Большинство инвесторов, вложивших свои средства в коммерческую недвижимость, сразу после пуска объекта, оказываются перед нелегким выбором: создать свою управляющую компанию, или доверить девелопмент профессионалам. Чтобы облегчить выбор, и дать представление об этом виде бизнеса, предлагаю читателям серию коротких статей. В них будет раскрыта структура средней управляющей компании и описана работа каждого из подразделений.
Чтобы представить структуру управляющей компании необходимо понять задачи, которые ей приходится выполнять. Их довольно много: охрана, эксплуатация, подбор арендаторов, маркетинг, строительство, и многие другие. Давайте разберемся, откуда берутся эти задачи, и кто их определяет.
За последние годы мы привыкли к тому, что клиент, оплативший услугу, вправе ожидать именно того результата, который он хотел получить. В случае с объектом коммерческой недвижимости услуги управляющего оплачивает собственник, поэтому все действия управляющей компании направлены на выполнение именно его целей. Они не отличаются разнообразием и обычно их можно выразить одной, или несколькими, их перечисленных ниже:
1. Увеличение получаемого с объекта дохода.
2. Увеличение стоимости объекта за счет проведения специальных мероприятий, направленных на усовершенствование технических и эксплуатационных характеристик объекта.
3. Подготовка объекта к перепродаже с выгодой, как и в предыдущем случае за счет реализации целого комплекса мероприятий, основанных на усовершенствовании объекта.
4. Управление недвижимостью с целью защиты капитала от инфляции.
5. Придание объекту управления свойств, благодаря которым он становится предметом гордости владельца.
6. Освобождение собственника от проблем, связанных с содержанием эксплуатационных служб и взаимоотношений с организациями, занимающимися теплоснабжением, энергоснабжением, водоснабжением и связью.
Во время общения с потенциальными клиентами, да и просто от знакомых мне неоднократно приходилось выслушивать критику в адрес нашей компании, или других управляющих. Однако в большинстве случаев эта критика незаслуженна. Мы должны понимать, что далеко не все собственники озабочены престижностью своего объекта. Гораздо чаще их интересует его доходность. Многие владельцы коммерческой недвижимости приобретали её в качестве средства, способного обеспечить им безбедное существование в будущем, и вообще не намерены тратить средства и превращать свои магазины и офисы в мраморные дворцы с эскалаторами и панорамными лифтами. Их объекты существуют и развиваются без особого шика и помпезности, однако этот путь был выбран СОБСТВЕННИКОМ, и это его право! Итак: цели и задачи для работы управляющей компании определяет собственник. Теперь давайте разберемся, кем и как они реализуются. На нашем рисунке показана схема работы основных подразделений профессиональной управляющей компании.
Работа администрации включает в себя отчеты и общение с собственниками, совместное определение концепции и стратегии развития объекта, контроль над работой всех подразделений и величиной арендных ставок. Обычно это ведущие менеджеры компании, получившие специальное образование и имеющие опыт такой деятельности. Для участия в этой работе на каждом объекте к ним присоединяется управляющий. Профессиональная компания имеет свои, неоднократно проверенные, способы выбора и просчета концепции развития объекта. А после перехода к реализации проекта действия всех её подразделений четки и слажены.
В нашей схеме управляющий объектом специально выделен из числа других сотрудников. На нем лежит ответственность за все, что происходит на объекте. В рамках своего объекта он направляет и контролирует работу всех служб компании, ведет переговоры и занимается подбором новых арендаторов, контролирует своевременное поступление арендной платы и ведет работу с нерадивыми плательщиками. В беседах с арендаторами он выясняет их просьбы и пожелания по улучшению качества обслуживания и делает выводы. В процессе эксплуатации управляющий может выходить к администрации с предложениями по улучшению, или перепрофилированию помещений.
На каждом крупном объекте есть своя охрана и представители различных служб. Кроме своего непосредственного начальника, который может находиться в другом здании, они подчиняются управляющему объектом и способны самостоятельно устранить небольшую аварию, или сделать мелкий ремонт. Работу всей службы эксплуатации управляющей компании мы рассмотрим в следующей статье.
Директор по развитию УК "Норан" Сергей Миронов.
Окт. 23, 2008, полночь
