, имеют проектное финансирование в крупных банках на всю стоимость строительства и закредитованы гораздо меньше. В основной массе они ведут очень гибкую политику в отношении покупателей – предлагают скидки и удобные схемы приобретения жилья.

Как правильно в текущих условиях приобретать квартиру с целью инвестиций?
Хорошие объекты для инвестиций на дороге не валяются. Их надо постоянно мониторить и, дождавшись выгодных условий от застройщика, – покупать. Я советую присматриваться к объектам, которые можно не только перепродать, но и выгодно сдавать в аренду. Это минимизирует риски в зависимости от рынка. Падение спроса можно будет переждать в аренде, а при его восстановлении – выгодно продать квартиру. Получите двойной эффект – и от роста цены, и от арендного дохода.

Какова ситуация на вторичном рынке?
На вторичном рынке сейчас не лучшие времена. По данным Росреестра, в прошлом году в Москве было зарегистрировано почти на 30% меньше сделок с переходом прав собственности на жилье, чем в 2014-м. Конечно, в дальнейшем вторичные сделки полностью не остановятся, но для этого рынка крайне важен фактор стабильности и предсказуемости. Поэтому в текущей ситуации можно ожидать дальнейшего снижения количества сделок. Кроме того, в течение 1-2 лет на рынок в значительном количестве выйдут построенные, но непроданные квартиры в новостройках. А это прямой конкурент существующей «вторичке» (см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье»).

Как вести себя продавцам квартир?
В целом, для продажи квартиры сейчас не лучшие времена. Если вы собираетесь продавать квартиру, я бы рекомендовал решать эту задачу прямо сейчас, с пониманием того, куда вы вырученные средства вложите.
Оставаться в рублях сейчас я бы не советовал. Вкладывать в валюту, наверное, все же поздновато и большой риск – никто не знает, как будет дальше развиваться ситуация с данной точки зрения. Если квартира рассматривается как инвестиционный актив, то я бы рекомендовал продать ее и вложиться в перспективную и надежную новостройку – на этом рынке доход может быть намного выше. Сегодня ряд застройщиков использует схемы trade in, которые могут быть полезны продавцам квартир: компания берет на себя вопрос продажи вашей квартиры и предлагает вам квартиру в своих объектах.
Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Рынок недвижимости в 2016 году: ожидания и прогнозы».